Лексар: взыскание неустойки и оформление права собственности, юридические консультации Опции

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители, рады приветствовать вас!

Позвольте представиться: меня зовут Марина Макушева, я являюсь руководителем юридического бюро «Лексар». Наше бюро работает с 2011 года и специализируется на вопросах, связанных с приобретением недвижимого имущества, в том числе:

- взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объектов недвижимого имущества;
- расторжение договора участия в долевом строительстве;
- признание права собственности;
- взыскание расходов на устранение недоделок в переданной квартире;
- и многие другие вопросы.

Нашей командой накоплен большой опыт по успешному разрешению перечисленных вопросов в судебном порядке в судах Москвы и области.

В связи с тем, что к нам обратились за консультациями несколько жителей из Томилино, мы решили быть ближе к Вам и создать свою ветку на вашем форуме.

В этой теме сотрудники нашего бюро будут делиться информацией и своим опытом, выкладывать образцы документов, давать консультации, связанные с приобретением жилья.

С результатами нашей работы вы можете ознакомиться на наших сайтах:
www.neustoyka-ddu.ru, где выложены полученные нами судебные решения по взысканию неустойки.
www.лексар.рф, где выложены полученные нами судебные решения по делам, связанным с признанием права собственности.

На этих же сайтах содержится много полезной и интересной информации.

С отзывами наших клиентов вы можете ознакомиться по ссылкам:
www.apoi.ru
www.yandex.ru
www.neustoyka-ddu.ru

Если вы пожелаете познакомиться с сотрудниками нашего бюро лично, приезжайте к нам в офис, который находится в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.
Будем рады вас видеть!

С уважением,
руководитель Юридического бюро «Лексар»
Марина Макушева
+7 499 955 49 28
[email protected]

Сообщение отредактировал HackMeN - 19.4.2017, 10:43

Причина редактирования: Реклама

[Юр бюро Лексар]

Сразу отметим некоторые изменения, которые произошли в законодательстве о долевом строительстве в этом году.

Федеральным законом № 304 от 03.07.2016г. были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве от 30.12.2014г. № 214-ФЗ, часть из которых вступила в силу уже с 01 января 2017 года.

Некоторые случаи, когда суды отказывали в иске, руководствуясь разъяснениями Верховного суда России, обрели силу закона.

Так, часть 2 ст. 6 закона 214-ФЗ дополнилась следующим предложением:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».

Что это означает для дольщика? Это значит, что в случае неподписания акта приёма – передачи (далее – АПП) в установленные в договоре долевого участия (далее – ДДУ) сроки, дольщику, решившему обратиться в суд за взысканием неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, придётся доказывать в суде, что он не уклонялся от его приёмки.

Практические советы, как обеспечить себе «алиби» на примере приёмки квартиры:

1. За месяц до даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, направьте застройщику уведомление о готовности её принять.
2. В первый же день просрочки направьте застройщику требование передать квартиру по АПП.
3. Если вы не желаете подписывать АПП из-за претензий к качеству, то письменно требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее – акт осмотра).
4. После составления акта осмотра подготовьте и направьте застройщику дефектную ведомость с требованием устранить недоделки в определённый срок.
5. В случае неустранения недоделок в установленный срок повторите действия, описанные в пунктах 3 и 4.

Обращаем ваше внимание, что все письма направляются на адрес регистрации застройщика (юридический адрес) ценным письмом с описью вложения!

Ваши активные действия, подкреплённые перечисленными выше документами, будут являться в суде доказательствами того, что вы не уклонялись от приёмки квартиры, а значит, риски отказа во взыскании неустойки по этому основанию будут минимизированы.

Примеры поведения дольщика, которое может быть признано уклонением от приёмки квартиры:
- дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для её приёмки в установленный ДДУ срок;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра не заполнил и письменно не потребовал его составления;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, акт осмотра заполнил, но не оставил себе второй экземпляр и не направил застройщику дефектную ведомость. Необходимо отметить, что это довольно распространённая ситуация, когда акт осмотра составляется в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно. Поэтому требуйте составления акта осмотра как минимум в двух экземплярах, один из которых заберите себе;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра заполнил, однако недостатки в квартире являются несущественными (например, криво висит батарея, не отрегулированы окна, наличие строительного мусора, царапины на дверных ручках и т.д.). Стоит отметить, что разные суды одни и те же недостатки могут относить как к существенным (позволяющим не подписывать АПП), так и к несущественным (не препятствующим приёмке квартиры).

[Юр бюро Лексар]

1. С Нового года ДДУ должен содержать более полную информацию об объекте долевого строительства (далее – объект). Теперь план объекта должен отображать:

- этаж и его местоположение на этаже многоквартирного дома (далее – МКД) или иного строящего объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, этажности МКД, общей площади МКД или иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта (жилое или нежилое помещение) и его общая площадь;
- количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- схему или чертеж расположения по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей нежилого помещения.

Указанные сведения должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае дольщик может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (дополнения в ст. 4 закона 214-ФЗ).

Проект ДДУ, используемый застройщиком, теперь должен быть размещён на его официальном сайте (новая статья 3.1. закона 214-ФЗ).

2. Изменилось понятие объекта долевого строительства - теперь общее имущество в многоквартирном доме не входит в это понятие (новая редакция ч. 2, ст. 2 закона 214-ФЗ).

3. Теперь законодательно зафиксировано, что уплата цены ДДУ производится только после его государственной регистрации (новая редакция ч. 3, ст. 5 закона 214-ФЗ).

4. Если договор уступки заключается с юридическим лицом, которое уступает свои права по ДДУ, то уплата цены договора уступки также производится только после его государственной регистрации (новая часть 3 ст. 11 закона 214-ФЗ).

5. С 01 января 2017 года в передаточном акте (далее – АПП) должна указываться дата передачи объекта долевого строительства, а неотъемлемой частью самого АПП станет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (дополнения в ст. 7 и новая редакция ч. 1 ст. 8 и закона 214-ФЗ и д).

6. Закрепляется обязанность по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в течение гарантийного срока недостатками (новая редакция ч. 6 ст. 7 закона 214 – ФЗ);

7. Закрепляется законом размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, который составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если недостатки жилого помещения не являются основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых для их устранения (дополнения в ст. 7 закона 214-ФЗ);

8. Уточняется понятие существенного изменения размера объекта долевого строительства, позволяющего дольщику расторгнуть договор в судебном порядке: теперь такое требование можно заявить, если его площадь увеличилась или уменьшилась более чем на 5% от указанной в ДДУ (новая редакция пункта 2 части 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ).

[Юр бюро Лексар]

Помимо интересов дольщиков, законодатель не обошёл вниманием и застройщиков.

Новые требования к застройщику, руководителю и главному бухгалтеру

1. С января 2017 года правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома (далее – МКД) на основании договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) будут иметь застройщики, отвечающие перечисленным ниже требованиям (новая редакция части 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

В отношении застройщика (юридического лица):

- не проводятся процедуры ликвидации юридического лица и/или отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- отсутствует задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам.

В отношении руководителя и главного бухгалтера застройщика
(помимо перечисленных выше требований)
- отсутствие судимости за преступления в сфере экономики;
- отсутствие наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью;
- отсутствие административного наказания в виде дисквалификации.

2. С Нового года застройщик, решивший принять решение о ликвидации, будет обязан в течение одного рабочего дня с даты принятия такого решения уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий надзор в области долевого строительства МКД (далее – контролирующий орган) (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

3. Закон также обязывает арбитражные суды, принявшие решение:
- о ликвидации застройщика;
- о введение одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- о приостановлении деятельности застройщика
в течение одного рабочего дня с даты вступления в законную силу такого решения или определения направить его в контролирующий орган, который, в свою очередь, также в течение одного рабочего дня обязан направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

Новые обязанности застройщиков

4. Теперь годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (новая часть 4 в ст. 18 закона 214-ФЗ). Напомним, что в настоящее время аудиторское заключение за последний год должно быть предоставлено только по требованию дольщика, что позволяет застройщику при отсутствии таких просьб не проводить аудит вообще.

5. Нововведением является статья 3.1, устанавливающая обязанность застройщика, во-первых, по созданию своего официального сайта в сети Интернет, а во-вторых по его ведению и размещению следующей информации в отношении каждого МКД:

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная декларация;
- аудиторское заключение за последний год;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- договор поручительства с застройщиком (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (должны обновляться ежемесячно).

Изменения в перечисленные выше документы также должны публиковаться на сайте.

Новые права застройщиков

6. В новой редакции закона 214-ФЗ расширился перечень целей, на которые могут быть использованы денежные средства участников долевого строительства, и он по-прежнему является закрытым. Ответственность за использование денежных средств дольщиков на цели, прямо не предусмотренные законом, будут нести руководитель и главный бухгалтер застройщика (новая редакция ст. 18 закона 214-ФЗ).

Нам представляется важным отметить, что теперь за счёт дольщиков застройщик сможет возместить свои затраты на создание и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Такое возмещение допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. Для возникновения такого права у дольщика вместе с ДДУ должно быть заключено соответствующее соглашение, которое является его неотъемлемой частью (новая ст. 18.1 закона 214-ФЗ).

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл вопрос, связанный с изменениями, внесёнными в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: какой срок установлен для устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока?

Согласно ч. 6 ст. 7 закона 214-ФЗ «Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Таким образом, этот срок устанавливается соглашением сторон. Безусловно, он должен быть разумным.

При согласовании срока устранения недостатков вы можете руководствоваться положениями Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О Защите прав потребителей» ч. 1 ст. 20 которого гласит: «Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом...) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней».

[Юр бюро Лексар]

С этого года также произошли изменения в правилах государственной регистрации недвижимости.

Взамен ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). От прежнего закона № 122-ФЗ осталась только одна статья, которая прекратит своё действие с 01.01.2020г.

Выделим основные изменения.

Учёт недвижимости и государственная регистрация прав на неё

Как и раньше не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не учтён в кадастре недвижимости. При этом, если раньше государственный кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляла Кадастровая палата, а государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним – Росреестр, то теперь обе эти функции осуществляет только Росреестр и его территориальные органы (п. 4 ч. 3 ст. 3 закона № 218-ФЗ).

В связи с этим появилась возможность одновременно с постановкой объекта недвижимого имущества на кадастровый учёт осуществить государственную регистрацию прав на неё.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

С Нового года появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН объединяет в себе сведения, содержащиеся ранее в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ч. 2 ст. 7 закона № 218-ФЗ). И если ранее кадастр недвижимости и ЕГРП велись и в электронном виде, и на бумажных носителях, при этом последние имели приоритет, то ЕГРН, за некоторыми исключениями, ведётся только в электронной форме (ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ).

Регистрация машино-мест

С 01 января 2017г. вступили в силу изменения в статью 130 первой части Гражданского кодекса России, согласно которым законодательно закреплено, что машино-место является самостоятельным объектом недвижимого имущества. И если раньше на кадастровый учёт ставилось здание, в котором расположены машино-места (паркинг) целиком, а право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание пропорционально размеру машино-места, то теперь счастливые обладатели машино-места смогут его отдельно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом оно должно отвечать требованиям к его размеру: так, приказом Минэкономразвития от 07.12.2016г. № 792 определены минимальные и максимально допустимые размеры машино-места, которые составляют от 5,3 x 2,5 м. до 6,2 x 3,6 м. соответственно.)

Обладатели машино-мест, чьи доли в праве общей собственности на помещения или здания паркинга были зарегистрированы в ЕГРП, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать на него право собственности. (ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

Офисы приёма - выдачи документов

С этого года можно сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом отделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, в каком регионе расположен объект. Например, если объект расположен в Москве, а владелец проживает в Московской области, то подать документы на регистрацию права собственности он сможет в любом удобном офисе приёма-выдачи документов области и наоборот. Список адресов, куда сможет обратиться заявитель, будет публиковаться на сайте Росреестра http://www.rosreestr.ru (ч. 2 ст. 18 закона 218-ФЗ).


Важным моментом является расширение перечня оснований, при которых документы возвращаются без рассмотрения. К ним, в частности, относится наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачёркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Таким образом, если раньше документы, содержащие неоговоренные исправления принимались, но могли явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ, то теперь они будут возвращены без рассмотрения (ч. 2 ст. 25 закона № 218-ФЗ).
Будьте внимательны при подписании акта приёма-передачи!

Получение документов

Что касается получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и/или регистрации прав, а также уведомления об отказе в осуществлении этих действий и подлежащих возврату представленных заявителем подлинников, то они теперь могут быть переданы заявителю посредством курьерской доставки (ч. 19 ст. 29 закона № 218-ФЗ). Эта услуга является платной. Для москвичей и жителей Подмосковья она обойдётся в 1 500руб. (Приказ Минэкономразвития России от 31 мая 2016 г. N 337).

Сроки осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав:

До 2017 года общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. А если документы подавались одновременно, то 20 рабочих дней. Государственная ипотека земельных участков и нежилых помещений составляла 15 рабочих дней. Теперь же эти сроки сокращены (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

Теперь при подаче документов через отделения Росреестра сроки следующие:
5 рабочих дней – постановка на кадастровый учёт, регистрация прав на основании судебного акта, а также регистрация ипотеки жилых помещений;
7 рабочих дней – государственная регистрация прав, а также регистрация ипотеки нежилых помещений, земельных участков и машино-мест;
10 рабочих дней – одновременная постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация прав;
3 рабочих дня - государственная регистрация прав нотариально удостоверенной сделки, а также, если к заявлению приложены свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение 1 рабочего дня.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, теперь можно получить в течение трёх дней вместо пяти (ч. 9 ст. 62 закона 218-ФЗ).

А вот сроки, на которые государственная регистрация может быть приостановлена, наоборот увеличены.
Если до 2017 года государственная регистрация прав по решению государственного регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца, то теперь эти сроки увеличились до 3-х месяцев и 6-и месяцев соответственно. При этом по инициативе заявителя приостановление возможно только один раз (ч. 1 ст. 30 закона № 218-ФЗ).

Ещё одним нововведением является то, что различные органы государственной власти, хранящие информацию о правообладателях, наконец начали взаимодействовать между собой. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды и нотариусы при принятии ими решений (актов) теперь обязаны направлять их в Росреестр. На основании поступивших документов и информации Росреестр будет вносить соответствующие сведения в ЕГРН и уведомлять об этом правообладателя (ст. 32 закона № 218-ФЗ). В частности, информацию должны буду предоставлять:

- ФМС России - информацию об изменении сведений о физическом лице, индивидуальном предпринимателе, юридическом лице;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, - заверенную копию такого акта в течение 3-х рабочих дней.
- нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 3-х рабочих дней.

Напоминаем, что свидетельства о праве собственности не выдаются с июля 2016 года. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

[Юр бюро Лексар]

Пример выписки из нового Единого Государственного Реестра Недвижимости
Она теперь включает 3 раздела:
- Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Сведения о зарегистрированных правах;
- План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа).

[Юр бюро Лексар]

В 2013 году покупатель квартиры в ЖК "Путилково" заключил с застройщиком ЗАО «Первая домостроительная компания» предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры. При этом согласно условиям соглашения этот договор мог быть заключён только после того, как застройщик зарегистрирует за собой право собственности на квартиру.

Покупатель заплатил указанную в договоре сумму, в свою очередь застройщик построил дом, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в марте 2015 года выдал справку, согласно которой новосёл получил доступ в квартиру. Помимо этого на счастливого обладателя квартиры была возложена обязанность по заключению договора с управляющей компанией, что и было сделано.

Наступило лето, закончился ремонт, однако застройщик не спешил с регистрацией права собственности на квартиру, и подписание основного договора купли-продажи постоянно откладывалось.

Таким образом, сложилась интересная ситуация: покупатель вселился в построенную квартиру, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, однако документов, подтверждающих его права на неё, нет.

Наступило лето уже 2016 года, а застройщик продолжал уклоняться от подписания основного договора купли-продажи квартиры. И если бы не изменившиеся жизненные обстоятельства, возможно, житель продолжал бы ждать ещё годы.

В итоге в сентябре 2016 года клиент обратился в наше бюро за помощью в получении права собственности через суд.

Мы изучили содержание предварительного договора, запросили необходимые документы из Кадастровой палаты и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и подали исковое заявление по месту нахождения объекта – в Красногорский городской суд Московской области.

К нашему удивлению, застройщик направил отзыв на иск, в котором пытался оспорить право истца на квартиру и просил в иске отказать.

Однако судья Васильева Ю.О. согласилась с нашими доводами и признала за истцом право собственности на спорную квартиру.

Также с ответчика была взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в размере 17 657,72руб.

На сегодняшний день решение вступило в силу, и является основанием для государственной регистрации права собственности.

[Юр бюро Лексар]

Сегодня хотим рассказать о новшествах в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 01 июля 2017 года. Они будут интересны тем, кто в обозримом будущем планирует покупку квартиры в строящемся доме.

С июля 2017 года наконец будут изменены требования к размеру уставного капитала (далее – УК) застройщика, которые будут прямо зависеть от объёма предполагаемого строительства: чем масштабнее стройка, тем больше должен быть УК. Минимальный его размер устанавливается в 2 500 000руб. , при этом максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика не должна превышать 1 500кв.м. Всего законодатель предусмотрел 9 таких категорий, и самые крупные проекты площадью свыше 500 000 кв.м. потребуют от застройщика сформировать УК в размере 1,5 миллиарда рублей. Однако если застройщик не будет отвечать этим требованиям, то он должен будет заключить договор поручительства с таким лицом (одним или несколькими), чтобы сумма совместных полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и его поручителей отвечала новым минимальным требованиям (новый п. 1 ч. 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

К счастью, эти детали запоминать не обязательно, так как с 01 июля 2017 года должен заработать единый реестр застройщиков, который будет содержать в себе сведения о строительных компаниях, отвечающих требованиям закона. Так как эти сведения будут являться открытыми и размещаться в сети Интернет, то любой дольщик сможет проверить застройщика, с которым планирует заключать ДДУ.

Ещё одним важным нововведением в законе № 214-ФЗ является новая схема расчётов по договору участия в долевом строительстве с размещением средств на счётах эскроу.

Что такое счёт эскроу?

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт (эскроу) для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от дольщика в целях передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, дольщиком и застройщиком. То есть заключается договор, дольщик вносит денежные средства, банк их блокирует и передаёт их застройщику только после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиком. Во многом эта схема напоминает расчёт по аккредитиву.

Давайте посмотрим, чем же отличаются расчёты по счетам эскроу от расчётов по аккредитиву при покупке строящегося жилья.

1. Самое первое, что бросается в глаза, – это то, что договор счёта эскроу трёхсторонняя сделка между застройщиком, дольщиком и банком. Договор же об открытии аккредитива заключается только между дольщиком и банком.

2. В случае проведения расчётов по счёту эскроу, застройщику предоставляется право получать информацию об остатке денежных средств на этом счёте (ст. 860.9 ГК РФ). То есть дольщику не нужно предоставлять застройщику подтверждающие внесение оплаты документы. Договор об открытии аккредитива таких прав застройщику не предоставляет, так как он не является стороной договора.

3. Если договор об участии в долевом строительстве (далее – ДДУ) будет содержать положения, указанные в этих новых статьях закона № 214-ФЗ, то заключать отдельного договора счёта эскроу не потребуется (меньше документов). Договор об открытии аккредитива требуется заключать в любом случае.

4. На денежные средства, находящиеся на счете эскроу, начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу, а вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву на внесённые денежные средства проценты не начисляются, и само предоставление этой услуги является платным.

5. Доступ к денежным средствам дольщика, размещённым на счетах эскроу, застройщик сможет получить только после подписания передаточного акта или на основании одностороннего акта о передаче квартиры, а сам счёт открывается после государственной регистрации ДДУ. (ч. 2 и ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву тоже может быть использована такая схема, однако на практике счёт открывается после подписания ДДУ, а условием перечисления денежных средств застройщику является его государственная регистрация.

6. При расчётах через счета эскроу банк тщательно проверяет документы, на основании которых застройщик сможет получить доступ к деньгам дольщика, так как банк проверяет сам факт наступления основания, указанного в договоре. При расчётах же по аккредитиву проверка предоставленных застройщиком документов проводится только по внешним признакам (то есть носит формальный характер).

7. В случае произведения расчетов по ДДУ через счета эскроу, этот счет подлежит закрытию без заявления дольщика в день перечисления денежных средств застройщику (ч. 8 ст. 15.5 закона 214-ФЗ). Это значит, что дольщику не нужно будет отдельно приезжать в банк и закрывать этот счёт. При расчётах по аккредитиву для закрытия счёта дольщику требуется отдельно посещать банк и писать соответствующее заявление.

Утром стулья – вечером деньги.

Самым важным из перечисленных выше отличий расчётов через счета эскроу по договорам участия в долевом строительстве является, безусловно, момент получения застройщиком денежных средств дольщика. В настоящее время застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, получает их задолго до окончания строительства дома – сразу после государственной регистрации ДДУ, даже если ДДУ заключён на стадии «котлована» (при этом застройщик пользуется этими деньгами бесплатно). Следовательно, если застройщик сможет воспользоваться деньгами дольщика только после передачи ему квартиры, возникает вопрос: на какие средства будет вестись строительство?

И здесь появляется ещё одна важная особенность привлечения застройщиком денежных средств дольщиков через счета эскроу: счет эскроу может быть открыт только в том случае, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирного дома (далее - МКД) этим же банком (ч. 2, ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, предполагается, что застройщик будет строить МКД на кредитные средства, а банк, соответственно, будет контролировать их целевое использование.

Схема привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу выглядит следующим образом:

1. Застройщик берёт кредит в банке и на эти деньги строит МКД;
2. В процессе строительства он заключает договоры об участии в долевом строительстве, в оплату которых дольщики вносят денежные средства на счета эскроу;
3. Денежные средства дольщиков на этих счетах остаются заблокированными (то есть ни дольщик, ни застройщик не имеют к ним доступа) до окончания строительства;
4. После передачи квартиры каждому дольщику застройщик сможет получить внесённые по ДДУ средства, из которых, в том числе, может быть погашен предоставленный банком целевой кредит.

С одной стороны, для дольщиков такая схема покупки строящегося жилья является более безопасной, так как контролировать расходование денежных средств будет банк, а в случае, например, истечения срока действия договора дольщик сможет спокойно вернуть свои деньги, но с другой стороны целевой кредит предоставляется банком не бесплатно, а значит суммы начисленных процентов за его пользование, скорее всего будут заложены в стоимость квадратного метра.

А если у банка, в котором открыт счёт эскроу, отзовут лицензию?

Здесь стоит отметить, что не каждому банку дано право открывать счета эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. В целях защиты дольщиков от возможного отзыва лицензии или внезапного банкротства законодатель предоставил такое право только банкам, в которых могут размещаться средства федерального бюджета. В их число входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, вероятность банкротства которых стремится к нулю (то есть банки, которым доверяет государство). Список таких банков будет ежеквартально публиковаться на сайте Центрального Банка России (http://www.cbr.ru). (ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Какие ещё особенности привлечения денежных средств дольщиков через счета эскроу?

1. Денежные средства на счетах эскроу должны быть размещены на срок не меньше, чем указанный в ДДУ, плюс 6 или более месяцев.

2. У дольщика, заключившего ДДУ с размещением денежных средств на счёте эскроу, появляются дополнительные основания для одностороннего отказа от исполнения ДДУ. Так, помимо общих оснований (например, просрочка передачи квартиры более чем на 2 месяца), ч. 5 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ предусматривает:

1) наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). При этом банк будет обязан в течение 10 рабочих дней проинформировать об этом дольщика (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
2) наличие требования банка об обращении взыскания на имущество, являющиеся предметом залога по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). И об этом банк также обязан проинформировать дольщика в течение 10 рабочих дней (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
3) признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства;
4) вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика (как юридического лица) или о приостановлении осуществления им деятельности.

3. В случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения ДДУ, Росреестр должен будет в течение 5 рабочих дней направить в банк соответствующее уведомление (ч. 10 чт. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, дольщику не нужно будет доказывать банку указанные обстоятельства для возврата своих денег.

4. Для стимулирования использования счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве законодатель снял с таких застройщиков обязанность получать поручительство банка и страховать свою гражданскую ответственность (ч. 7 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Ещё раз напомним, что схема расчётов по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на счетах эскроу заработает только с 01 июля 2017 года, и она будет дополнением к существующим на сегодняшний день способам оплаты договоров ДДУ. Получит ли она распространение или станет единственным вариантом привлечения денежных средств участников долевого строительства, покажет время.

[Юр бюро Лексар]

Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:

«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
С 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)

Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

[Юр бюро Лексар]

При практическом применении формулы, нередко возникает вопрос, а как подсчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или подсчитать сумму по одной ставке (например, на дату подписания акта приёма-передачи или подачи искового заявления)?

Тут стоит отметить, что если в начале прошлого года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом, вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.

Пример:
Срок передачи квартиры: «не позднее 31 декабря 2015года», однако фактически акт приёма – передачи подписан только 31 декабря 2016г. цена квартиры 2 000 000руб. Сумма неустойки за этот период составит 516 466,66коп., из расчёта:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. – 242 000р.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. – 135 800р.,
с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. – 138 666,66р.

Если бы мы производили расчёт, исходя из ставки 10% (по состоянию на 31.12.2016г.) за весь период, то сумма неустойки составила бы 488 000руб.

Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки в соответствующие периоды:

За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184

За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

За период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

За период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

За период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

За период с 02.05.2017г. по 31.05.2017г. (30 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 30

Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку на нашем сайте www.neustoyka-ddu.ru или звоните по телефону +7 499 955 4928. Будем рады Вам помочь!

[Юр бюро Лексар]

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

1. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
2. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
3. Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%? Логично? Логично.

Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.
Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб. Московский городской суд подтвердил это решение.

С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, в некоторых судах она отличается. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту.

[Юр бюро Лексар]

В продолжение темы о способах расчёта неустойки...

Иск нашего клиента, жителя ЖК "Бутово-парк" (ответчик АО "СТ-Инжиниринг") был подан в Зюзинский районный суд в декабре 2015 года, дело было расписано судье Симоновой Е. А. Заседание было назначено на январь, но благодаря стараниям застройщика перенесено на 29 февраля 2016г.

К заседанию, мы решили уточнить исковые требования и, безусловно, встал вопрос: пересчитывать неустойку за весь период по ставке 11% или разбить на части?

К счастью, нам было известно, что судья Симонова Е. А. уже определилась с позицией по этому вопросу, поэтому мы в уточненном заявлении произвели расчёт отдельно за 2015 год и отдельно за 2016 год. И не прогадали! Судья оценила наш порыв и взыскала неустойку в полном объёме: 647 941,04р. - неустойки (в полном объёме); 323 970,52р. - штрафа (в полном объёме); 5 000р. - компенсации морального вреда (традиционно); 15 000р. - расходов на оплату услуг представителя бюро «Лексар»; 1 500р. - расходов на оформление доверенности; 750,60р. - почтовые расходы, а всего 994 162,16руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение в Московском городском суде. Более того, стараниями их юристов заседание откладывалось 3!! раза (изначально дело должно было слушаться 08.07.16г., но из-за неявки Ответчика его перенесли на 18.07.16г., и потом ещё раз - на 18.08.2016г.). К этому заседанию застройщик подготовился основательно: в зале суда присутствовали три представителя ответчика, в то время, как интересы истца представлял только один сотрудник нашего бюро. Обстановка была очень нервозной... Однако мы справились с непростой задачей, и решение Зюзинского районного суда осталось в силе, а жалоба без удовлетворения.

[Юр бюро Лексар]

Ещё одно дело, демонстрирующее разношёрстное толкование одной и той же нормы. Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб.
С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговаясумма составила 641 203,00руб.

20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

[Юр бюро Лексар]

Вопрос. Срок сдачи дома (получение ключей) истек, и предлагают подписать доп. на продление срока сдачи. Я с легкостью отвечаю отказом и направляю дело в суд? И пока я не получу ключи каждый день будет считаться просрочкой? Я правильно все понимаю?

Да, вы с лёгкостью не подписываете дополнительное соглашение о переносе сроков, направляете застройщику претензию с расчётом суммы неустойки за период и можете обращаться в суд. Неустойка подлежит взысканию, начиная с первого дня просрочки до даты подписания акта приёма - передачи квартиры (то есть каждый календарный день до даты подписания акта является просрочкой).

Пример: дата передачи квартиры 31.12.2016г. Сегодня 10.05.2017г., и квартира не передана. Дополнительное соглашение я подписывать не желаю.

Я направляю застройщику претензию, в которой, в том числе, привожу расчёт суммы неустойки за период с 01.01.2017г. по 10.05.2017г. и срок, в течение которого ожидаю ответ (10 дней хватит).

Застройщик её получает, я жду 10 дней и подаю иск в суд. Условно - это 20.05.2017г. (на эту дату квартира так и не передана). В иске я прошу взыскать неустойку за период с 01.01.2017г. по 20.05.2017г.

Заседание условно назначают на 15.06.2017г. И 15.06.2017г. квартира всё ещё не передана. Тогда в заседании я увеличиваю исковые требования, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 15.06.2017г. После вынесения решения (если квартира так и не передана) начинается новый круг.

Но если до заседания акт приёма - передачи будет подписан (условно 09.06.2017г.), то в заседании я увеличу сумму исковых требований, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 09.06.2017г.
Надеемся, что удалось внести ясность.

Случай из своей практики, связанный с подписанием дольщиком дополнительного соглашения о переносе срока.

Клиентка обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с застройщика после подписания акта приёма – передачи квартиры. Мы изучили предоставленные документы, задали уточняющие вопросы, всё было в порядке и готово к работе. После заключения договора немедленно направили претензию застройщику, составили исковое заявление, отнесли его в суд. Ничто не предвещало беды до тех пор, пока судья не дала слово представителю Ответчика, который традиционно просил в иске отказать, но нетрадиционной оказалась причина отказа – наличие подписанного дольщиком и зарегистрированного регистрационной палатой дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого участия… Мы попросили перерыв для того, чтобы связаться с клиенткой и уточнить, подписывала ли она такое соглашение. К огромному удивлению оказалось, что она действительно «что-то там подписывала, особо не читала, копию себе не забрала, так что может быть…. А не упомянула об этом при заключении договора с нашим бюро, так как не подумала, что это может быть важным… Но вы там придумайте что-нибудь…». Безусловно, «придумать» в такой ситуации ничего было нельзя. В иске было отказано.

Мораль этой истории такова: внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. Оставляйте себе копии, если оригиналы забирают представители застройщика для регистрации или иных действий. Фотографируйте, если нет возможности сделать ксерокопию. Если сомневаетесь в том, нужно ли подписывать тот или иной документ – заберите его с собой (сделайте фото) и покажите юристу.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришла просьба осветить вопросы налогообложения взысканных с застройщика сумм.

Давайте пройдёмся по каждому виду выплат.

Неустойка и штраф

Долгое время судебная практика и позиция Федеральной Налоговой службы по вопросу необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») разнились от суда к суду и от инспекции к инспекции. Наконец, в сентябре 2015 года Министерство Финансов России (далее – «Минфин России») опубликовало письмо за № 03-04-07/51476, в котором разъяснило, что указанные выплаты не подлежат обложению НДФЛ.

После этого 21 октября 2015 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации», которая как раз регулирует вопросы уплаты НДФЛ. В пункте 7 указанного Обзора Президиум ВС РФ рассмотрел вопрос о налогообложении сумм, полученных потребителями, в связи с нарушением их прав (неустойки и штрафа), указав следующее:

«Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.

Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41 и 209 Налогового Кодекса РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица….»

Таким образом, Президиум ВС РФ закрепил, что производимые физическим лицам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ.


Компенсация морального вреда

В отношении этого дохода споров было гораздо меньше. Доходы, не подлежащие налогообложению, приведены в статье 217 Налогового Кодекса России (далее – «НК РФ»). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с возмещением вреда.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, сумма денежных средств, выплачиваемая на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причинённого организацией физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной Налоговым Кодексом России, и на этом основании не подлежит налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 22.04.2016г. N 03-04-05/23587, а также в п. 7 упомянутого выше Обзора Пленума ВС РФ.


Проценты за пользование денежными средствами, выплачиваемыми при расторжении договора участия в долевом строительстве

При расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем порядке суд взыскивает с застройщика проценты за пользование денежными средствами в порядке ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогов плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В перечень необлагаемых НДФЛ доходов, указанных в ст. 217 НК РФ, эти проценты не входят.

В своём письме от 04.07.2016г. N 03-04-06/39492 Минфин РФ указал: «…выплата налогоплательщику процентов за пользование чужими денежными средствами является возмещением упущенной выгоды, поскольку имеет целью возместить физическому лицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ… Налогообложению подлежит вся сумма такого дохода».


Судебные расходы

Рассмотрение дела в суде зачастую влечёт для дольщика расходы. Согласно ст. 88 и 94 ГПК РФ к судебным расходам могут быть отнесены:

- государственная пошлина;
- суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
- расходы на проезд и проживание, понесенные в связи с явкой в суд;
- расходы на оплату услуг представителей (сюда относятся услуги юристов, юридических бюро, стоимость заверения доверенности у нотариуса и т.д.);
- связанные с рассмотрением дела почтовые расходы;
- другие признанные судом необходимыми расходы.

С 01 января 2016 г. вступил в силу пункт 61 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым перечисленные выше и возмещённые судом участнику долевого строительства суммы (которые с точки зрения НК РФ являются доходом) не подлежат налогообложению.


Убытки

Среди убытков, которые возмещаются в делах о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве самыми распространёнными являются расходы на вынужденный съём жилья (в период просрочки), а также переплата процентов по кредитному договору, если в соответствии с условиями такого договора процентная ставка снижается после оформления покупателем права собственности на квартиру. Эти убытки являются реальным ущербом, и возмещение этих сумм судом не образует экономическую выгоду для дольщика, поэтому они не подлежат налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 11 ноября 2016 г. N 03-04-06/66353.

Следует помнить, что указанные выше суммы могут быть вам выплачены и в досудебном порядке, например, после направления претензии. Также может быть заключено мировое соглашение. Важно помнить, что основание, по которому происходит перечисление неустойки и иных сумм, не влияет на необходимость уплаты налогов.


Ставка налога на доходы физических лиц.

Ставки налога на доходы физических лиц определены в ст. 224 НК РФ. При уплате налогов дольщику необходимо определить свой налоговый статус (резидент или нерезидент).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ к физическим лицам - налоговым резидентам Российской Федерации относятся лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в календарном году. При этом этот период не прерывается, в случае, если дольщик на короткий срок (до 6 месяцев) выезжал за границу для лечения, обучения или исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Физические лица, фактически находящиеся на территории России, менее 183 дней в календарном году, не являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в данном случае гражданство дольщика не имеет значение.

Итак, ставки следующие:

13% - с облагаемых налогом доходов платят налоговые резиденты России;
30% - с облагаемых налогом доходов платят лица, не являющиеся налоговыми резидентами России.


Налоговая декларация в 2017 году.

Обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ Налоговым кодексом возложена на налогового агента (застройщика), который по общему правилу при выплате денежных средств дольщику должен сам произвести указанные действия и предоставить справку по форме 2-НДФЛ. На практике застройщики этого не делают, поэтому перед дольщиками до недавнего времени вставал вопрос: декларировать ли полученные доходы или нет?

К счастью, в этом году декларационная кампания имеет приятную особенность: представлять декларацию по НДФЛ, когда налог не был удержан налоговым агентом, больше не нужно. Налоговый агент, который не удержал НДФЛ из сумм, выплаченных дольщику, согласно п. 5 ст. 226 НК РФ обязан в срок не позднее 1 марта следующего после произведения выплаты года письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога. На основании этих сведений налоговая инспекция будет формировать платёжные документы, а обязанность по уплате налогов у дольщика возникнет после получения от ИФНС налогового уведомления и квитанций на оплату (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Оплатить такой налог будет необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Эти правила применяются к доходам, полученным с 2016 года.

[Юр бюро Лексар]

Как известно, судебные разбирательства - процесс сам по себе неприятный и долгий, а получение взысканного можно ждать не один месяц. Однако в нашей практике в прошлом году было дело, которое рушит все стереотипы.

Семейной паре из квартала таунхаусов «Вяземское» застройщик должен был передать объект долевого строительства не позднее 01 августа 2015 года, однако этого сделано не было. На момент подачи искового заявления просрочка в передаче таунхауса составила 365 дней. За этот период «набежала» неустойка в размере 1 840 006 руб. 04 коп. Выбирая между судами, в который можно обратиться, мы пришли к выводу, что целесообразно подать иск по месту нахождения ответчика - в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила один миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 4 172,98руб., а сами документы были сданы в суд 04 августа 2016 года. Дело попало к судье Волковой Ю. С.

Практика показывает, что неустойка, приближающаяся к цифре с шестью нулями, обычно сильно урезается, и судья Волкова Ю. С. тоже уменьшила и её, и сумму штрафа. Тем не менее, результат оказался впечатляющим, и в пользу наших клиентов были взысканы следующие суммы:
1 200 000р. - неустойки;
40 000р. - компенсации морального вреда;
400 000р. - штрафа;
20 000р. – расходов на представителя;
2 240р. – расходов на оформление доверенности;
4 172,98руб. – государственной пошлины,
а всего 1 666 412,98руб (так как истцов было двое, то в пользу каждого из них было взыскано по 833 206,49руб.)

Это сам по себе отличный результат, но радости на этом не закончились... Дело в том, что ко всеобщему удивлению судья изготовила решение крайне быстро, а ответчик не успел его обжаловать... Кроме того, нам было известно, что у застройщика открыты счета в нескольких банках, поэтому перед нами стояла задача – в какой банк предъявлять лист. Мы проанализировали имеющуюся у нас информацию и не прогадали! Как только исполнительный лист был получен на руки, мы немедленно отвезли его в выбранный нами банк (это было 18 октября), а уже на следующий день наши клиенты получили деньги на свои счета!

Итого: с момента обращения в суд до получения неустойки и сопутствующих сумм прошло всего 77 дней!

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл вопрос, связанный с просрочкой сдачи машино-мест. Многие дольщики уверены, что при покупке машино-места по договору участия в долевом строительстве к этим отношениям не применяется закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Спешим вас заверить, что это не так.

Мы хотим поделиться с вами историей из нашей практики, связанной с расторжением договора купли-продажи «Народного гаража». Дольщик вернул 176% стоимости машино-места!

Программа «Народный гараж» была запущена в 2009 году, а в 2010 году начались продажи машино-мест по цене 350 000руб. Однако из-за того, что гаражи строились в отдалении от жилых домов, спрос на них был низким. Тем не менее, наш клиент весной 2012 года приобрёл в Коньково гараж-стоянку в паркинге открытого типа на 382 машино-места. Изначально срок завершения строительства гаражного комплекса планировался на конец 2012 года. Однако застройщик ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») несколько раз отодвигал сроки передачи гаража, в связи с чем заключались соответствующие дополнительные соглашения. Последнее соглашение, которое подписал дольщик, было датировано мартом 2015 года, по нему предполагалось завершение строительства в декабре 2015 года, а передача гаража – в феврале 2016 года. После того, как застройщик решил продлить и этот срок до 2017 года, дольщик решил отказаться от подписания дополнительного соглашения. После долгих раздумий участник проекта «Народный гараж» принял решение расторгнуть договор, для чего обратился к нам за помощью.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУР ДС г. Москвы. Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. На дату направления этого уведомления (08 сентября 2016 года) просрочка составила 1583дня, за период с даты заключения договора набежали проценты в размере 319 835,35руб. В октябре 2016 года от застройщика пришёл ответ, в котором он соглашался вернуть только стоимость гаража, однако в выплате процентов отказал. Безусловно, нас такой ответ не устроил, и мы обратились в Черёмушкинский районный суд г. Москвы с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. Заседание состоялось в декабре 2016 года и на эту дату сумма процентов увеличилась, составив 341 640,35руб.

Судья Кузнецова С. А. взыскала:
350 000руб. – стоимость машино-места;
200 000 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами;
30 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – штрафа;
15 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 615 000руб.

Хотим отметить следующее: так как фактически программа «Народный гараж» оказалась провальной не только по причине низкого спроса, но и по причине махинаций, из-за которых комплексы не сдавались в срок, то после завершения строительства оставшихся паркингов, запланированного на 2017 год, она будет закрыта. В настоящий момент паркинг в Коньково так и не достроен…

[Юр бюро Лексар]

Какой суд выбрать?

Всем известно общее правило о подсудности, в соответствии с которым исковые заявления подаются в суд по месту нахождения ответчика. Однако так как предполагается, что приобретаемые участниками долевого строительства квартиры, машино-места и другие нежилые помещение будут использоваться для личных бытовых нужд, то на них распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, в том числе нормы о подсудности.

Итак, в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП») иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


Рассмотрим каждый вариант

Подача иска по месту нахождения организации

Когда в договоре участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») указан один адрес, то тут всё понятно: идём в суд, который обслуживает данную территорию. Но иногда в ДДУ застройщик указывает несколько адресов: адрес регистрации, фактический адрес местонахождения и/или почтовый адрес. Какой же выбрать?

Тут следует помнить, что единственным «официальным» адресом организации является адрес, указанный в его Уставе. Безусловно, редко кто из дольщиков просит застройщика предъявить уставные документы, однако для того, чтобы узнать этот адрес, Устав можно и не запрашивать. Кроме того, в него могут быть внесены изменения (в том числе в адрес), о которых вам могут не сообщить. Чтобы узнать актуальный адрес регистрации застройщика, откройте страницу вашего ДДУ с реквизитами сторон, найдите ОГРН или ИНН застройщика и введите его в форму на сайте ФНС России Результаты поиска позволят вам получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), в которой, помимо адреса регистрации, содержится много другой полезной информации. Именно этот адрес и будет «официальным» адресом застройщика, по которому необходимо искать обслуживающий данную территорию суд.

Определить суд, который обслуживает лиц, находящихся по тому или иному адресу в г. Москве можно на сайте Судов Общей Юрисдикции г. Москвы

Подача иска по месту жительства или пребывания истца

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании неустойки по месту своей постоянной или временной регистрации. В последнем случае вам может дополнительно потребоваться предъявить выписку из домовой книги, так как суду необходимо убедиться, что вы действительно проживаете по указанному адресу. Уточнить адрес вашего суда вы можете на том же сайте

Что касается подачи иска по месту исполнения договора, то таким местом является строительный адрес (если не присвоен почтовый) вашего дома, указанный в ДДУ.

А если у меня в ДДУ сказано, что споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения застройщика? Могу ли я обратиться в иной суд?

Действительно, в условия ДДУ нередко включаются пункты, ограничивающие право дольщика на обращение в тот или иной суд. Почему этот вопрос важен? Дело в том, что перед подачей иска в тот или иной суд юристы изучают его практику. Так сложилось, что одни судьи присуждают хорошие суммы, другие же, наоборот, сильно снижают неустойку и другие выплаты. Знание особенностей того или иного суда позволяет выбрать лучший для истца вариант из возможных. Поэтому важно, чтобы права дольщика в этом вопросе не были ущемлены, и он мог обратиться в тот суд, который считает лучше. Ну а для дольщиков, которые, например, проживают в других регионах, возможность судиться у «себя дома» зачастую является единственной вариантом обратиться в суд без необходимости затрачивать свои время и деньги на поездки в другой город.

К счастью, в данном случае закон на стороне потребителя: в соответствии с п. 1 статьи Закона о ЗПП «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, несмотря на наличие данного условия в договоре, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Эта позиция подтверждена Верховным Судом РФ, который в п. 26 своего Постановления от 28.06.2012г. № 17 указал: «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Третейская оговорка

Некоторые застройщики включают в договор участия в долевом строительстве пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.
Хорошим примером является решение по делу жителя ЖК «Бутово парк - 2» (застройщик АО «СТ Инжиниринг»). Пунктом 9.2. договора участия в долевом строительстве было установлено, что все споры должны рассматриваться в подконтрольном застройщику третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Безусловно, в этот суд дольщик обращаться не желал, поэтому в иске мы дополнительно заявили о признании этого пункта недействительным. Вместо третейского суда решили обращаться в суд по месту жительства дольщика, а именно: в Савёловский районный суд г. Москвы. Суд согласился с нашими доводами и признал пункт об установлении подсудности рассмотрения спора в третейском суде недействительным.

Районный суд или мировой?

Помимо определения территориальной подсудности необходимо также уточнить, какой суд должен рассматривать ваш иск: мировой или районный. Основное отличие мирового суда от районного состоит в том, что (помимо рассмотрения определённых категорий дел) мировые судьи рассматривают иски по имущественным спорам, если цена иска не превышает 50 000руб. Как правило, эти суды рассматривают дела о взыскании неустойки за небольшую просрочку передачи машино-места (при соблюдении указанного выше условия о цене иска).

В какой суд обращаться с иском о признании права собственности?

В отличие от исков о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, которые можно подать в суд по выбору истца, иски о признании права собственности на объект недвижимого имущества подпадают под действие специальной нормы ГПК РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В какой суд обращаться для признания застройщика банкротом?

Согласно Закону от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности, банкротстве» иски о признании застройщика банкротом подаются в Арбитражный суд по месту нахождения должника (застройщика). Для застройщиков, зарегистрированных в г. Москве, таким судом является Арбитражный суд города Москвы. Для застройщиков, зарегистрированных в Московской области – Арбитражный суд Московской области.
В этот же суд необходимо подавать заявления о включении дольщика в реестр требований кредиторов, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения.

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители!

Вы можете нас не только читать, но и смотреть!

Мы ведём свой канал на YouTube где даём ответы на вопросы в удобном формате видеороликов.

В одном из видео вы можете познакомиться с нашей командой ближе:
https://www.youtube.com/watch?v=wqvRg7fGYKA

Подписывайтесь на наш канал, задавайте вопросы и следите за обновлениями!

Ваш Лексар

[Юр бюро Лексар]

Нам часто задают вопрос «Когда можно обращаться за взысканием неустойки?»

Отвечаем: Вы вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с первых дней нарушения застройщиком срока передачи квартиры и в течение всего срока исковой давности, который составляет 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Период, за который Вы можете обратиться за взысканием неустойки, ограничивается датой подписания акта приёма – передачи квартиры (при условии, что Вы не уклонялись от приёмки квартиры). Это означает, что обращаться за взысканием можно хоть за каждый месяц просрочки. Некоторые наши клиенты успевают взыскать неустойку несколько раз (за разные периоды просрочки), что позволяет им получить более внушительную сумму, чем в одном судебном процессе.

Поэтому не соглашайтесь на подписание дополнительных соглашений к договору долевого участия, направленных на изменение срока, ни до завершения строительства, ни при подписании акта приёма – передачи, за исключением тех случаев, когда содержание этого дополнительного соглашения Вас устраивает (например, если вы договорились с застройщиком и включили в текст (помимо нового срока) обязательства по сдаче квартиры с черновой/чистовой отделкой и так далее).

Также сообщаем, что подписание дольщиком акта приёма-передачи квартиры не отменяет обязанности застройщика оплатить неустойку и возместить убытки, даже если в этом акте написано, что претензий к застройщику по качеству Вы не имеете.

[Юр бюро Лексар]

Можно ли подписывать Акт, в котором есть фраза о том, что я "не имею финансовых претензий к застройщику", и потом взыскивать пени?

Действительно, пункт об отсутствии финансовых претензий (или иных претензий) в акт приёма – передачи включают почти все застройщики. Однако в соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса «…Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом не предусмотрено прекращение права на взыскание неустойки в связи с отказом от осуществления дольщиком от своего права. На этот момент юристы обращают внимание суда в исковых заявлениях. На нашей практике ни одному дольщику не было отказано в иске по причине наличия такого пункта в акте приёма – передачи.

Так что отвечаем: акт можно подписывать и идти за взысканием пеней в суд.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл вопрос: В акте приёма - передачи вписан пункт об отсутствии у меня претензий. Вы пишете, что его наличие не влияет на мою возможность взыскать неустойку, а если я всё-таки не согласен с этим пунктом и хочу его исключить. Могу ли я настаивать на этом? И что делать, если застройщик откажет?

Безусловно, вы можете настаивать, так как текст акта приёма – передачи должен устраивать обе стороны. Однако на практике заставить застройщика исправить текст бывает довольно трудно. Как мы писали ранее, наличие в акте приёма-передачи пункта об отсутствии финансовых претензий не влияет на право застройщика взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.

«Для собственного спокойствия» или «на всякий случай» после подписания акта приёма – передачи квартиры вы можете сразу направить застройщику претензию о несогласии с пунктом об отсутствии претензий (в целом или по срокам передачи объекта) и о намерении взыскать неустойку.

[Юр бюро Лексар]

Если приписка в акт приёма – передачи всё же была сделана

Случай из практики: при подписании акта приёма – передачи клиентка вписала от руки несогласие с отсутствием претензий к срокам передачи квартиры, неустойку получила в полном объеме. Но перед подачей документов на регистрацию обратилась к застройщику с просьбой переподписать акт. Застройщик ответил, что человек, который на момент подписания акта приёма – передачи имел право подписи, уволился, сейчас его должность занимает другое лицо, и действие его полномочий начались позднее даты подписания акта приёма - передачи. Как быть?

В соответствии с действовавшим на том момент Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3 ст. 18) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

При этом, п. 26 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ. Поэтому мы попросили застройщика, чтобы уполномоченное в настоящее время лицо просто удостоверило эту приписку (тем более, что это уже ни на что не влияло – неустойка уже была взыскана), что и было сделано. Права на недвижимое имущество были зарегистрированы.

[Юр бюро Лексар]

Вопрос: «можно ли отказаться от подписания акта приёма – передачи, если я не согласен с данными обмеров БТИ?»

К сожалению, само по себе несогласие с данными обмеров БТИ не может являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора или подписания акта приёма – передачи квартиры, если претензий к качеству у вас нет. Однако при приёмке вы вправе произвести контрольный замер площади квартиры и составить соответствующий акт. Для этих работ необходимо привлечь эксперта, который составит заключение, на основании которого застройщику и/или кадастровому инженеру, проводившему замеры, необходимо направить претензию. И в случае, если в досудебном порядке требования не будут удовлетворены, дольщик может обратиться в суд с иском о внесении изменений в техническое описание своей квартиры, изменении кадастрового паспорта квартиры, изменения условий договора в части площади и цены с перерасчетом уже выполненных обязательств по оплате договора, а также о взыскании убытков, расходов и морального вреда.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертами, и мы готовы отстаивать ваши интересы в суде.

[Юр бюро Лексар]

Нам приходят вопросы, связанные с возможностью рассмотрения дела по адресу временной регистрации. Отвечаем: обращаться в суд по адресу временной регистрации можно, однако необходимо, чтобы она была оформлена в соответствии с требованиями законодательства.

Случай из недавней практики.

В 2014 году дольщица купила квартиру в четырёхэтажном доме в ЖК «Марьино град» застройщик ООО «МарьиноСтрой» по договору уступки. Как известно, при продаже квартир по такой схеме, в случае наступления просрочки неустойка рассчитывается от стоимости первоначального договора. И, несмотря на то, что договор уступки был заключён буквально через пару месяцев после основного договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), дольщица заплатила на один миллион рублей больше, что превысило изначальную цену на 46%.

Тем не менее, договор уступки был заключён, а с ним перешли права требования на квартиру, которая должна была быть передана не позднее 31 декабря 2015г. В конце года дольщица получила от застройщика письмо, однако вместо приглашения на осмотр квартиры застройщик информировал о том, что сроки сдачи дома отодвигаются на полгода.

В августе уже 2016 года дольщица договорилась с отделом продаж и приехала на стройку. Однако, как оказалось, до окончания строительства ещё далеко, поэтому она решила обратиться в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с нерадивого застройщика. Мы провели мероприятия по досудебному урегулированию спора, подготовили исковое заявление и встал вопрос о том, в какой суд его нести.

Так как дольщица была прописана в другом субъекте Российской Федерации, а обращаться в суды по месту нахождения застройщика или квартиры не хотелось, мы решили подать иск по месту её временной регистрации. К тому же, суд, который обслуживает район проживания дольщицы, очень даже неплохой – это Преображенский районный суд г. Москвы.

Наш иск был принят к рассмотрению в ноябре 2016 года, однако судья, желая убедиться в том, что истец действительно зарегистрирован по указанному адресу, запросила выписку из домовой книги. Так как все документы были оформлены в соответствии с законом, то предоставить её суду не составило труда. Однако, так как уже наступал Новый год, заседание было отложено на начало февраля 2017 года. Так как застройщик не направлял своего представителя, хотя повестки в суд получал, рассмотрение дела откладывалось ещё несколько раз, поэтому основное заседание состоялось только в конце марта.

Делая расчёт неустойки мы всегда исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. Так как за период просрочки (весь 2016 и начало 2017 года) ключевая ставка менялась несколько раз, то мы посчитали неустойку периодами. Более того, желая восстановить справедливость, за цену квартиры мы взяли её стоимость по договору уступки. При таком подсчёте неустойка составила 695 565,00руб.

Однако судья Львова Ю. И. проявила бдительность и сделала перерасчёт, исходя из стоимости квартиры по ДДУ. Кроме этого она пересчитала неустойку за весь период просрочки по единой ставке, которая на дату заседания составляла 10%. Формулу расчёта она привела в своём решении:

1 957 500руб. *0,1 / 300 * 2 * 410 = 535 050руб.

Так как застройщик дважды проигнорировал заседания, то суд решил не снижать неустойку, взыскав её в 100% размере.
Кроме этого были взысканы:
3 000руб. – компенсации морального вреда;
267 525руб. – штрафа (в полном объёме);
10 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 815 575руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, поэтому буквально на прошлой неделе мы получили исполнительный лист и сдали его в банк.

[Юр бюро Лексар]

Некоторые застройщики включают в пункт договора долевого участия пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.

Напомним, что на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, распространяет своё действия Закон Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП»). А в соответствии с пунктом 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

Сегодняшний кейс как раз связан с оспариванием пункта о рассмотрении дела в Третейском суде.

Нашему клиенту – жителю ЖК «Бутово парк - 2» застройщик ООО «Лотан» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015г. Как и многим другим дольщикам в оговоренный в договоре срок квартира так и не была передана. Уведомление о приглашении на её приёмку было получено дольщиком только в сентябре 2015 года.

Придя на осмотр 29 числа, дольщик обнаружил в квартире недостатки. Несмотря на то, что они не были существенными (неисправности в оконной раме, наличие строительного мусора и т.д.) он отказался от подписания акта приёма – передачи, составив соответствующую претензию. Так как от застройщика реакции не последовало, а заехать в квартиру от дольщика требовали жизненные обстоятельства, то он самостоятельно составил и подписал акт приёма – передачи, направил его застройщику и стал новосёлом. Однако и застройщик к этому времени уже составил односторонний акт и в январе 2016 года также направил его дольщику.

Так как вопрос с переездом был уже решён, то дольщик решил взыскивать неустойку, обратившись в суд самостоятельно. Однако его очень смущал следующий пункт ДДУ:

«Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанному на сайте adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».

Фраза звучит угрожающе и не сулит ничего хорошего, поэтому за помощью новосёл обратился в Московский дольщик.

Безусловно, ни в какой Третейский суд мы обращаться не собирались. Это дорого и неэффективно. Вместо этого мы подали иск в суд по месту регистрации дольщика: Преображенский районный суд г. Москвы.

Помимо признания пункта ДДУ о рассмотрении дела в Третейском суде недействительным, мы, руководствуясь правилом «всегда проси больше», попытались взыскать неустойку по дату составления акта приёма – передачи дольщиком (13 января 2016г.).

Иск рассматривался 31 мая 2016г. судьёй Сакович Т. Н.

Суд согласился с нашими доводами о том, что третейская оговорка является недействительной, но и не упустил из виду, что недостатки, из-за которых квартира не была принята, позволяли подписать акт приёма – передачи и требовать их устранения уже в рамках гарантийных обязательств застройщика, указав в решении:
«…Суд также отмечает, что в отношении недостатков, не являющихся существенными, их наличие не является основанием для отказа в приёмке квартиры. Истец не лишён возможности в порядке самостоятельного спора обратиться с требованиями, основанными на обнаруженных им недостатках…».

Отметив этот факт, суд сократил период взыскания неустойки по дату осмотра квартиры дольщиком – 29 сентября 2015г. Таким образом, период просрочки составил 70 дней, а сумма неустойки за этот период – 188 905,46руб. Оснований для её снижения Суд не нашёл.
С ответчика также был взысканы:
- 5 000руб. – компенсации морального вреда;
- 96 952,73руб. штрафа (в полном объёме);
- 6 358,58руб. судебных расходов,
а всего: 297 216,77руб.

На сегодняшний день дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Вопрос: подскажите, если ДДУ оформлен на двух человек (муж и жена), как взыскивать неустойку? Две претензии, два исковых, два решения, два исп. листа и две выплаты в равных долях или все объединяется в одно дело?

Отвечаем: если ДДУ или договор уступки прав и обязанностей по ДДУ оформлен на нескольких лиц, то для направления претензии достаточно составить один текст, в котором необходимо будет указать данные обоих дольщиков. Иск также будет подаваться один, в котором в качестве истцов будут указаны оба супруга. Решение по результатам дела выдаётся одно на двоих, и вот исполнительных листа будет два: по одному для каждого дольщика.

[Юр бюро Лексар]

В этой статье мы хотим обратить ваше внимание на важность такого документа, как претензия.

В последние годы всё чаще возникают ситуации, когда, несмотря на то, что строительство дома не завершено, недобросовестные застройщики рассылают дольщикам предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сообщения о завершении строительства дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том, что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет направлен односторонний акт передачи квартиры.

Парадоксальная ситуация: разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ) не получено, ключи не выдают, но дольщик уже извещен о необходимости принять квартиру и даже предупрежден о последствиях уклонения. Что делать?

Во-первых, если на момент получения вами уведомления о готовности передать квартиру РВЭ не получено, то мы не рекомендуем идти на осмотр квартиры, так как в случае обнаружения вами недостатков, которые вы, безусловно, отразите в акте комиссионного осмотра, в суде застройщик заявит, что эти недоделки являлись прямым следствием того, что дом ещё не был окончен строительством, а после получения РВЭ всё было устранено.

Во-вторых, немедленно пишите претензию застройщику! В дальнейшем именно наличие этой претензии может сыграть решающую роль при рассмотрении судом вашего иска о взыскании неустойки, ведь недобросовестный застройщик через 2 месяца после получения РВЭ может направить вам односторонний акт, даже если фактическая выдача ключей ещё не началась.

В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:

1. Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о готовности передать квартиру, РВЭ не было получено, фактическая выдача ключей не началась, а акты приёма – передачи не подписываются. Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты, времени звонка, ф.и.о и должности сотрудника предоставившего информацию), на результаты вашего прибытия на объект с целью его приёмки и т.д.

2. Заявить требование о передаче квартиры, а также об уплате неустойки за просрочку, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки претензии.
Наличие претензионной переписки имеет решающее значение для успеха дела. Данная переписка существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.

Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно, любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления такой претензии. Но! Время может быть упущено, и пока вы соберётесь пойти к юристам, застройщик может успеть отправить вам односторонний акт приёма – передачи квартиры, а если до этого момента вы никаких ответных действий не предприняли, то ваши шансы на получение хорошей суммы неустойки становятся минимальными.

Важно понимать, что, направляя подобные уведомления, застройщик заранее готовится к судебным тяжбам и планирует таким образом уменьшить период, за который дольщик будет взыскивать неустойку. Сделайте и вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите претензию, даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для вас. К сожалению, предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно: задержка может продолжаться несколько месяцев… Отправка же претензии вас ни к чему не обяжет, но зафиксирует факт недобросовестного поведения застройщика и сослужит хорошую службу в случае, если в дальнейшем вы все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.

Сотрудники нашего бюро имеют большой опыт работы с подобными ситуациями и будут рады помочь вам защитить свои права!

[Юр бюро Лексар]

Наглядным примером подобного недобросовестного поведения застройщика является дело нашего клиента – жителя ЖК Татьянин парк (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»).

В 2013 году между дольщиком и ООО «Стройкомплекс «Говорово» был заключён договор участия в долевом строительстве, согласно которому квартира подлежала передаче в течение 4-х месяцев, исчисляемых с 01 января 2016 года, то есть не позднее 30 апреля 2016г.

В феврале 2016г. дольщик получил сообщение о готовности передать объект долевого строительства с предложением явиться на его принятие в период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. Однако по состоянию на 01 апреля 2016 года разрешение на ввод в эксплуатацию так и не было получено, в связи с чем дольщик не посчитал возможным прийти на осмотр квартиры.

После того, как дом был введён в эксплуатацию, застройщик уже по электронной почте повторно направил приглашение на осмотр. Дольщик прибыл в согласованное время на объект, однако выявленные недостатки не позволили подписать акт приёма – передачи. Вместо этого был составлен акт комиссионного осмотра, в котором были отражены указанные недоделки и дан срок (месяц) на их устранение.

В конце мая застройщик направил дольщику электронное письмо, в котором сообщил об устранении недостатков и снова пригласил на приёмку. Однако после повторного осмотра квартиры выяснилось, что ничего сделано не было, поэтому дольщик повторно заполнил дефектную ведомость, в которой дал застройщику ещё две недели на ликвидацию недоделок. Ведомость была направлена ценным письмом по почте.

В середине июня застройщик сообщил, что недостатки устранены, дольщик в этом убедился, и, наконец, был подписан передаточный акт. Так как фактическая площадь квартиры увеличилась, то также было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым дольщик должен был внести доплату, что и было сделано. Однако застройщик решил повернуть эту ситуацию в свою пользу и в суде, в качестве обоснования своей позиции, сделал вывод о том, что так как полный взаиморасчёт произошёл только в июне, то обязанность застройщика по передаче квартиры до этого момента не возникла. Также он просил в случае взыскания неустойки, снизить её до 5 000 руб., исходя из стоимости устранения недостатков, из-за которых не был подписан передаточный акт.

Безусловно, суд не согласился с такими доводами застройщика, а активные действия дольщика посчитал оправданными и не являющимися злоупотреблением правом.

На момент подписания акта приёма передачи сумма неустойки составила 484 983,60руб., но судья Никулинского районного суда Шайхутдинова А.С. посчитала возможным снизить её до 346 216,00руб. Также были взысканы 50 000руб. штрафа, 5 000р., морального вреда, 20 000руб. расходов на представителя (в полном объёме), 1 800руб. расходов на доверенность, а всего: 423 016,00руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение. Однако судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение Никулинского районного суда в силе, а жалобу застройщика без удовлетворения. На сегодняшний день дольщик уже получил взысканные суммы на счёт.

[Юр бюро Лексар]

Делимся образцом уведомления о готовности принять объект.
Безусловно, текст может быть скорректирован в соответствии с вашими требованиями.

 Уведомление_о_готовности_принять_объект.rtf ( 71,53 килобайт ) Кол-во скачиваний: 634

[Юр бюро Лексар]

Нередко дольщики сталкиваются с ситуацией, когда при приёмке квартиры представители застройщика начинают шантажировать, ставя условием получения ключей подписание дополнительного соглашения об изменении срока.

Рекомендуем вам не поддаваться на угрозы, а потребовать предоставить акт приёма передачи для подписания. При этом здесь нужно понимать, что согласно п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве) «…Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства», таким образом, застройщик не просто обязан передать вам квартиру по акту приёма – передачи, но и каждый день задержки в подписании акта ему стоит денег, то есть это ему попросту невыгодно.

Если вам удалось заставить представителя застройщика предоставить вам для подписания акт приёма передачи, то о ключах уже можете не беспокоиться: с момента передачи квартиры вы вправе начать ей пользоваться незамедлительно, в том числе менять замки. В свою очередь застройщик не вправе чинить вам препятствия при совершении указанных действий. Обращаем ваше внимание: не подписывайте акт приёма-передачи с открытой датой! Проставьте её от руки.

Однако бывают случаи, когда представители застройщика не внимают вашим доводам и не дают возможность подписать акт приёма – передачи квартиры без пресловутого дополнительного соглашения. В такой ситуации тоже не стоит отчаиваться.

Постарайтесь забрать экземпляр этого дополнительного соглашения себе или сделайте его фотографию (это будет дополнительным доказательством вашей позиции в суде). После этого спокойно направляйтесь домой и составьте письменную претензию, в которой укажите следующее:

1. Представители застройщика на объекте неправомерно принуждали вас к подписанию дополнительного соглашения о переносе сроков, с которым вы не согласны;
2. Представители застройщика отказывали вам в подписании акта приёма – передачи квартиры, несмотря на то, что вы готовы были её принять, таким образом, препятствуя вам в выполнении ваших обязанностей;
3. Вы, руководствуясь договором долевого участия и законом № 214-ФЗ, требуете немедленно передать вам квартиру по акту приёма – передачи.

Претензию направьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес регистрации застройщика (т.н. юридический адрес).

И теперь уже застройщику придётся «бегать за вами», так как в суде застройщик уже не сможет обвинять вас в уклонении от принятия квартиры. Эта претензия будет подтверждать вашу добросовестность и усиливать вину застройщика в увеличении просрочки, вследствие умышленного уклонения от передачи квартиры.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл вопрос: Что бы Вы могли посоветовать своим будущим клиентам по юридически грамотной фиксации недостатков, чтобы потом это стало доказательством в суде?

Безусловно, самое лучшее, что вы можете сделать – это прийти на приёмку квартиры с экспертом, который проведёт все необходимые замеры, составит грамотно акт осмотра, дефектную ведомость, экспертное заключение и другие технические документы. Также эксперт даст рекомендации о том, позволяют ли имеющиеся недостатки принять квартиру или есть основания для отказа от подписания акта приёма – передачи.

Если вы самостоятельно осматриваете квартиру, то вы также должны составить (заполнить) акт осмотра с фиксацией всех замеченных вами недоделок. При этом необходимо, в том числе, ориентироваться на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г, в котором прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Неисправность (неработоспособность) инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) являются существенными недостатками, которые могут позволить отказаться от подписания акта приёма передачи квартиры с требованием их устранения в установленный дольщиком срок (примерно 1 месяц). Такие недостатки, как слой пыли на подоконнике, наличие полиэтиленового (или другого) покрытия на окнах, царапина на дверной ручке и т.д. не являются существенными и, соответственно, позволят застройщику заявить об уклонении дольщика от подписания акта приёма – передачи квартиры.

Не менее важный момент - все недостатки необходимо фотографировать. Желательно, чтобы на фотографии отражалась дата, место (сделайте фотографии рядом с дверью Вашей квартиры, по возможности, чтобы в кадр попал представитель застройщика). Сделайте видеозапись осмотра. И даже несмотря на то, что её приобщить к материалам делам не получится, запись можно продемонстрировать судье.

Акт осмотра должен быть подписан дольщиком и представителем застройщика. Требуйте от представителя застройщика предъявления доверенности, в которой указаны его полномочия на подписание такого акта. Если вам отказываются предоставить копию доверенности, сделайте её фотографию, а данные укажите в акте. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт – сделайте в нём соответствующую отметку.

На основании акта осмотра необходимо составить дефектную ведомость, в которой необходимо помимо отражения выявленных в ходе осмотра недостатков, привести ссылки на несоответствие конкретным ГОСТам, СНИПам, и т.д

Далее необходимо немедленно направить ценным письмом с описью вложения письменное требование застройщику устранить выявленные недостатки. Ближе к дате, к которой застройщик должен их устранить (указана Вами в акте осмотра), направить письмо, в котором вы напоминаете о необходимости их устранения, требование передать квартиру надлежащего качества и о вашей готовности её принять (укажите дату вашего приезда на объект). Если к повторному осмотру существенные недостатки не будут устранены, необходимо проделать вышеописанные действия заново. При этом можно писать письма почаще – раз в две недели. Судью необходимо убедить в том, что вы не уклонялись от подписания акта, а активно пытались принять квартиру. Опять же, это всё имеет значение при наличии существенных недостатков.

Так как самые важные действия (составление акта осмотра, дефектной ведомости и других технических документов) требуют специальной подготовки, мы ещё раз настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертом, а лучше с двумя.

Даже если выявленные недостатки позволят принять квартиру, при наличии технической экспертизы вы можете заставить застройщика их устранить (тем самым не переплачивая за ремонт) или устранить самостоятельно, взыскав с него эти расходы.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертными компаниями, которых мы можем рекомендовать.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл вопрос: Добрый день! Составляю исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика. В подпункте 3 ч. 1 ст. 131 ГПК сказано, что в исковом заявлении, в том числе, должна быть указана цена иска, а в ст. 90 ГПК сказано, что «Цена иска определяется по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы». Если я заявляю в иске сумму неустойки 200 000руб, штраф 50%., моральный ущерб 50 000руб., то цена иска будет 350 000руб.?

Отвечаем: В цену иска включается только сумма неустойки. Для расчёта государственной пошлины также учитывается только сумма неустойки (сумма штрафа и компенсации морального вреда не учитываются). Поэтому в вашем случае цена иска будет составлять 200 000руб.

Обращаем Ваше внимание, что в решениях, которые мы публикуем (если не расписываем заявленные требования), под фразой «цена иска» понимается исключительно сумма взыскиваемой неустойки.

[Юр бюро Лексар]

Вопрос: почему штраф, который по закону ОЗПП фактически является законной неустойкой, не рассматривается как имущественное требование и не включается в цену иска?

Полагаем, что тут следует обратиться к тексту закона «О защите прав потребителей», предусматривающему взыскание штрафа: «В п. 6 статьи 13 Закона предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя…) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (…), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, взыскание штрафа, если даже об этом заявлено в иске, не означает разрешение денежного требования (спора), в связи с чем размер данной санкции не включается в суммы, которые определяют цену иска.

Стоит отметить, что в исковых заявлениях в просительной части юристы, как правило, не указывают сумму полагающегося штрафа, а вместо этого пишут: «за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца».

Как правило, вопрос о том, какие суммы включать в цену иска, возникает:

1. когда необходимо решить, в какой суд обращаться: мировой или районный (включение указанных требований в цену иска может привести к возвращению искового заявления, если на основании ошибочного включения обсуждаемых сумм в цену иска, он стал подсуден районному суду, в то время как при правильном расчёте цены иска, он подлежит рассмотрению мировым судьёй);

2. при расчёте суммы государственной пошлины: (ошибочное включение в цену иска лишних сумм может привести к излишней уплате государственной пошлины).

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в Апелляционном определении от 16.09.2014г., отказывая в удовлетворении частной жалобы, в которой истец просил отменить определение районного суда о возвращении иска в связи с неподсудностью, указала: «…Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска, поскольку данные требования производны от основного имущественного требования…».

[Юр бюро Лексар]

Ситуация: в ДДУ указан суд, в котором предполагается разрешать спор в случае невозможности его урегулирования путём переговоров. Вы изучили практику этого суда, суда, находящегося по месту вашей регистрации, и пришли к выводу, что хотите судиться по месту регистрации. Как быть? Можно ли подать иск в иной суд, чем указан в ДДУ?

Давайте разбираться.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

В соответствии с п. 1 статьи 16 этого же Закона «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Для того, чтобы Вы могли лучше ориентироваться в судебной практике того или иного суда, мы будем публиковать реальные результаты свежих судебных решений, которые приняты с участием наших юристов.

[Юр бюро Лексар]

Дело на миллион!

Застройщик АО «А101-Девелопмент» , ведущий масштабное строительство на территории Новой Москвы, как и многие другие, допускает просрочку в передаче домов. Так, дольщик квартала таунхаусов «Вяземское» , который должен был въехать в свой дом ещё в августе 2015 года, смог его принять только в 2017 году. В юридическое бюро «Лексар» обманутый покупатель обратился в ноябре 2016 года. Так как стоимость таунхауса гораздо выше квартиры, и сумма неустойки за каждый день просрочки набегает существенная, мы решили взыскивать пени периодами примерно по 7-8 месяцев. Первый период мы определили со 2 августа 2015 года по 31 марта 2016 года (242 дня просрочки).

Как мы писали ранее, формула расчёта неустойки выглядит следующим образом:

Неустойка = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка ЦБ / 150 * кол-во дней просрочки

В период с 2015 по 2016 год ставка ЦБ менялась и на дату взыскания неустойки (31 марта 2016 года) составляла 11%, в то время как в 2015 году её размер был 8,25%

Безусловно, для клиента было выгоднее проводить расчёт по ставке 11% за весь период, что мы и сделали. Сумма неустойки при таком подсчёте составила 1 564 000руб.

В январе 2017 года мы подали исковое заявление в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 2 820,45руб.

В марте 2017 года состоялось основное заседание под председательством судьи Побединской М.А. Эта судья традиционно снижает сумму неустойки в два раза, даже если она превышает один миллион рублей, что в нашем случае было очень хорошо.

В итоге было взыскано:
790 000р. - неустойки;
20 000р. - компенсации морального вреда;
200 000 000р. - штрафа;
10 000р. – расходов на представителя;
2 820,45руб. – государственной пошлины,
а всего 1 022 820,45руб.

Исполнительный лист уже предъявлен в банк и оплачен, а исковое заявление за новый период подано в суд. Вперёд, за новым миллионом!

[Юр бюро Лексар]

В 2014 году семейная пара приобрела в общую совместную собственность квартиру в мкр. «Красногорский», Нахабино. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО «Град» должен был передать её не позднее 31 декабря 2015 года.

В конце 2015 года, когда дом уже фактически был построен, но имелись сложности с подключением коммуникаций, застройщик предложил дольщикам прийти на осмотр и получить ключи от своей квартиры. Несмотря на радость от получения долгожданных ключей, дольщики всё же смогли выявить в помещении недостатки и отразить их в дефектной ведомости. Застройщик пообещал всё устранить, был подписан акт о допуске в квартиру для проведения ремонта, и дольщики полностью погрузились в эти хлопоты.

Наступила весна, а к работам по облагораживанию семейного гнёздышка супруги так и не смогли приступить: какой может быть ремонт, если в квартире нет то электричества, то воды? На все претензии отдел продаж отвечал: вы акт о допуске в квартиру для ремонта подписали? Подписали. Ключи получили? Получили. Свои обязательства застройщик исполнил, остальное – мелочи.

Такое отношение к себе, безусловно, дольщикам не понравилось, и в конце апреля 2016 года супруги обратились за помощью в наше бюро.

Мы изучили имеющиеся документы и выяснили, что дом, оказывается, до сих пор не введён в эксплуатацию!

Напомним, что согласно п. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «закон № 214-ФЗ») обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Однако акт о допуске в квартиру для ремонта не является актом приёма – передачи, а вручение ключей – не снимает с застройщика обязанности передать квартиру в установленном законом порядке.

Поэтому первое, что мы сделали – направили застройщику требование о передаче квартиры в соответствии с законом № 214-ФЗ, а также предложили добровольно уплатить неустойку за период с 1 января 2016 года по дату направления претензии.

Как это почти всегда бывает, ответа на претензию супруги не получили, поэтому в середине мая мы сдали иск в Перовский районный суд г. Москвы.

Во время ожидания заседания, которое в связи с отпусками судей было назначено только на август, застройщик, наконец, получил Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, а через полтора месяца, 17 августа, дольщики подписали акт приёма-передачи квартиры. Таким образом, период просрочки с 1 января составил 230 дней, а сумма неустойки за этот период – 768 831,35руб. (так как за это время ключевая ставка снизилась с 11% до 10,5%, то мы сделали расчёт по периодам).

Здесь стоит отметить неудовлетворительную работу суда: ответчику не была направлена повестка о дате рассмотрения дела, поэтому оно было отложено на середину сентября. Для того чтобы второй раз такого не допустить, мы взяли отправку телеграмм на себя (эта услуга входит в стоимость). Однако заседание было отложено снова, так как в этот раз суд не направил ответчику материалы дела…

А пока мы выполняли работу суда по уведомлению ответчика о дате очередного заседания, юрист застройщика связался с дольщиками и предложил добровольно выплатить 250 000руб. Безусловно, на такую сумму супруги согласиться не могли.

Тогда на борьбу с дольщиком застройщик нанял адвоката.

Заседание, на котором в буквальном смысле слова разыгралась «битва» между нашим юристом и адвокатом застройщика, состоялось в сентябре 2016 года под председательством судьи Савостьянова С. В.

Адвокат застройщика требовал в иске отказать полностью, мотивировав:

1. тем, что квартира была фактически передана (ключи, акт о допуске для ремонта), следовательно, дольщик мог пользоваться квартирой, а застройщик исполнил свои обязательства;
2. а также пытался переложить вину за неполучение в предусмотренный договором срок на Министерство строительного комплекса Московской области.

На самом деле ни одно из этих обстоятельств не может являться основанием для отказа во взыскании неустойки, с чем судья согласился, однако всё же посчитал необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить её размер. В итоге в пользу дольщиков было взыскано:

по 192 107,93руб. – неустойки каждому супругу;
по 10 000,00руб. – компенсации морального вреда каждому;
по 101 053,86руб. – штрафа каждому (в полном объёме);
20 000руб. – расходов на оказание юридических услуг супруге, с которой мы заключали договор,
а всего: 626 323,58руб.

После заседания адвокат пообещал, что будет добиваться отмены этого решения в Московском городском суде, и через несколько недель даже направил краткую апелляционную жалобу, которую суд оставил без движения до конца ноября, предложив подготовить полный мотивированный текст. Однако либо адвокат так и не смог подготовить аргументированную позицию, либо был занят другими делами, но срок он пропустил, и решение вступило в силу.

Из-за Новогодней суеты в судах добиться получения исполнительного листа мы смогли только 26 января 2017 года. В этот же день мы отвезли его в обслуживающий застройщика банк, а уже через 2 рабочих дня взысканные суммы были зачислены на счета супругов.

[Юр бюро Лексар]

Не построил гараж?
Верни двойную стоимость!

Городская целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве была инициирована Правительством Москвы в 2008 году и предполагала возведение «доступных» паркингов в различных районах города по цене 350 000руб. Для проектирования и строительства объекта гаражного строительства в районе Коньково распоряжением Правительства Москвы от сентября 2011г. были выделены бюджетные средства города, а за несколько лет до этого Государственное Унитарное Предприятие г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») было наделено функциями застройщика. Эти меры, вероятно, должны были вселить в покупателей уверенность в том, что уж под контролем-то города все планы будут реализованы в срок.

Жительница Коньково, обрадованная возможности приобрести постоянное парковочное место для своего автомобиля, заключила в мае 2012 года с ГУП ДС г. Москвы договор участия в долевом строительстве в гаражном комплексе. 350 000руб. были внесены в счёт оплаты будущего машино-места в тот же день. Перспективы окончания стройки в ближайшем будущем радовали – согласно ДДУ уже к 30 июня работы должны были быть завершены.

Однако в какой-то момент что-то пошло не так..

Сначала в июне 2012 года застройщик предложил изменить условия договора, касающиеся срока окончания строительства, на апрель 2013 года. Дольщица пошла навстречу и подписала соответствующее дополнительное соглашение к ДДУ. Затем буквально через месяц застройщик вновь попросил скорректировать сроки, продлив их уже до августа 2013 года. Дольщица снова согласилась и подписала документы.

А затем покупательнице раз в год стали приходить письма о том, что застройщик в очередной раз продлил разрешение на строительство и уведомляет о продлении срока передачи гаража. Каждый раз письмо от государственного предприятия хоть и расстраивало, но всё же вселяло надежду на то, что «уж в этот – то раз точно всё доделают». Так прошло почти пять лет…

В декабре прошлого года москвичка решила прекратить свои мучения и по совету такого же обманутого покупателя ненародного гаража решила обратиться в наше бюро за помощью в расторжении договора участия в долевом строительстве. Работу решено было начать сразу же после новогодних праздников.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУП ДС г. Москвы.

Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно п. 2 ст. 9 этого же закона указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Таким образом, период, за который мы взыскивали проценты, начал исчисляться с мая 2012 года, когда дольщица выплатила стоимость машино-места, и составил 1720 дней. Этот же пункт статьи 9 закона № 214-ФЗ даёт застройщику 20 рабочих дней на добровольный возврат цены ДДУ и набежавших процентов.

Однако ГУП ДС г. Москвы никак не отреагировал на наше уведомление, поэтому мы были вынуждены подать иск в Черёмушкинский районный суд г. Москвы. На дату подачи иска просрочка увеличилась до 1 748 дней, а сумма процентов превысила цену парковочного места и составила 407 866,66руб.

Судебное заседание состоялось в марте этого года под председательством судьи Иваховой Е. В. Представитель ГУП ДС г. Москвы явился в судебное заседание, не возражал против возврата денежных средств, уплаченных в счёт цены договора, однако категорически был против удовлетворения остальных наших требований (о взыскании процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов). Выслушав доводы ответчика и аргументы нашего юриста, суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований дольщицы. Однако так как сумма процентов была явно несоразмерна нарушенному обязательству (превысила цену машино-места), то суд счёл возможным применить к ней ст. 333 ГК РФ.

В результате судья Ивахова Е. В. взыскала:
350 000 руб. – стоимость машино-места;
100 000 руб. – процентов за пользование суммой договора;
1 500 руб. – процентов за пользование денежными средствами;
10 000 руб. – компенсации морального вреда;
230 750 руб. – штрафа (в полном объёме);
20 000 руб. – расходов на представителя;
1 820 руб. – расходов на заверение доверенности у нотариуса,
а всего: 714 070 руб.

Таким образом, дольщица вернула 204% вложенных средств!
P.S. В настоящий момент «Народный гараж» в Коньково так и не достроен…

[Юр бюро Лексар]

Два свежих решения по делам дольщиков из ЖК «Марьино град» (застройщик ООО «МарьиноСтрой»).

По первому делу просрочка составила 442 дня, сумма неустойки за этот период – 652 171руб. Судья Никулинского районного суда г. Москвы Кузнецова Е. А. взыскала:
- 300 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 155 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 11 700руб. – судебных расходов;
а всего: 476 700руб.

По второму делу просрочка составила 448 дней, сумма неустойки за этот период – 698 073,60руб. Судья Пресненского районного суда г. Москвы Лебедев Ю. В. взыскал:
- 698 073,60руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 354 036,80руб. – штрафа (в полном объёме);
- 10 000руб. – судебных расходов;
а всего: 1 072 110,40руб.

[Юр бюро Лексар]

Ещё одно свежее дело.

Для дольщика ЖК «Калейдоскоп» (застройщик ООО «Жилищная компания») покупка квартиры была инвестиционный проектом. Купив за собственные деньги квартиру менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.
Цена квартиры составляла 2 179 120руб.

Поверив обещаниям застройщика, дольщик решил подождать ещё полгода (до конца 2016г.), в надежде, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования.

Однако наступил 2017 год, а стройка так и не закончилась. Решив, что «время – деньги», а также подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ на возврат указанных сумм, и подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области. На дату заседания сумма процентов составила 835 329,32руб.

Судья Лапшина И. А. взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств;
200 000руб. – штрафа;
10 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на представителя;
10 372,25руб. – государственной пошлины,
а всего: 2 991 112,66руб.

Таким образом, менее чем за два года дольщик вернул 135% вложенных средств, что в два раза выгоднее, чем если бы он положил эти деньги на депозит под 10% годовых.

[Юр бюро Лексар]

Сегодня хотим предложить Вашему вниманию редкое судебное решение, в котором судья пересчитала неустойку по единой ставке, действовавшей на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ (дата, до которой квартира должна быть передана).

В 2015 году мать и дочь решили купить квартиру в долевую собственность в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»). Как мы уже писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Эта схема выгодна застройщику, так как первоначальному (своему) покупателю квартира продаётся по низкой цене, от которой в случае просрочки сдачи дома впоследствии и будет рассчитываться неустойка в случае её взыскания реальными гражданами – участниками долевого строительства. Стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 2 529 040руб.

По условиям договора участия в долевом строительстве квартира должна была быть передана дольщицам до 30 июня 2016 года, однако этого не произошло. За помощью в разрешении ситуации в октябре они обратились в наше бюро.

Женщин беспокоило то, что так как они купили квартиру в долевую собственность, но не являются супругами, то им придётся взыскивать неустойку каждой за себя. Это распространённое заблуждение мы быстро развеяли, сообщив, что претензию и иск будем подавать один на двоих, а вот исполнительных листа будет два – для каждой дольщицы отдельно. Мы подготовили одно требование об уплате неустойки, выждали 10 дней и подали иск в Видновский городской суд Московской области.

В это время мать и дочь успели принять квартиру и получить ключи, поэтому в заседании мы уточнили исковые требования, сделав перерасчёт неустойки с 01 июля 2016 года по дату подписания акта. Так как за время просрочки ключевая ставка снизилась с 10,5% до 10% (с 19 сентября), то мы сделали расчёт периодами, потому что этот способ имеет наибольшее распространение в судах Москвы и области. При таком подсчёте сумма заявленной неустойки составила 239 412,00руб. из расчёта:

Период просрочки с 01 июля 2016г. по 18 сентября 2016г. (80 дней, ставка 10,5%)
2 529 040,00*0,105 / 150 * 80 = 141 624 руб. 00 коп
Период просрочки с 19 сентября 2016г. по 15 ноября 2016г. (58 дней, ставка 10%)
2 529 040,00*0,1 / 150 * 58 = 97 788 руб. 00 коп.

Заседание состоялось в январе 2017 года. Судья Зырянова А. А. к нашему удивлению пересчитала неустойку, применив ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанную в договоре участия в долевом строительстве, то есть по ставке 10,5% за весь период просрочки в 138 дней. При таком подсчёте сумма неустойки составила 244 305,26руб.
2 529 040,00*0,105 / 150 * 138 = 244 305,26руб.

Несмотря на то, что этот способ расчёта имеет своё обоснование, в судах общей юрисдикции практика, в соответствии с которой применяется ставка, действовавшая на дату исполнения обязательства, указанная в договоре долевого участия, практически отсутствует.

Но даже этот способ подсчёта не уберёг нас от снижения суммы: по ходатайству Ответчика судья применила статью 333 ГК РФ и уменьшила неустойку до 160 000руб. Тем не менее, дополнительно были взысканы:
20 000руб. – компенсации морального вреда;
50 000руб. – штрафа;
20 000руб. – расходов на представителя.
А всего: 250 000руб. при сумме заявленной неустойки 239 412руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже в первых числах марта мы сдали исполнительные листы в банк. На сегодняшний день мать и дочь получили на свои счета взысканные суммы.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители!

С сегодняшнего дня в третий раз в этом году снизилась ключевая ставка. Теперь она составляет 9%. Так как при снижении ключевой ставки выгодней делать расчёт неустойки по периодам, то мы напомним, как менялась ключевая ставка с 2016 года, а также приведём формулу расчёта за соответствующие периоды.

Текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ (www.cbr.ru):

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования приравнялась к ключевой ставке, которая на тот момент составляла 11 % (в формуле учитывается как 0,11)
Период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
Период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
Период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

Период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
Период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

Со 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)
Период со 02.05.2017г. по 18.06.2017г. (48 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 48

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 12

[Юр бюро Лексар]

Корректировка к предыдущему сообщению.
В последней формуле опечатка, должно быть так:

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,09 / 150 * 12

[Юр бюро Лексар]

Сегодня хотим поделиться интересным делом о расторжении ДДУ на покупку апартамента.

В 2015 году дольщик решил купить на стадии строительства апартаменты в «Клубном доме на Менжинского» (застройщик ООО «Капель +») . Так как такого объекта недвижимости, как апартаменты, в законодательстве нет, то по документам они проходят как офисные/торговые/складские помещения в офисных, торговых торгово-развлекательных центрах, как номера в гостиницах (чем, собственно, апартаменты и являются) и под другими видами нежилых помещений. Как мы писали ранее, главной причиной их покупки является более низкая цена по сравнению с покупкой квартиры при прочих равных условиях. В данном случае цена приобретённого дольщиком апартамента составила 5 317 200руб.

Согласно проектной декларации и условиям договора участия в долевом строительстве этот дом является многофункциональным деловым центром, а объектом долевого строительства – нежилое помещение.

Дом должен был быть построен ещё летом 2016 года, а апартаменты переданы покупателям – не позднее 31 декабря. Однако по состоянию на сентябрь 2016 года не был возведён даже первый этаж. Стало понятно, что к указанному в ДДУ сроку квартира передана не будет.

Согласно ч. 1 п.1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Несмотря на то, что при таких основаниях расторжение ДДУ законом не предусмотрена процедура направления застройщику соответствующего уведомления, мы всё же его направили, предложив выплатить проценты за пользование денежными средствами добровольно. Сделано это было для того, чтобы получить по Закону о защите прав потребителей штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Так как застройщик никак не отреагировал на наше письмо, мы подали иск в Бабушкинский районный суд г. Москвы. На дату судебного заседания сумма процентов за пользование денежными средствами (820 дней) составила 2 825 205р. Таким образом, цена иска составила внушительные 8 142 405руб., а сумма госпошлины 35 712руб. Так как для дольщика эти суммы являлись значимыми, то на заседание он пришёл вместе с семьёй.

В суде представитель застройщика попытался воспользоваться тем, что согласно условиям ДДУ дом является многофункциональным центром, а объект ДДУ – нежилым помещением, поэтому Закон о защите прав потребителей к данным правоотношениям применён быть не может. Тем не менее, мы смогли доказать, что дольщик планировал использовать апартамент для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому штраф должен быть взыскан.

Судья Зотова Е.Г. согласилась с нами, признала ДДУ расторгнутым и взыскала:
5 317 200руб. – стоимости апартамента;
2 825 205руб. – процентов за пользование денежными средствами,(в полном объёме);
2 000 000руб. – штрафа;
5 000руб. – компенсации морального вреда;
32 100руб. – расходов на представителя;
35 712руб. – государственной пошлины,
а всего: 10 215 217руб.

Таким образом, дольщик взыскал почти 200% стоимости апартамента.

[Юр бюро Лексар]

Дольщице из ЖК «Квартал Гальчино» застройщик ООО «Квартал Гальчино» передал квартиру с задержкой в 214 дней. При этом куплена она была по договору уступки. Так как действие происходило в 2015 году, когда ставка рефинансирования составляла 8,25%, при этом цена квартиры по ДДУ была менее 1 500 000руб., то сумма неустойки за этот период оказалась небольшая – всего 189 000руб. За нашей помощью дольщица обратилась в конце марта этого года.

Мы направили застройщику претензию, и уже в середине апреля подали иск в Домодедовский городской суд Московской области. В конце мая состоялось заседание, на котором застройщик предложил подписать мировое соглашение на сумму 70 000руб. Мы не согласились, однако попросили суд отложить рассмотрение дела, так как появился шанс вступить с застройщиком в переговоры. В итоге уже на следующем заседании судья Трушкин Ю. А. утвердил мировое соглашение на 125 000руб.


Квартира в ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс») должна была быть передана дольщику до 31 декабря 2015 года, однако дом до сих пор не введён в эксплуатацию. В конце декабря прошлого года, после обращения в наше бюро, мы направили застройщику претензию, а ещё через полторы недели сдали иск в Щербинский районный суд г. Москвы. Дело попало к судье Киприянову А.В.

На дату направления претензии сумма неустойки составила 489 384,67руб. В марте должно было состояться заседание, однако ответчик на него не явился. Мы уточнили исковые требования, и рассмотрение дела было отложено до мая. Однако и в мае от застройщика никто не пришёл, а мы ещё раз уточнили наши требования на эту дату (цена иска составила 740 366,72руб.). В третий раз судья решил, что мы уже достаточное количество раз извещали застройщика о заседании, поэтому рассмотрел иск без него. В итоге было взыскано:

- 740 366,72руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 370 183,36руб. – штрафа;
- 22 100руб. – судебных расходов;
а всего: 1 142 650,08руб.

[Юр бюро Лексар]

Три месяца – и миллион в кармане!

Квартал таунхаусов «Вяземское» находится в живописном месте недалеко от Москвы по Калужскому шоссе. Формат «таунхаус» предполагает малоэтажную застройку (2-3 этажа), с отдельным входом в многоуровневую (по числу этажей) квартиру. Такое жилье считается элитным, поэтому стоит дороже. Молодые супруги, планировавшие обосновать здесь уютное семейное гнёздышко, приобрели таунхаус в этом квартале в самом начале стройки – в 2013 году. При этом, как это часто бывает, отдел продаж заверил, что ввиду малого числа этажей дома будут построены быстро, а заветные ключики будут переданы уже до конца 2014 года.

Однако застройщик ООО «А 101-Девелопмент» не смог сдать эти трёхэтажные дома не только к концу 2014 года, но и в указанный в ДДУ срок – не позднее 01 августа 2015 года.

Безусловно, как каждого обманутого дольщика, просрочка не могла не расстроить супругов, но оптимистичные сотрудники отдела продаж продолжали «кормить их завтраками» и просили подождать «ещё чуть-чуть». В начале 2016 года терпению дольщиков пришёл конец, и для борьбы с застройщиком семейная пара обратилась в наше бюро.

Проведя традиционные мероприятия по досудебному урегулированию спора, в конце мая прошлого года мы подали иск по месту нахождения ответчика – Видновский городской суд Московской области.

Так как просрочка началась в 2015 году, когда ставка рефинансирования, составлявшая 8,25%, не была привязана к ключевой ставке, а иск мы подавали в 2016 году, когда Центральный банк России их сравнял, взяв за ориентир именно ключевую ставку (11%), то возник классический вопрос: как считать неустойку?

Безусловно, в данном случае для дольщиков было выгодно считать неустойку по единой ставке 11% за весь период просрочки, который на дату заседания составил уже 339 дней! Так как стоимость таунхауса превышала 7 миллионов рублей, то и неустойка за этот период набежала внушительная: 1 867 657,03руб.

Судья Зырянова А. А. согласилась с предложенным нами расчётом, однако (как это обычно бывает с суммами с шестью нулями) решила применить статью 333 ГК РФ и снизить неустойку. Тем не менее, общий результат оказался впечатляющим:
1 000 000руб. – неустойки;
20 000р. - компенсации морального вреда;
300 000р. - штрафа;
30 000руб. – услуги бюро (в полном объёме)
1 667р. – государственной пошлины,
а всего 1 351 667,00 руб. (так как истцов было два, то в пользу каждого было взыскано по 675 833,50руб.).

Судья быстро изготовила полный текст решения, а застройщик не стал продолжать омрачать супругам жизнь, решив не подавать апелляционную жалобу. Таким образом, оно вступило в силу 12 августа 2016г. Судебные работники в этот раз тоже проявили чудеса оперативности и выдали исполнительный лист буквально через 5 дней.

Оставалась последняя часть «квеста»: получить взысканные суммы на счёт.

Так как свободные таунхаусы ещё оставались, и продажи шли, то ещё до получения исполнительного листа наши сотрудники под видом покупателей приехали в отдел продаж и попросили ознакомиться с текстом предлагаемого к подписанию договора участия в долевом строительстве. Получив заветную информацию о банке, в который надлежало производить оплату, мы сразу подготовили соответствующее заявление. Как только лист был добыт, мы отнесли его в этот банк, и уже на следующий рабочий день взысканные суммы поступили на счета супругов.

Итого: с момента обращения в суд до получения неустойки и сопутствующих сумм прошло всего 3 месяца!

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые участники долевого строительства ЖК "Томилино"!

В нашей группе Вконтакте "Московский дольщик" проходит голосование.

Мы анализируем застройщиков, работающих в Москве и Московской области, независимо от масштабности стройки. Единственный критерий - он должен быть интересен ВАМ!
Также исследуем предлагаемые дольщикам к подписанию договоры участия в долевом строительстве на предмет их соответствия действующему законодательству.

Примеры недавних опубликованных нами анализов:

ЖК "МАРЗ"
ЖК "Брюсов парк" ч. 1
ЖК "Брюсов парк" ч. 2
ЖК "Болтино"
ЖК "Переделкино ближнее"
ЖК "Катюшки"
ЖК "Андерсен"
ЖК "Новое Пушкино"
ЖК "Мортонград Путилково"
ЖК "Москва А 101"
ЖК "Зелёные аллеи"
и многие другие.

Ещё несколько дней назад ЖК "Томилино" занимало 7 строчку голосования, однако сегодня дольщики ЖК "Новокосино-2" отодвинули Ваш ЖК на 8 место (из 10)... Не верим, что в других новостройках жители более сплочённые!

Вступайте в группу Московский дольщик и поддержите своих соседей!

[Юр бюро Лексар]

Несколько дней назад мы рассказывали о деле, связанном с расторжением ДДУ на апартаменты, после чего нам пришло несколько вопросов. Их общая тема: апартамент и квартира: в чём отличие?

При слове «апартаменты» каждый из нас представляет что-то своё. Кто-то – шикарный номер в отеле, кто-то просторную квартиру в элитном жилом комплексе, кто-то обычную квартиру, но с панорамным остеклением. В западных странах под апартаментом понимают жильё, предназначенное для сдачи внаём. Их же снимают туристы, предпочитающие на время путешествия пожить в частной квартире, а не в отеле.

А что же такое апартаменты в России? Чем апартаменты отличаются от привычной квартиры? И почему в последние годы застройщики предлагают их всё чаще?

Давайте разбираться.

Итак, начнём с того, что такой вид недвижимости, как «апартаменты», в Российском законодательстве отсутствует… Последние три года идут активные дискуссии на тему введения этого термина в жилищный и гражданский кодексы, однако, в отличие от машино – мест, которые стали самостоятельным объектом недвижимости с этого года, статус апартаментов так и не изменился.

Апартаменты упоминаются в Российском законодательстве всего несколько раз.

Согласно ныне не действующему приказу Федерального агентства по туризму (Ростуризм) от 21 июля 2005 г. N 86 г. «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» апартамент - номер площадью не менее 40 кв.м., состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел (ванна/душ, умывальник, унитаз) и кухонное оборудование. Согласно ранее разработанной классификации, апартамент относился к высшей категории номеров.

Действующий же приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (Минспорттуризм России) от 25 января 2011 г. N 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» не даёт определения апартаментам, но также выделяет его в высшую категорию гостиничных номеров, к которой предъявляются определённые требования. Среди них всё то же количество комнат (2 и более), площадь номера не менее 40 кв.м., наличие кухонного оборудования и полного санузла, а также требования к техническому оснащению номера, наличию в нём определённого комплекта мебели и средств гигиены. И только при соблюдении указанных в данном приказе условий, такой номер имеет право называться «апартаментом».

Таким образом, в действующем законодательстве под апартаментами понимается гостиничный номер высшей категории, который должен отвечать установленным Приказом Минспорттуризма России требованиям.

Ещё апартаменты упоминаются в Постановлении Правительства Москвы от 11 ноября 2014г. № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП». В этом документе были уточнены формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в Москве, в соответствии с которыми апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и т.д.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Логика властей понятна: если согласно действующему законодательству, апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

А что же продают застройщики под видом апартаментов?

Если коротко, то продают кто – что. Одни, следуя логике закона, предлагают «номера» в гостиницах, другие – нежилые помещения (офисы) в торговых, торгово-развлекательных или развлекательных центрах, то есть в коммерческих зданиях, третьи – складские помещения. Однако все эти помещения позиционируются застройщиками как «нестандартный вариант» или «новый формат» жилья.

Почему же в этих домах нельзя построить полноценные жилые помещения?

Дело в том, что перечень жилых помещений установлен Жилищным Кодексом России (далее – «ЖК РФ»), и он является закрытым. В п. 1 статьи 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Ими являются:
Жилой дом, часть жилого дома;
Квартира, часть квартир;
Комната.

Может быть, апартаменты всё-таки можно причислить к квартире или хотя бы к комнате?

Давайте читать дальше статью 16 ЖК РФ:
П. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
П. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
П. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Нет, из приведённых положений закона этого не следует. И квартира, и комната должны находиться в Жилом доме, коими ни гостиница, ни, тем более, бизнес или деловой центр не являются.

Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирных домах строить можно, а жилые помещения в коммерческой недвижимости – нельзя.

Тем не менее, рынок полон предложений апартаментов, и спрос на них продолжает расти. Давайте подробней рассмотрим, в чём же заключается отличие квартиры от пресловутых апартаментов.

1. Стоимость

Так как апартаменты – это, как правило, офисные (нежилые) помещения, то их стоимость ниже квартир. Разница в стоимости колеблется в пределах 10-20% за квадратный метр. Именно этот фактор более всего привлекает покупателей к этой недвижимости.

2. Инфраструктура

Обратите внимание на то, где вам предлагается приобрести апартаменты. Как правило, такие объекты социального значения, как школы и поликлиники, находятся в отдалении, и надеяться на то, что они будут построены в «шаговой доступности», бессмысленно. К строительству нежилых помещений предъявляется гораздо меньше требований, чем к многоквартирным домам. Застройщик, например, не обязан облагораживать территорию вокруг дома, обустраивать детские и иные площадки. Отсутствие социальной нагрузки на застройщика является одной из основных причин того, что апартаменты дешевле квартиры.

3. Перепланировка

Понятие «свободная перепланировка» вполне уместно при покупке апартаментов, так как их можно перекраивать под себя как угодно без необходимости получения многочисленных согласований с различными государственными учреждениями. Все ограничения касаются только несущих конструкций.
Покупая же «квартиру свободной планировки», вы получаете жилое помещение без возведённых перегородок, которые предусмотрены проектом. А если вы не хотите возводить перегородки или желаете, чтобы они были в других местах, то это считается перепланировкой со всеми вытекающими последствиями.

4. Регистрация

Оформить постоянную регистрацию (прописаться) в апартаментах нельзя, так как они являются нежилыми помещениями. Исключения составляют «номера» в гостинице, где временную регистрацию, хоть и с некоторыми трудностями, но оформить можно. На этот пункт обращаем особое внимание, так как многие недобросовестные застройщики на этапе продаж заверяют в обратном. Новосёлы же, получая отказ в регистрации по месту фактического проживания, зачастую оказываются к этому не готовыми.

5. Стоимость коммунальных услуг

Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то размер ежемесячной квартплаты в них выше в среднем на 10-20%. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости ставки выше, чем для жилых домов.

6. Возможность пользоваться субсидиями

Владельцы апартаментов, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не могут воспользоваться льготами при оплате коммунальных услуг, так как они предоставляются только гражданам, проживающих в жилых домах.

7. Налоговая ставка.

В соответствии с Законом г. Москвы от 19.11.2014г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» ставки налогов следующие:
0,1%-0,3% от кадастровой стоимости недвижимости – для жилых помещений;
0,5% - 2% от кадастровой стоимости недвижимости – нежилых помещений (за исключением машино-мест, гаражей и объектов незавершённого строительства).

Таким образом, владельцы апартаментов должны платить налог в большем размере. Однако такая ситуация владельцам апартаментов, проживающих в них на постоянной основе, показалась несправедливой, поэтому после длительных дискуссий власти Москвы пошли им навстречу.

Так как российским законодательством не предусмотрен такой вид недвижимости, как «апартаменты», то для идентификации зданий, которые на бумаге не являются жилыми, а по факту – в них проживают граждане на постоянной основе, власти Москвы начали формировать их реестр. Для владельцев апартаментов в домах, вошедших в этот список, предусмотрены льготы по оплате налога на имущество, начиная с налогового периода 2015 года:
собственникам апартаментов площадью до 300 кв. метров с кадастровой стоимостью свыше 100 000 руб. за один кв. метр предоставляется льгота в виде снижения ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. м. Если же размер апартаментов больше 150 кв. м, то вся превышающая площадь будет облагаться по ставке 1,2%. Льгота предоставляется по одним апартаментам собственника.

На сегодняшний день в этот реестр, утверждённый 26 октября 2016г. Постановлением Правительства Москвы № 706-ПП, вошли 7 объектов, расположенных по следующим адресам: Пресненская набережная, дома 6 (стр. 2), 8 (стр. 1) и 12; ул. Новый Арбат, д. 32; 4-й Крутицкий переулок, д. 14; Алтуфьевское шоссе, д. 48 (корп. 2) и ул. Братиславская, д. 6. Власти Москвы утверждают, что этот список будет постоянно расширяться.

8. Общее имущество

В отличие от Жилого дома, где технические помещения (подвалы, чердаки и другое общее имущество) принадлежат каждому собственнику пропорционально его доле, в случае с апартаментами покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в них самих. Для того чтобы иметь доступ к подвалу или чердаку владелец апартаментов должен их выкупить или арендовать у застройщика.

9. Создание ТСЖ

Товарищество собственников жилья - объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении. Так как апартаменты не являются жилыми помещениями, а здание, в котором они находятся – жилым домом, то создание ТСЖ для совместного управления общим имуществом невозможно.

10. Управляющая компания

Ситуация гипотетическая, но она может возникнуть: если по какой-то причине управляющая компания вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами, то в отличие от жилого дома, который сразу же будет передан ГБУ «Жилищник» до выборов новой УК, собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться без жилищно-коммунальных услуг.

11. Жилищный кодекс

При покупке апартаментов покупателю нужно всегда иметь в виду, что он приобретает не жильё, а коммерческую недвижимость, на режим пользования которой не распространяются нормы Жилищного кодекса России, а также некоторые иные нормы.

Так, закон города Москвы от 12.07.2002г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», запрещающий совершение действий, нарушающих покой граждан в ночное время (с 23.00 до 07.00 часов), распространяется только на апартаменты, расположенные в гостиницах. Это значит, что если ваш апартамент расположен в торгово-развлекательном центре, а соседнее помещение выкуплено с целью организации в нём музыкальной/танцевальной студии, где по вечерам и глубокой ночью планируется проводить громкие мероприятия, то пожаловаться на таких «соседей» будет невозможно.

12. Обращение взыскания на недвижимое имущество

Согласно статье 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются. Таким образом, на апартаменты возможно обращение взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами указанного закона.

13. Банкротство застройщика

Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.

Итак, мы рассмотрели основные отличия апартаментов от квартир. Безусловно, так как этот формат недвижимости набирает популярность, просто необходимо корректировать законодательство с учётом требований времени. А пока дискуссии по поводу присвоения апартаментам того или иного статуса продолжаются, то на сегодняшний день, принимая решение о покупке апартаментов, необходимо учитывать все приведённые нами особенности их действующего правового статуса.

[Юр бюро Лексар]

80 000руб. за моральный ущерб!

Всем известно, что в России суды общей юрисдикции редко когда присуждают хорошие суммы в качестве компенсации морального вреда. Зачастую, даже в самых вопиющих случаях (наличие малолетних детей, вынужденных проживать в крохотной квартире вместе со взрослыми детьми, бабушками и дедушками, необходимость снимать жильё, пока строится дом и т.д.) суммы компенсации морального вреда редко превышают 30 000руб. Однако недавно нам удалось пробить эту систему.

Житель квартала таунхаусов «Вяземское» не получил свою квартиру в срок, указанный в договоре долевого участия, к 01 августа 2015 года. Осенью 2016 года дольщик обратился к нам за помощью во взыскании неустойки. Мы обсудили с дольщиком его ситуацию, выяснили некоторые подробности его жизни и смогли повлиять на решение судьи присудить невероятную (по сравнению с существующей судебной практикой) сумму компенсации морального вреда, которая составила 80 000руб.

Помимо этой суммы были взысканы: неустойка в размере 855 469,00руб., штраф в размере 100 000,00руб. расходы на нашего представителя в размере 15 000,00руб, а также оплаченная государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 2 055,82руб.

Всего в пользу дольщика было присуждено: 1 052 524,82руб.

27 января мы получили исполнительный лист, и уже 30 числа дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Что такое досудебная претензия и зачес её направлять застройщику?

Претензия – это документ, в котором одна сторона договора требует от другой стороны устранить нарушения, либо выполнить обязательства, указанные в договоре между ними. Как правило, в договорах долевого участия указывается, что «стороны будут разрешать все возникающие между ними споры и разногласия путём переговоров». И этот пункт даёт дольщикам повод думать, что в случае возникновения конфликтной ситуации направлять претензию нет необходимости. Однако для зашиты своих прав этот документ играет важную роль. Направление претензии подтверждает, что вы приняли необходимые меры для урегулирования спора, именно поэтому она называется «досудебная», то есть направленная стороне договора до обращения в суд. В идеальной ситуации после получения застройщиком вашей претензии с расчётом суммы неустойки за указанный вами период, он должен вам её выплатить в предусмотренный претензией разумный срок. Иногда застройщики выплачивают неустойку в добровольном порядке. Особенно это актуально для небольших компаний и небольших периодов просрочки, когда дольщики объединяются и становится понятно, что это дешевле, чем содержать юристов, нести судебные издержки и оплачивать дополнительные суммы по решению суда.

Гораздо больше распространена ситуация, когда застройщик не реагирует на вашу претензию, тогда факт направления вами претензии позволит вам в суде взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы. В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке …исполнителем…, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

[Юр бюро Лексар]

Застройщик ЖК «Сетунь» (АО «СК «Донстрой») решил сделать «ход конём» и подать к нашему клиенту иск о понуждении к изменению условий ДДУ в части увеличения срока передачи квартиры. Это было сделано после того, как мы обратились в суд за взысканием неустойки.

Застройщик обосновал своё требование следующим образом.
Согласно ч. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны.

В качестве исключительности случая, требующего изменения условий ДДУ, застройщик привёл такие доводы, как:
- внезапно выяснившиеся планы г. Москвы 2012 года по строительству станции метрополитена в непосредственной близости к ЖК, что по должно было привести к капитальным изменениям проекта, о которых заключая с дольщиком в 2013 году договор участия в долевом строительстве, застройщик конечно же не знал;
- финансовый кризис, из-за которого выросли цены на стройматериалы, и ставший тем существенным изменением обстоятельств, которое, по мнению застройщика, обязывает дольщика подписать дополнительное соглашение к ДДУ об увеличении срока передачи квартиры.
- увеличение стоимости аренды, которое, в свою очередь увеличивает стоимость проекта;
- сложность проекта (строительство МКД), из-за которой застройщик вынужден сдвигать сроки
- и прочих обстоятельств на несколько страниц.

Однако мы последовательно привели контраргументы к каждому доводу застройщика, и судья Никулинского районного суда г. Москвы Саморковская М. В. приняла решение об отказе в иске застройщику.

Таким образом, заставить дольщика подписать дополнительное соглашение через суд застройщику не удалось.

[Юр бюро Лексар]

Как мы взыскали 115% неустойки!

В 2013 году москвичка Л. купила квартиру в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета») за пять миллионов рублей. Особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Безусловно, продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком. В данном случае стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 3 245 447руб.

По условиям договора квартира должна была быть передана Л. до 31 мая 2016 года, однако к этому времени дом ещё не был готов. За помощью в разрешении ситуации Л. обратилась в наше бюро.

Первое, что мы всегда рекомендуем сделать в случае начала просрочки, – это как можно раньше направить застройщику претензию, а через месяц – требование об уплате неустойки. Л. самостоятельного подготовила эти документы, однако ответа, как это часто бывает, не получила. В начале осени Л. уехала в командировку, а когда вернулась, то выяснилось, что уже началась выдача ключей. Так как за время отсутствия Л. ей могло прийти уведомление от застройщика о готовности передать квартиру, которое уже могло вернуться обратно, мы ей порекомендовали записаться на осмотр. В ноябре 2016 года, Л. прибыла на объект, качество квартиры её устроило, однако возникли вопросы к содержанию акта приёма – передачи. Наши юристы бесплатно проконсультировали Л. по телефону относительно вызвавших сомнения пунктов, и акт был подписан.

После этого Л. решила доверить нам ведение дела в суде.

Мы направили застройщику требование об уплате неустойки за период с 01 июня 2016 года по дату подписания акта приёма – передачи и в декабре 2016 года подали иск в Видновский городской суд Московской области. Так как за время просрочки ключевая ставка ЦБ была снижена с 11% до 10,5% (с 14.06.2016г.), мы решили произвести расчёт по периодам. При таком подсчёте сумма неустойки составила 389 885,85руб. (если бы мы считали по ставке 10,5% за весь период просрочки, то сумма неустойки составила бы 388 480,02руб.).

В феврале 2017 года состоялось заседание, на котором представитель застройщика не присутствовал. Тем не менее, им было представлено объёмное возражение на наш иск, в котором ответчик, в том числе, описал трудности, вызванные сложившейся экономической ситуацией, указал на небольшой период просрочки и отсутствие убытков у истца. Все эти обстоятельства, по мнению застройщика, должны были явиться основанием для снижения неустойки при применении ст. 333 ГК РФ. В свою очередь наш юрист Пётр Никляев в своей речи привёл доводы, которые доказывали несостоятельность аргументов застройщика. Это выступление повлияло на решение судьи Кравченко С. О. Она согласилась с нашей позицией и справедливо посчитала, что оснований для снижения неустойки нет. Таким образом, было взыскано:

389 885,85руб. – неустойки (в полном объёме);
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа,
а всего: 449 885,85руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже 27 марта мы сдали исполнительный лист в банк. 29 марта Л. получила взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Что взыскал, то моё!

Семейной паре, решившей поселиться в новом ЖК «Бутово-парк», застройщик ЗАО «СТ-Инжиниринг» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015 года. Однако на начало июля 2015 года было ещё далеко до завершения строительства.

Уже к осени организовалась инициативная группа дольщиков, которая пытаясь выяснить истинные причины задержки строительства, стала направлять всевозможные запросы и заявления депутатам Государственной Думы РФ, в прокуратуру, Министерство строительного комплекса и другим чиновникам. По результатам этой активной деятельности были проведены многочисленные проверки, указавшие на халатное отношение застройщика к своим обязанностям.

Супруги принимали активное участие в работе инициативной группы, и весной 2016 года решили перейти к более решительным действиям, для чего обратились за помощью во взыскании неустойки в наше бюро.

Мы, как обычно, провели досудебную подготовку, направив застройщику требование об уплате пеней. Так как просрочка началась летом 2015 года, когда ставка рефинансирования составляла 8,25%, а расчеты производились в 2016 году, когда ключевая ставка составляла 11%, то мы не стали считать неустойку по периодам, а сделали расчёт за весь срок, применив ставку 11%. При таком способе подсчёта сумма неустойки составила 454 160,37 руб.

Выждав небольшой срок после направления требования об уплате пеней, уже в мае мы подали исковое заявление в Кузьминский районный суд г. Москвы. Дело было расписано судье Никитиной Е. А. Застройщик в заседании предложил заключить мировое соглашение на 100 000руб., мы, безусловно, отказались от такого предложения. Однако его активная позиция всё же оказала воздействие на судью, которая применила ст. 333 ГК РФ и снизила размер пеней. В итоге было взыскано:

300 000руб. - неустойки,
5 000руб. – компенсации морального вреда,
150 000руб. – штрафа,
13 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 468 000руб.

Решение в окончательной форме, на изготовление которого у суда обычно уходит не менее двух недель, было выдано на руки сразу. Примерно через месяц мы созвонились с помощником судьи, которая сообщила о вступлении решения в силу, и 23 сентября получили исполнительные листы. Стоит отметить, что в листах содержится ошибочная дата вступления решения в силу, однако мы не стали подавать ходатайство об их исправлении. Супруги же захотели самостоятельно предъявить их в банк, поэтому мы оформили акты выполненных работ и, пожелав друг другу всяческих благ, в хорошем настроении распрощались.

Однако, как оказалось, ненадолго…

Дело в том, что пока пара собиралась в банк, им пришло уведомление о назначении заседания по апелляционной жалобе ответчика.

Прямо скажем, в нашей практике такого ещё не было. Не будем заострять внимание на том, сколько мы времени потратили на попытки выяснить, как такое могло произойти, так как самый главный вопрос в тот момент был: что делать?

В соответствии со статьёй 443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Безусловно, такая ситуация, мягко говоря, неприятная. Однако мы никогда не сдаёмся, поэтому перед нами встала задача отстоять решение Кузьминского районного суда в Московском городском суде.

Очевидно, что в такой ситуации не могло быть и речи о заключении нового договора для представления интересов супругов в суде апелляционной инстанции, для нас это уже был вопрос чести. Поэтому мы с особой тщательностью подготовились к заседанию в Московском городском суде, и 10 ноября смогли убедить судей оставить решение Кузьминского районного суда в силе, а жалобу ответчика без удовлетворения!

Уже 23 ноября мы внесли правки в исполнительные листы и отнесли их банк. В конце года супруги получили взысканные суммы на свои счета.

[Юр бюро Лексар]

Наступил июль, а вместе с ним вступили в силу изменения в законодательство о долевом строительстве. К сожалению, далеко не все амбициозные планы, о которых так много говорилось, реализовались.

Требования к уставному капиталу застройщика (и связанных с ним лиц) с 01 июля 2017 года.

Наконец заработал принцип: чем масштабней стройка (все проекты застройщика), тем больше должен быть уставный капитал:

2 500 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 1 500 кв.м
4 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 2 500 кв.м
10 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 10 000 кв.м
40 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 25 000 кв.м
80 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 50 000 кв.м
150 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 100 000 кв.м
400 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 250 000 кв.м
800 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≤ 500 000 кв.м
1 500 000 000 руб. – макс. S всех объектов застройщика ≥ 500 000 кв.м.


Теперь, если застройщик не отвечает этим требованиям, то он должен будет заключить договор поручительства с таким лицом (одним или несколькими), чтобы сумма совместных полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и его поручителей отвечала новым минимальным требованиям (п. 1 ч. 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).
Однако эти правила будут применяться только к новым проектам – тем, в рамках которых ещё не заключён ни один договор участия в долевом строительстве.

Расчёты по счетам эскроу

О схеме расчётов через счета эскроу мы писали в нашей группе Московский дольщик. Во исполнение вступивших с 1 июля 2017 года изменений в закон № 214-ФЗ Правительством РФ 27 апреля 2017 г. было утверждено Постановление N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве». Согласно этому постановлению такими банками являются кредитные организации, отвечающие требованиям, установленным другим постановлением Правительства РФ № 1121 от 24.12.2011г. «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах». Список таких банков теперь будет ежеквартально публиковаться на сайте Центрального Банка России.


Единый реестр застройщиков

который должен был бы содержать в себе сведения о строительных компаниях, отвечающих требованиям закона № 214-ФЗ, так и не заработал. Статья 23.1 вступила в силу с 1 июля 2017 года, однако пока так и осталась декларативной.

Тем не менее, есть надежда, что к концу этого года реестр всё же появится: по результатам открытого конкурса на выполнение работ по развитию комплексной информационной системы Минстроя России определён победитель компания ООО «КСК ТЕХНОЛОГИИ», которая должна закончить работы до 15.12.2017г. .


Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Должен был заработать ещё раньше – с 1 января 2017 года. Он даже был создан на базе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) , но из-за отсутствия полного пакета регламентирующих его деятельность документов свои функции он не выполняет. Предполагалось, что этот фонд заменит страхование договоров долевого участия, которое правительство признало неэффективным, при этом уже оформленные страховки ДДУ будут действительны до истечения срока всех обязательств.

Согласно действующей редакции закона № 214-ФЗ застройщики обязаны отчислять в фонд 1% от цены каждого ДДУ, однако в настоящее же время изучается новая инициатива – ввести дифференцированную ставку, в зависимости от финансовой устойчивости застройщика. Одной из целей создания фонда является финансирование достройки проблемных объектов - самый ожидаемый дольщиками механизм их защиты от недобросовестных застройщиков. Однако уже наступил июль, но отчисления так и не начали в него поступать.


Как видим, планы выполнены только наполовину… при чём на ту, которая не требует особых телодвижений от государственных органов…

[Юр бюро Лексар]

Дольщику из ЖК «Андерсен» застройщик ЗАО «Десна-Лэнд» передал квартиру с просрочкой 192 дня. Неустойка за этот период составила 801 740руб. Иск был подан в Савёловский районный суд г. Москвы.
Судья Миронова А. А. взыскала:
- 500 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 252 500руб. – штрафа (в полном объёме);
- 40 000руб. – расходов на услуги бюро (в полном объёме);
- 1 820руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности,
а всего: 799 320руб.


ЖК «Марьино град» и застройщик ООО «МарьиноСтрой» . Просрочка составила 490 дней, сумма неустойки за этот период – 673 836,25руб.
Иск рассматривался в Никулинском районном суде г. Москвы судьёй Черняк Е. Л.
Было взыскано:
- 339 918,12руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 168 459,06руб. – штрафа;
- 10 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 2 000руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности.
а всего: 527 377,18руб.


Жительнице ЖК «Бутово – парк» застройщик АО «СТ-Инжиниринг» должен был передать машино-место до 31 декабря 2015 года. На дату подачи иска период просрочки составил 490 дней, сумма неустойки за этот период – 319 741руб.
Судья Видновского городского суда Московской области Зырянова А. А. взыскала:
- 150 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 40 000руб. – штрафа;
- 30 000руб. – расходов на услуги бюро (в полном объёме),
а всего: 230 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Два решения по делам дольщиков из ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»).

По первому делу взыскивалась неустойка за второй срок просрочки (по дату подписания АПП), который составил 36 дней, заявленная сумма – 92 848,32руб.
Судья Видновского городского суда Московской области Смирнов М. В. взыскал:
- 45 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 10 000руб. – штрафа;
- 10 000руб. – расходов на услуги бюро,
а всего: 70 000руб.

По второму делу неустойка взыскивалась за период 56 дней, взыскиваемая сумма - 137 602,90руб. Так как дольщики (семейная пара) долго не приступали к приёме, застройщик пытался обвинить их в уклонении и требовал отказать в иске. Мы смогли убедить судью в том, что супруги были готовы принять квартиру в разумные сроки, а застройщик им в этом препятствовал, поэтому судья Солнцевского районного суда г. Москвы Шилкин Г. А. взыскал:

- 80 000руб. неустойки;
- 20 000руб. компенсации морального вреда;
- 50 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 900руб. расходов на нотариальное удостоверение доверенности,
а всего: 171 900руб.


Два решения по делам дольщиков из ЖК «Южная долина» застройщик ООО «Вента-гранд».

По первому делу на дату подачи иска просрочка составила 297 дней, неустойка за этот период – 1 283 342,92руб. Помимо неустойки мы требовали соразмерно уменьшить цену ДДУ на 677 514,50руб., так как квартира по результатам обмеров БТИ стала меньше, а застройщик не торопился вернуть разницу.
Иск был подан в Видновский городской суд МО. Ответчик прислал объёмный отзыв, в котором указал множество причин, по которым суд должен был применить ст. 333 ГК РФ и снизить все наши требования.
Судья Зырянова А. А. взыскала:
- 800 000руб. неустойки;
- 20 000руб. компенсации морального вреда;
- 300 000руб. – штрафа;
- 677 514,50руб. – соразмерного уменьшения цены;
- 40 000руб. – расходов на услуги бюро (в полном объёме);
- 1 700руб. расходов на нотариальное удостоверение доверенности,
- 5 104руб. – расходов на уплату госпошлины,
а всего: 1 844 318,78руб.

По второму делу просрочка составила 281 день, а сумма неустойки за этот период – 1 539 604,15руб. Иск был подан в Головинский районный суд г. Москвы. Дело рассматривала судья Клейн Ия Михайловна.
В это заседание ответчик тоже не только не пришёл, но и отзыв не направил, а значит и о применении ст. 333 ГК РФ не просил. Наш юрист выступил, указал на отсутствие заявления о снижении неустойки, напомнил суду позицию Верховного суда РФ, что при таких обстоятельствах ст. 333 ГК РФ не подлежит применению, поэтому, когда судья удалялась в совещательную комнату, у нас с дольщиком, который присутствовал в заседании, была полная уверенность, что всё будет взыскано в полном объёме. Однако вышла она оттуда со своим решением, снизив заявленную сумму в 3 раза.
Итого было взыскано:
- 500 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 255 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 2 948,02руб. – расходов на уплату госпошлины,
а всего: 787 948,02руб.

Как говорится, комментарии излишни…

Безусловно, мы рвались это эпическое решение (давно такого в практике не было) обжаловать в Московском городском суде. Однако взысканные суммы клиента устроили, и через несколько дней раздумий он принял решение отказаться от апелляции, а вместо этого попросил направить усилия на скорейшее получения исполнительного листа и предъявление его в банк, чем мы и занимаемся в настоящее время.

[Юр бюро Лексар]

Терпение, только терпение…


В 2013 году А. купила машино-место стоимостью 390 000руб. в гаражном комплексе у застройщика ООО «Сфера», рассчитывая, что можно будет начать им пользоваться не позднее 28 февраля 2015 года. По условиям договора оплата за него должна была поступить на счёт третьего лица ЗАО «Инвест-гараж», у которого с застройщиком были договорные отношения.

Так как ни к февралю 2015 года, ни через год гаражный комплекс так и не был сдан, А. решила расторгнуть ДДУ. Так как застройщик был готов вернуть только стоимость вложенных средств, то вопрос об обращении в суд уже не стоял. В марте прошлого года А. обратилась в наше бюро. Мы подготовили уведомление о расторжении ДДУ и, выждав установленный законом срок, подали иск в Щербинский районный суд г. Москвы.

Изначально дело попало к судье Тихомировой Е. А., которая назначила слушания на конец июня. В заседание ответчик предложил заключить мировое соглашение, клиент присутствовал и его этот вариант заинтересовал, но так как условия мира были неизвестны, то судья дала два месяца на их согласование, отложив рассмотрение до конца августа.

Однако и в августе заседание не состоялось, так как у судьи рассматривалось сложное дело, из-за которого все последующие заседания были отложены на октябрь.

В октябре ответчик не явился, а судья приняла решение снова отложить рассмотрение.

Наконец, в декабре появился представитель застройщика и стал утверждать, что оплату за машино-место он не получил. Несмотря на наши протесты и ссылки на условия договора, суд принял решение снова отложить заседание, теперь уже до конца января 2017г., и привлечь к участию ЗАО «Инвест-Гараж».

В январе именно в день заседания по нашему делу весь состав суда ушёл на совещание в Мосгорсуд….

В марте по настоятельной просьбе ответчика, игнорируя наши возражения, дело было в очередной раз отложено уже до мая.

За это время судья Тихомирова ушла в декрет, и был назначен судья Киприянов А. В., который периодически привлекается к заседаниям в уголовном процессе в ущерб гражданским делам…

Да, в мае случилось именно это – в день «икс» он был не с нами….
Благо, что условия нашего договора на оказание юридических услуг не ограничивают количество заседаний по делу, поэтому даже в таких долгих делах дополнительная плата за присутствие в шестом, седьмом и т.д. заседании не берётся.

Наконец, уже в июне звёзды на небе сошлись, и долгожданное заседание (восьмая попытка) состоялось. Ответчику не удалось убедить суд, что требования истца являлись незаконными и оснований для возврата денежных средств у него не было из-за внесения оплаты на счёт третьего лица, поэтому договор участия в долевом строительстве был расторгнут, а помимо этого взыскано:
- 390 000руб. – цены ДДУ;
- 150 000руб. – % за пользование денежными средствами (заявляли 251 937,38руб.)
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 50 000руб. – штрафа;
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро (в полном объёме);
- 1 100уб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме);
- 425,63руб. – почтовых расходов (в полном объёме),
а всего: 621 525,63руб.

Таким образом, А. вернула 160% вложенных средств.

Безусловно, такие «долгострои» в судебных процессах бывают нечасто, но хорошо, чтобы Ваш договор на оказание юридических услуг предусматривал неограниченное количество заседаний, так как стоимость одного посещения зала суда на рынке юридических услуг составляет от 5000руб...

[Юр бюро Лексар]

Нам шах, а вам – мат!

В начале 2013 года Ирина купила квартиру в ЖК «Бутово-парк», который возводил застройщик ЗАО «СТ-Инжиниринг» с расчётом получить ключики до конца июня 2015 года. Но так как этого не произошло, то в новом уже 2016 году покупательница обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки.

Мы, как обычно, провели досудебную подготовку, направив застройщику требование об уплате пеней, подали иск и взыскали около 200 000руб. Заканчивался май, а просрочка продолжалась.

Пока шли апелляции, застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако уведомления о готовности передать квартиру Ирина так и не получила.

Уже глубокой осенью, когда соседи чуть ли не приступили к ремонту, дольщица записалась на осмотр квартиры, но выявленные недостатки не позволили её принять. Замечания были отражены в соответствующем акте. Представитель застройщика не возражал против очевидного, поэтому дольщица ждала сообщения о том, что всё устранено, и можно принимать квартиру.

Чтобы не терять время, Ирина вновь попросила нас подключиться к процессу взыскания неустойки теперь уже за второй срок. Поэтому мы на основании акта осмотра подготовили новую претензию, требование об уплате пеней, а также о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения выявленных недостатков, и уже в декабре 2016 года подали иск в Балашихинский городской суд Московской области, сделав расчёт неустойки на дату подачи иска. Так как за период просрочки ключевая ставка снижалась, то в интересах клиента мы посчитали неустойку периодами.

Заседание было назначено на февраль 2017 года, однако за несколько дней до него Ирина получила по почте односторонний акт, датированный…. октябрём 2016 года…

Так как по нашим данным оснований для составления этого акта не имелось, в заседании мы уточнили исковые требования, включив в них требование о признании этого акта недействительным. Однако в суде нас ждал сюрприз: оказывается, застройщик направлял Ирине уведомление о готовности принять объект, однако она за ним в почтовое отделение не пришла, поэтому по истечении срока хранения письмо вернулось обратно. Конверт с отметками почты были представлены и нам, и суду. Мы проверили адрес, отследили номер почтового отправления на сайте Почты России – всё было действительно так.

Этот момент, не просто неприятный, а мог привести к отказу в иске по причине того, что дольщица фактически уклонялась от приёмки квартиры. Но факт выявленных недостатков, которые были выявлены при осмотре и об устранении которых застройщик так и не сообщил, помог нам убедить суд продолжить рассмотрение дела и назначить экспертизу по качеству квартиры.

Результаты экспертизы нам стали известны сразу после её проведения. Она подтвердила наличие недостатков, и определила сметную стоимость на их устранение в размере 88 657,19 руб. Безусловно, в очередном заседании мы добавили в исковые требования ещё одно – соразмерно уменьшить цену квартиры на эту сумму.

Окончательное заседание состоялось в марте 2017 года.
Судья Кобзарева О. А. признала односторонний акт действительным (с учётом выяснившихся обстоятельств - совершенно справедливо), но тем не менее взыскала неустойку по его дату, сделав расчёт по единой ставке, действовавшей на день составления акта.

Застройщик пытался привести доводы о необходимости применения ст. 333 ГК РФ и уменьшить эту сумму на основании неких корректировок в Градостроительном плане, связанных с изменением узла учёта тепловой энергии. Однако наш юрист, хорошо знакомый с ситуацией в этом ЖК, указал на то, что эти документы были изменены за год до срока передачи квартиры, поэтому у застройщика было достаточно времени для завершения строительства с учётом новых требований. Судья согласилась с нашими возражениями и не стала снижать сумму неустойки.

Так как экспертиза подтвердила выявленные недостатки и указала стоимость для их устранения, у суда не было оснований для снижения и этой суммы. Однако штраф за отказ застройщика соразмерно уменьшить цену квартиры всё же был снижен.

Всего по результатам заседания было взыскано:

217 998,53руб. – неустойки (в полном объёме),
88 657,19руб. – стоимость устранения выявленных недостатков (в полном объёме),
63 833,70руб. – штраф за неудовлетворение требований истца о соразмерном уменьшении цены в связи с выявленными недостатками в добровольном порядке,
1 000руб. – компенсации морального вреда,
185 244,74руб. – штрафа (в полном объёме),
15 000руб. – расходов на услуги нашего бюро,
1 900руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме),
а всего: 573 634,16руб.

Помимо этого, с застройщика в пользу экспертной организации были взысканы 80 500руб. за проведение экспертизы.

Ответчик не успел подать апелляционную жалобу, и решение вступило в силу.
В настоящее время мы уже получили исполнительный лист и предъявили его в банк.

Уважаемые участники долевого строительства!

Ближе к получению застройщиком разрешения о вводе объекта в эксплуатацию и после этой информации регулярно (не реже 1 раза в месяц) навещайте своё почтовое отделение, чтобы не пропустить уведомление от застройщика о готовности передать Вам квартиру. Если у вас изменился адрес, известите его, направив соответствующее ценное письмо.

С этого года, если суд установит, что вы уклоняетесь от приёмки квартиры, застройщик будет освобождён от уплаты неустойки.

[Юр бюро Лексар]

Счастье есть?

В 2014 году житель города Домодедово был обрадован тому, что недалеко от его дома возводится новый микрорайон эконом – класса с доступными ценами на жильё: однокомнатную квартиру можно было взять менее чем за полтора миллиона рублей. А Петербургский девелопер «Лидер групп», который его возводит, предлагал очень приятные условия покупки – с рассрочкой оплаты на 10 месяцев. Единственное, что в добровольно-принудительном порядке пришлось оплатить услуги по юридическому сопровождению государственной регистрации договора долевого участия в размере 25 000руб. Да, это были хоть и неприятные, но мелочи, которые никак не могли омрачить перспективу переезда в жилой комплекс, именуемый «Городом Счастья».

Дольщик исправно вносил платежи согласно графику, окончательно расплатившись за квартиру в сентябре 2015 года. Через год он должен был стать счастливым новосёлом.

Однако жилой комплекс так и не оправдал своё название. Застройщик ООО «Лидер групп Домодедово» так и не смог сдать жилой комплекс в согласованные в договоре участия в долевом строительстве сроки – не позднее 15 октября 2016 года.

Сроки сдачи дома были перенесены на первый квартал 2017 года, однако к марту стало понятно, что и они будут нарушены. После подтверждения этой информации радость от покупки квартиры окончательно исчезла, и перед дольщиком встала дилемма – взыскивать неустойку или расторгать ДДУ и возвращать вложенные средства. После долгих раздумий он решился на второй вариант и обратился в наше бюро за помощью.

Мы изучили документы, подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ.

Так как ответа на него так и не последовало, то в апреле 2017 года мы сдали иск в Домодедовский городской суд Московской области. На дату подачи иска сумма процентов за пользование денежными средствами дольщика составила 743 962,90руб.

Также в мы включили требование о возмещении убытков, которые дольщик понёс в связи с заключением того самого договора на оказание услуг по регистрации ДДУ.

О дате заседания мы известили ответчика телеграммой, однако в суд представитель не явился, но направил многостраничный отзыв с требованием отказать в иске, а если и удовлетворить, то применить ст. 333 ГК РФ и снизить все заявленные суммы примерно в 10 раз.

После выступления нашего юриста судья Трушкин Ю. А. удалился в совещательную комнату, а вернувшись, огласил решение взыскать следующие суммы:

- 1 494 350руб. – цены ДДУ (в полном объёме);
- 743 962,90руб. – % за пользование денежными средствами (в полном объёме)
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 560 000руб. – штрафа;
- 20 000руб. – убытков в виде оплаты услуг по регистрации ДДУ;
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 820руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме);
- 6 941,56руб. – госпошлины (в полном объёме),
а всего: 2 852 074,46руб.

Таким образом, дольщик взыскал почти двойную стоимость квартиры…

Надеемся, что это ему поможет, наконец, обрести свой счастливый дом.

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители!

Мы долго к этому шли, но, наконец, решились!

Больше не нужно перелопачивать тонны информации в интернете! Уже завтра Вы получите пошаговый план на основе реального опыта взыскания более чем 450 млн. руб. с 70 застройщиков Московского региона, который позволит Вам разобраться в вопросе всего за час.

Рады сообщить Вам, что завтра, 12 июля 2017 г. в 20 часов 00 минут по Москве, состоится бесплатный вебинар на тему «Как взыскать 100% неустойки с застройщика и не остаться с носом».

Организаторы вебинара – проект Московский дольщик и Юридическое бюро «Лексар».

Не упустите свой шанс узнать секреты успеха из первых рук!

Повестка дня вебинара:
• Пошаговый разбор процедуры взыскания от претензии до денег на Вашему счету
• Какие риски у Вас возникают и как их снизить
• Как узнать, есть ли у застройщика деньги
• Реальные кейсы наших клиентов
• Интерактивное общение с руководителем проекта «Московский дольщик» и возможность задать свой вопрос

Спикер вебинара: Марина Макушева, руководитель проекта «Московский дольщик» и Юридического бюро «Лексар», практикующий юрист с опытом защиты прав дольщиков с 2008 года.

В результате вебинара:
• Вы сможете разобрать свою ситуацию с застройщиком с практикующим юристом-экспертом;
• Вы получите пошаговый план взыскания компенсации с недобросовестного застройщика;
• Вы узнаете, что нужно сделать, чтобы получить 100% неустойки!

Дата проведения вебинара: 12 июля 2017 г. (среда), начало в 20 часов 00 минут по Москве

Чтобы принять участие в вебинаре, необходимо зарегистрироваться по ссылке: http://dolevka-msk.ru/webinar/

Зарегистрируйтесь на вебинар сейчас (это займет всего минуту) и получите информацию, которая позволит Вам получить 100% неустойки, из первых рук!

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители!

Благодарим всех за участие в Вебинаре, надеемся, что он оказался вам полезен!

На все вопросы, которые были заданы в чате, и на которые мы не дали ответ во время трансляции, мы можем ответить по тел. 7499 955 4928


Продолжим знакомство с текущей судебной практикой.

Дольщику из ЖК «Зелёные аллеи» застройщик ООО «МИЦ Стройкапитал» должен был передать квартиру не позднее 30 апреля 2016 года. Уведомление о готовности передать объект было получено дольщиком в марте 2016 года, но на осмотр квартиры он записался только в конце апреля, после того, как застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

Во время осмотра были выявлены недостатки в квартире, в частности, одна из стен имела отклонение около 5 см, однако акт приёма – передачи подписан не был, а вместо этого составлен акт комиссионного осмотра, в котором дан срок на их устранение до конца мая. Повторно на объект дольщик пришёл только в конце июня, но снова акт не подписал. В первых числах июля застройщик прислал односторонний акт.

Судья Нагатинского суда Шамова А. И. посчитала выявленные недостатки не препятствующими подписанию АПП, а дольщика уклоняющимся от её приёмки, поэтому в иске было отказано. Апелляция оставила это решение в силе.

Однако, так как стена так и осталась неисправленной, было принято решение пригласить экспертную организацию и зафиксировать этот недостаток. В присутствии двух представителей застройщика и управляющей организации, которых мы заранее известили, были произведены замеры и фиксация отклонения стены. Согласно экспертному заключению стоимость устранения этих недостатков составила 55 756,77руб.

Иск был подан в Видновский городской суд Московской области в конце мая 2017 года. Помимо требования о возмещении стоимости на устранение недостатков мы заявили требование о компенсации убытков в виде стоимости работ экспертов – 20 000руб., а также возмещение расходов на услуги нашего бюро – 35 000руб. Буквально перед самым заседанием нам удалось согласовать с МИЦем сумму мирового соглашения, которая составила 100 000руб. и судья Кравченко С. О. его утвердил.

Уважаемые участники долевого строительства!

Для экономии своего времени настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертами, предварительно известив об этом застройщика.
Мы работаем с проверенными компаниями, которых можем рекомендовать.

[Юр бюро Лексар]

Вот это выдалась неделя!

Уже второй день нам продолжают поступать многочисленные обращения от дольщиков, которые хотели, но по каким-то причинам не смогли принять участие в Вебинаре, организовать его ещё раз.

Что же, давайте повторим нашу встречу!

Итак, специально для Вас мы организуем Вебинар повторно.

Дата – вторник, 18 июля 2017г.
Время – 20.00
Место – по ссылке, которую мы пришлём Вам заранее.

Напоминаем, что для участия в вебинаре необходимо только зарегистрироваться по адресу http://dolevka-msk.ru/webinar до начала трансляции! После этого вам придёт ссылка на вебинарную комнату, где во время трансляции можно будет задавать в чате вопросы.

Напоминаем, что участие в вебинаре бесплатное!

[Юр бюро Лексар]

Очередные свежие результаты заседаний:

Дольщику ЖК «Новые Снегири» застройщик ООО «Истринские дали» должен был передать квартиру до 30 июня 2015 года, однако акт приёма передачи был подписан только 25 декабря 2015г. Сумма неустойки за этот период составила 179 288,72руб.
Судья Химкинского городского суда Московской области Букин Д. В. взыскал:
- 90 000руб. неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 20 000руб. – штрафа;
- 10 000руб. – расходов на услуги бюро,
а всего: 125 000руб.

Дольщику из ЖК «Спортивный квартал» застройщик ООО «СтройПлюс» также не передал квартиру в срок. На дату подачи иска просрочка составила 414 дней, сумма неустойки за этот период – 988 623,72руб. Иск был подан в Щербинский районный суд г. Москвы.
Судья Федотов Д. И. взыскал:
- 988 623,72руб. – неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 499 311,86руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 900руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме);
а всего: 1 519 835,58руб.

ЖК «Спорт таун» и застройщик ООО «МарьиноСтройГрупп». Просрочка 209 дней, цена иска – 745 319,31руб.
Судья Хорошевского районного суда г. Москвы Яблоков Е. А. взыскал:
- 745 319,31руб. – неустойки (в полном объёме);
- 3 000руб. компенсации морального вреда;
- 374 159,66руб. – штрафа (в полном объёме);
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 132,79руб. – почтовых расходов (в полном объёме);
а всего: 1 137 611,76руб.

[Юр бюро Лексар]

ВЕБИНАР УЖЕ СЕГОДНЯ!

Дата – вторник, 18 июля 2017г.
Время – 20.00
Место – по ссылке, которую мы пришлём Вам заранее.

Для участия в вебинаре регистрируйтесь по адресу http://dolevka-msk.ru/webinar

Ждём вас!

[Юр бюро Лексар]

Благодарим всех жителей, принявших участие в вебинаре!
По просьбам, озвученным вчера в эфире, в ближайшее время проведём вебинар на интересующие темы. Следите за новостями!

Один из вопросов, который вчера нам пришёл в чат, но мы его не осветили, касался нашей практики по признанию права собственности на квартиру. Опыт в этом направлении у нас огромный, во многом «благодаря» тому, что ещё несколько лет назад застройщики вовсю практиковали серые схемы продаж квартир, например по предварительным договорам купли-продажи. Нередко после подписания акта приёма – передачи застройщики переставали выполнять свои обязанности, предусмотренные договорами, что влекло невозможность для покупателя зарегистрировать право собственности со всеми вытекающими последствиями. Одним из таких дел поделимся сегодня.


Как мы помогли дольщику справиться с недобросовестным застройщиком, уклонявшимся от заключения договора купли-продажи квартиры.

Особенность покупки: уступка прав требования по предварительному договору купли-продажи

Проблема: застройщик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи квартиры, поэтому покупатель не может зарегистрировать на неё право собственности

В 2013 году первоначальный покупатель заключил с ЗАО «Синтезинвестгрупп» предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в ЖК «Путилково». При этом согласно условиям соглашения этот договор должен был быть заключён в течение 2-х месяцев с даты регистрации застройщиком права собственности на квартиру.

В феврале 2015 года, когда дом уже был введён в эксплуатацию, между первоначальным покупателем и Т. был заключен договор уступки прав требования и перевода долга по вышеуказанному предварительному договору. Взаиморасчёты по обоим договорам были произведены в полном объёме, а застройщик своевременно извещён о состоявшейся уступке.
На следующий день Т. и застройщик составили акт, согласно которому Т. получил доступ в квартиру. В этот же день был заключён договор с управляющей компанией о предоставлении коммунальных и дополнительных услуг.
Т. было обещано, что с ним свяжутся для оформления документов в самое ближайшее время. Однако этого не произошло.

Летом 2016 года Т. направил застройщику заявление с требованием заключить договор купли – продажи квартиры, но оно было проигнорировано.

За дальнейшей помощью Т. обратился в наше бюро.

Мы собрали для суда необходимый пакет документов, в том числе получили выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая свидетельствовала о том, что право собственности на квартиру ни за кем не было зарегистрировано. Также были представлены документы, подтверждающие существование самой квартиры, а также то, что именно Т. всё это время несёт расходы на её содержание.

Иск был подан в Красногорский городской суд Московской области (по месту нахождения квартиры). Несмотря на то, что застройщик был уведомлён о дате и времени заседания надлежащим образом, своего представителя в суд он не направил.

Судья Белова И. В. посчитала предоставленные нами доказательства достаточными для признания за Т. права собственности на спорную квартиру, а также взыскала стоимость всех расходов (в том числе наших услуг), связанных с рассмотрением дела в суде, в полном объёме.

На основании этого решения право собственности на квартиру было зарегистрировано.

[Юр бюро Лексар]

Пришёл вопрос, связанный с подачей иска о признании права собственности на квартиру: «слышала, что иск о признании ПС нельзя подать по месту жительства истца. Это правда?».

Да, в отличие от исков о взыскании неустойки с застройщика, которые можно подать в суд по выбору истца (местонахождение ответчика, квартиры или место жительства дольщика) иски о признании права собственности на объект недвижимого имущества подпадают под действие специальной нормы ГПК РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

[Юр бюро Лексар]

Коллективный иск – за и против

Нередко, когда наступает просрочка дома, дольщики решают объединить усилия в борьбе за свои права, в результате чего зачастую возникает желание подать коллективный иск к застройщику о взыскании неустойки. Рассуждения строятся следующим образом: у дольщиков одинаковые договоры долевого участия, одинаковые сроки передачи объекта, одинаковое гражданство, делом будет заниматься один юрист, в результате чего образуется экономия, почему бы не подать один иск на всех? Однако юристы почему-то не работают с коллективными исками. Почему? Неужели такие иски суды общей юрисдикции не принимают к производству?

Отвечаем: коллективный иск подать можно, однако практика коллективных обращений с иском к застройщику о взыскании неустойки не сложилась. Когда вы видите предложение «собирается группа для обращения в суд» (если это предложение делает не вчерашний выпускник – теоретик), то подразумевается, что будут поданы отдельные иски по каждому дольщику. Безусловно, такие предложения зачастую сопровождаются скидками на услуги, как в случаях, когда вы покупаете товар оптом. Каждый дольщик по отдельности платит за услугу меньше, а юрист обеспечен работой.

Далее, на первый взгляд действительно кажется, что у истцов одинаковые условия договора и идентичные требования, что вызывает желание подать один иск на всех. Однако на самом деле условия договоров у истцов разные, так как объект, подлежащий передаче – квартира (предмет спора), у каждого истца свой.

Моральный вред тоже общий?

Идём дальше. Помимо неустойки в иск включаются требования о компенсации морального вреда, и хотя этот вред доказывать нет обязанности, однако юристы нередко описывают, в чём именно заключался ущерб конкретному дольщику с приложением соответствующих доказательств. Суды зачастую вникают в те трудности, с которыми сталкиваются дольщики, и это может повлиять на размер неустойки (так как оценить в денежном выражении моральный вред сложнее, и поэтому проще оспорить эту сумму как необоснованную, то судья может присудить небольшую компенсацию морального вреда, однако взыскать неустойку в полном объёме или лишь незначительно снизив). Очевидно, что у каждого из соистцов жизненная ситуация уникальна.

Иными словами, при детальном рассмотрении оказывается, что исковые требования соистцов и их обоснование не такие уж и одинаковые, и каждый случай требует отдельного изучения и доказывания. Таким образом, судье в одном заседании фактически придётся рассматривать несколько самостоятельных исков. Поверьте, судье это не нужно Суд, руководствуясь п. 2 ст. 151 ГПК, выделит соединенные исковые требования в отдельные производства, так как целесообразным будет именно раздельное рассмотрение заявленных требований.

Таким образом, коллективный иск в случае взыскания неустойки с застройщика несколькими истцами относительно разных квартир будет выглядеть как «простыня», в которую включены два, три и более (в зависимости от количества соистцов) отдельных иска, каждый со своей доказательственной базой (у всех истцов разные ДДУ и/или договор уступки, подтверждения оплаты, письма от застройщика, претензии, документы, подтверждающие моральные страдания, у кого-то могут быть ещё и доказательства причинения убытков и т.д.). С таким громоздким иском неудобно работать ни юристу, ни суду.

Но даже если суд решит рассматривать коллективный иск, не выделяя исковые требования соистцов в отдельные производства, то могут возникнуть процессуальные сложности. Иногда случается так, что суд не направляет одной из сторон повестку о дате и времени разбирательства. Девять из десяти дольщиков её получили, а один – нет. Заседание откладывается, и будет откладываться до тех пор, пока у суда не будет доказательств надлежащего извещения всех сторон дела.

Не все истцы согласны с вынесенным решением, что тогда?

Далее, представим, что по результатам вынесенного решения по коллективному иску кого-то оно устроит, а кто-то захочет подавать апелляцию (например, из-за разных жизненных обстоятельств суд в пользу разных истцов взыщет разные суммы)… И пока будет рассматриваться апелляция (плюс 2-3 месяца, если заседания опять не будут откладываться из-за ненадлежащего извещения сторон) те дольщики, которых решение устроило, будут вынуждены ждать. Отсюда главный вопрос: зачем сознательно ставить себя в зависимость от других?

Ещё один момент – госпошлина. Объединяя требования разных истцов в один иск, увеличивается его цена. Соответственно, если она превысит один миллион рублей, то придётся оплачивать государственную пошлину. Да, суд взыщет её с застройщика, однако произойдёт это не скоро. Отсюда ещё один вопрос: зачем создавать себе трудности там, где их изначально нет?


Таким образом, мы не видим никаких положительных моментов от подачи коллективного иска о взыскании неустойки с застройщика, поэтому с ними не работаем. Работая с группой дольщиков, мы подаём индивидуальные иски.


Когда все же уместен коллективный иск?

Другое дело, когда квартира в долевой собственности (предмет спора один), то вся доказательственная база по делу одинаковая, а история моральных страданий соистцов общая. В таких случаях, конечно, смысла подавать отдельные иски нет. Исключением могут являться какие-то личные причины или если дольщики не хотят платить госпошлину по иску, цена которого (при совместной подаче) превышает один миллион рублей.

В жилищных вопросах коллективные иски целесообразно подавать, когда, например, требуется обязать управляющую компанию исключить из квитанций об оплате ЖКХ незаконно включённые платежи или обязать застройщика устранить недостатки общего имущества дома и т.д.

Подводя итог, можно сказать следующее: подать коллективный иск о взыскании неустойки с застройщика технически можно (даже возможно, что суд не выделит каждое требование в отдельное производство), но зачем?

[Юр бюро Лексар]

На прошлой неделе Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В предыдущий раз Президиум Верховного суда Российской Федерации выпускал обзор по этим же спорам в декабре 2013 года. Этот документ был долгожданным, так как судебная практика по вопросам долевого строительства складывалась очень противоречивая, и остро требовались разъяснения для выработки единого направления в толковании законодательства.

В Обзоре, утверждённом Президиумом Верховного суда России 19 июля 2017 года, было отмечено, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении. Вероятно, по этой причине новый документ примерно в два раза меньше предыдущего.

Тем не менее, Высокий Суд привёл примеры вынесения неправомерных решений не только судами первой инстанции, но также апелляционной и даже кассационной.

Итак, основные тезисы, указанные в Обзоре.

1. ВС РФ подтвердил, что в случае покупки физическим лицом квартиры по договору уступки у юридического лица и просрочки исполнения застройщиком своих обязательств, взыскиваются:

- неустойка в двойном размере;
- компенсация морального вреда;
- штраф по Закону от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».

То есть, несмотря на то, что первоначальным дольщиком являлось юридическое лицо, при обращении в суд нового покупателя – физического лица к отношениям применяются положения закона о защите прав потребителя.


2. Если квартира приобретена по предварительному договору купли – продажи, но судом установлено, что в действительности сторонами имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к таким правоотношениям должны применяться положения Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и пострадавшему покупателю не может быть отказано во взыскании неустойки.


3. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Это также касается случаев, когда:
- договор уступки заключён после наступления просрочки;
- в договоре уступки указана иная дата передачи квартиры (при этом, дополнительное соглашение между застройщиком и первоначальным дольщиком не подписывалось);
- в договоре уступки присутствует информация о том, что застройщик направлял первоначальному дольщику уведомление о переносе сроков.

Для всех случаев предусмотрено единое правило: для изменения сроков необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.


4. ВС в очередной раз напомнил, что применение ст. 333 ГК РФ при снижении неустойки возможно только в исключительных случаях и по заявлению ответчика и с указанием мотивов, по которым суд полагает, что снижение неустойки является допустимым. В частности, суд должен указать, в чём именно заключается исключительность случая и явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком. Отметим, что обязанность доказывать эти обстоятельства лежит на ответчике.


5. Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» не взыскивается только в случае, если истец отказывается от иска и суд прекращает производство по делу.


6. ВС РФ подтвердил, что право требования неустойки за просрочку передачи квартиры возникает у лица, купившего её по договору уступки, за весь период просрочки, даже если уступка была заключена после наступления просрочки (если, конечно, продавец сам не взыскал неустойку за какой-либо период).

7. ВС разъяснил недопонимание, возникшее при исчислении сроков передачи квартиры в договоре участия в долевом строительстве. В ДДУ были указано следующее:

1. Завершение строительства запланировано на I-II квартал 2015г.
2. Объект долевого строительства должен быть передан в течение в 6 месяцев после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ)

РВЭ было получено застройщиком 25.12.2014г., квартира передана 21.10.2015г.

Разрешался вопрос:
- если считать 6 месяцев с 25.12.2014г., то дольщик имеет право на неустойку с 26.06.2015г. по 21.10.2015г.
- если считать 6 месяцев с 01.07.2015г., то просрочки нет и права на неустойку тоже.

При этом каждая последующая инстанция изменяла решение нижестоящей:
- решением районного суда исковые требования дольщика оставлены без удовлетворения;
- судом апелляционной инстанции решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично;
- постановлением суда кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение районного суда оставлено без изменения.

Точку в этом споре поставил Верховный Суд, указав, что в данном случае течение 6 месяцев начинается с 25.12.2014г., а не с 30.06.2015г.


В Обзоре судебной практики также рассмотрены дела, связанные с привлечением застройщиков к Административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

Общей темой всех рассмотренных Высоким судом случаев является применение положений ст. 2.9. КоАП РФ о возможности освобождения от административной ответственности при малозначительности правонарушения.

В рассмотренных случаях фигурировали следующие правонарушения:

- привлечение денежных средств дольщика до регистрации ДДУ;
- невнесение в проектную декларацию ежеквартальных изменений о финансовых показателях застройщика;
- предоставление в контролирующий орган неполной отчётности;
- непредставление в контролирующий орган проектной декларации за 14 дней до заключения первого ДДУ.

Ни в одном случае дольщики не пострадали, тем не менее, застройщики получили штрафы до 500 000руб. Посчитав свои деяния малозначительными, застройщики обращались в Арбитражные суды с ходатайством о применении соответствующих положений КоАП РФ с целью освобождения от уплаты штрафов. Стоит отметить, что ни в одном случае оспорить решение контролирующего органа застройщикам не удалось.

Верховный Суд поддержал позицию Арбитражных судов во всех случаях, указав следующее:

Правонарушения, указанные в 14.28 КоАП РФ, несут существенную угрозу охраняемым правам дольщиков, причиняют вред общественным отношениям в области эффективного контроля за строительством, создают препятствия в осуществлении контроля за деятельностью застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве, а широкий круг лиц вводится в заблуждение относительно порядка строительства многоквартирных жилых домов (в том числе срока его окончания).

Административные правонарушения, составы которых предусмотрены статьей 14.28 КоАП РФ, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Отметим, что в своём обзоре Верховный суд так и не поставил точку в вопросе о способах подсчёта неустойки при изменении ключевой ставки, который мы регулярно поднимаем в связи с разношёрстной практикой судов общей юрисдикции по этому вопросу. Поэтому в очередной раз советуем: считайте неустойку так, как выгодно Вам!

[Юр бюро Лексар]

Продолжим знакомиться с текущей практикой в судах общей юрисдикции Московского региона.

Дольщику ЖК «Пятницкие кварталы» застройщик ООО «Саб Урбан» не передал квартиру в срок. На дату заседания просрочка составила 188 дней, сумма неустойки за этот период – 447 175,16руб. Иск был подан в Красногорский городской суд Московской области.

Судья Аникеева Е. Д. взыскала:
- 224 000руб. – неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 57 250,66руб. – штрафа;
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 301 250руб.


ЖК «Купавино», который возводит ООО «СтройКапитал», - долгострой в Ногинском районе Московской области. Квартиры должны были быть переданы дольщикам до 30 июня 2015 года. К застройщику уже начали предъявляться заявления о банкротстве.

Так как дом возведён более чем на 90% дольщик обратился к нам за помощью в признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства. Для того, чтобы доказать, что квартира реально построена и её можно идентифицировать мы провели строительно-техническую экспертизу, расходы на проведение которой составили 12 000руб.

Иск был подан в Ногинский городской суд Московской области.
Судья Полякова Ю. В. признала за дольщиком право собственности в объекте незавершённого строительства в виде квартиры, а также взыскала:
- 12 000руб. расходов на экспертизу;
- 20 000руб. расходов на услуги бюро.

[Юр бюро Лексар]

Двойная уступка? Не проблема!

В 2014 году дольщик купил квартиру и кладовку в четырёхэтажном доме в ЖК «Марьино град» (застройщик ООО «МарьиноСтрой»). И если кладовка была приобретена напрямую у застройщика, то понравившуюся квартиру пришлось покупать по договору уступки.

Оба объекта недвижимости должны были быть переданы покупателю не позднее 31 декабря 2015 года, однако в конце года дольщику пришло уведомление о невозможности завершения строительства многоквартирного дома с предложением об изменении срока договора до 2 квартала 2017 года! При этом застройщик гарантировал, что, несмотря на все проблемы, трудности и обстоятельства, препятствующие завершению строительства, компания намерена завершить строительство и передать приобретённые квартиру и кладовку. Это заверение успокоило дольщика, несмотря на грядущую отсрочку, которая, как он надеялся, всё же будет не такой большой.

Однако прошло лето, наступила осень, а со стройки так никаких хороших вестей и не поступало. В начале октября обманутый участник долевого строительства обратился в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с застройщика.

Мы изучили документы и выяснили, что квартира, которую по договору уступки купил дольщик, также была приобретена продавцом по другому договору уступки. Таким образом, в цепочке покупателей, дольщик оказался третьим, однако на руках у него был только один договор – вторичной уступки.
Напомним, какой комплект документов должен остаться у дольщика, приобретающего квартиру по договору уступки:

1. основной договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первоначальным дольщиком, права и обязанности по которому уступаются покупателю (далее – «Основной ДДУ») и все приложения и дополнительные соглашения к нему;
2. документ, подтверждающий оплату квартиры (или иного объекта недвижимости) по Основному ДДУ (это могут быть платёжные документы, акт о произведённых расчётах по договору или другие акты);
3. согласие застройщика на уступку (если получение такого согласия предусмотрено договором);
4. акт передачи документов (желательно);
5. договор (ы) уступки прав и обязанностей по Основному ДДУ;
6. платёжные документы, подтверждающие расчёты между сторонами по договору уступки.

Полный комплект указанных выше документов гарантирует, что право, которое вы выкупили, во-первых, существует, а во-вторых, принадлежит вам на законных основаниях и подтверждено документально. Безусловно, и при отсутствии этих документов можно пытаться взыскать неустойку, попросив суд направить вашему продавцу запрос об истребовании доказательств (отсутствующих документов). Однако нередко бывает, что эти компании – продавцы являются фирмами – однодневками, и судебный запрос может быть оставлен без внимания. При таких обстоятельствах суд может отказать в иске, так как право требования неустойки не будет являться доказанным.

К счастью, в случае с нашим клиентом компания – продавец была реально работающей, и пока мы ожидали реакции застройщика на наше требование об уплате неустойки в добровольном порядке, передала все недостающие договоры и акты, связанные с покупкой квартиры, по первой же просьбе.

Собрав полный пакет документов, мы подали два иска (отдельно по квартире и отдельно кладовке) по месту регистрации дольщика – в Чертановский районный суд г. Москвы.

Делая расчёт неустойки мы, как обычно, исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. Так как за период просрочки (весь 2016 год) ключевая ставка снижалась несколько раз, то мы посчитали неустойку периодами. При таком подсчёте застройщик должен был заплатить 891 354,44руб. за просрочку передачи квартиры, и 93 737,32руб. - за просрочку передачи кладовки. Для того чтобы избежать уплаты государственной пошлины, а также возможного снижения суммы неустойки, мы решили её взыскивать за период, указанный нами в претензии: с 01 января по 10 ноября 2016г.

Иски попали к разным судьям:
дело о взыскании неустойки за просрочку передачи кладовки рассматривала судья Рыбина Н. М.,
а дело о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры – Булаева Л. А.

Возможно, подача двух исков от одного и того же дольщика сбила юристов застройщика с толку, так как они отреагировали только на повестки суда о рассмотрении одного дела – по кладовке.

По первому делу застройщик активно готовился, представил аргументированный отзыв на наш иск, в связи с чем судья Рыбина Н. М. посчитала возможным снизить сумму неустойки до 40 000руб. Также были взысканы:
5 000руб. – компенсации морального вреда;
22 500 руб. – штрафа;
10 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 77 500,00руб.

По второму делу застройщик не направил ни отзыва на исковое заявление, ни своего представителя для участия в заседании… Судья Булаева Л. А. несколько раз откладывала рассмотрение дела по существу из-за неявки ответчика. В конце концов, убедившись, что застройщик получил повестку на очередное заседание, она решила рассмотреть дело в его отсутствие и взыскала:
891 354,44руб. неустойки (в полном объёме)
5 000руб. – компенсации морального вреда;
448 177,22руб. – штрафа (в полном объёме);
40 000руб. – расходов на представителя (в полном объёме).
а всего: 1 384 031,66руб.

Таким образом, в пользу дольщика в совокупности было взыскано 1 461 531,66руб.!

Застройщик не стал опротестовывать эти решения, поэтому через месяц они вступили в силу.


Уважаемые участники долевого строительства, купившие квартиру (кладовку, машино-место) по договору уступки прав требования!

Проверьте имеющийся у вас на руках комплект документов! В случае отсутствия того или иного документа из приведённого нами списка, требуйте недостающие документы у продавца или агентства недвижимости, если сделка оформлялась через него.

Ссылка на дело

[Юр бюро Лексар]

В продолжение публикации размещаем текст Решения на случай, если ссылка не откроется.

[Юр бюро Лексар]

Уважаемые жители!

По многочисленным просьбам проводим сегодня, 27 июля, в 20.00 третий вебинар*.

Тема: «Как взыскать 100% неустойки и 100% штрафа с застройщика в Арбитражном суде».

Организаторы вебинара – проект Московский дольщик и Юридическое бюро «Лексар».

Спикер вебинара: Марина Макушева, руководитель проекта «Московский дольщик» и Юридического бюро «Лексар», практикующий юрист с опытом защиты прав дольщиков с 2008 года.

В результате вебинара:
• Вы сможете разобрать свою ситуацию с застройщиком с практикующим юристом-экспертом;
• Вы получите пошаговый план взыскания компенсации с недобросовестного застройщика;
• Вы узнаете, что нужно сделать, чтобы получить 100% неустойки и 100% штрафа;
• Вы сможете получить образцы документов, необходимых для успеха в суде;
• Вам будут предложены специальные условия на наши услуги по взысканию неустойки через арбитраж (только для участников вебинара).

Напоминаем, что для участия в вебинаре необходимо только зарегистрироваться по ссылке http://dolevka-msk.ru/webinar до начала трансляции!
После этого вам придёт ссылка на вебинарную комнату, где можно будет во время обсуждения задавать вопросы спикеру.


До встречи в эфире!

*Участие в вебинаре бесплатное.

[Юр бюро Лексар]

О секретах взыскания неустойки и штрафа в 100% размере мы поговорили с вами вчера.

Сегодня расскажем, что входит в наши услуги по взысканию неустойки через Арбитражный суд.

Так как у нас гибкая ценовая политика, и Вы сами можете исключать те или иные услуги, формируя индивидуальное предложение, мы приведём 25 видов работ, которые уже включены в пакет «под ключ».

1. Правовой анализ Вашей ситуации, имеющихся на руках документов, оценка перспектив взыскания неустойки в 100% размере именно в Вашем случае.
2. Юридические консультации на протяжении всего срока действия договора.
3. Регулярное информирование о состоянии дела и выполняемых работах.
4. Правовая поддержка, в том числе анализ предложенного застройщиком текста мирового соглашения, а также иных вариантов урегулирования спора на любой стадии процесса.
5. Разработка индивидуального договора на оказание юридических услуг на основе достигнутых с Вами договорённостей.
6. Составление и направление застройщику досудебной претензии от имени дольщика.
7. Предоставление ИП или юридического лица для заключения договора цессии.
8. Разработка индивидуального договора цессии на основе достигнутых с Вами договорённостей, а также его регистрация в Росреестре в случае необходимости.
9. Составление и направление застройщику досудебной претензии от имени ИП или юридического лица.
10. Составление и направление застройщику уведомления о состоявшейся уступке прав.
11. Подготовка и подача искового заявления в Арбитражный суд.
12. Участие квалифицированных юристов в неограниченном количестве судебных заседаний по Вашему делу.
13. Подготовка и подача в Арбитражный суд всех необходимых для быстрого и успешного рассмотрения дела процессуальных ходатайств и заявлений.
14. Взыскание 100% неустойки и штрафа.
15. Получение решения Арбитражного суда.
16. Получение исполнительного листа.
17. Исправление ошибок, содержащихся в решении суда и/или исполнительном листе (при необходимости).
18. Розыск банковских счетов застройщика.
19. Определение первоочередных банков для подачи заявления и листа на исполнение.
20. Составление и подача заявлений о взыскании денежных средств в банки, где у застройщика открыты счета.
21. Контроль над списанием взысканных денежных средств банком.
22. Составление и подача заявления о принятии исполнительного документа и возбуждения по нему исполнительного производства в УФССП.
23. Контролирование работы судебного пристава – исполнителя по взысканию долга.
24. Помощь судебному приставу в розыске имущества должника.
25. Перевод взысканных денежных средств на Ваш счёт в банке.

Срок получения Вами денежных средств от 4-х месяцев.

5 причин, почему работа с нами выгодна Вам!

1. В случае проигрыша мы вернём Вам деньги – эта гарантия прописана в договоре.
2. Экономия личного времени: Вы просто заключаете с нами договор, а все остальные хлопоты мы возьмем на себя.
3. Экономия средств - Вам не требуется идти к нотариусу оформлять доверенность (около 2 500 руб.), а расходы на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела судом мы берём на себя (при цене иска 1 000 000руб. вы экономите 23 000руб.).
4. Мы будем с Вами в апелляции и в кассации.
5. Если суд снизит размер неустойки, то наше вознаграждение сокращается пропорционально.

Какова стоимость взыскания 100% неустойки и 100% штрафа в Арбитражном суде?

Работа через наше ИП (юрлицо):
Цена от 45 000руб. + 20% после фактического получения денежных средств на счет.

Работа через Ваше ИП (юрлицо):
Цена от 45 000руб. + 10% после фактического получения денежных средств на счет.

Почему взыскание неустойки через Арбитраж стоит дороже, чем в судах общей юрисдикции?

1. ИП, как и юридическому лицу, необходимо уплатить налоги (6-15%).
2. ИП, как и юридическому лицу, необходимо уплачивать страховые взносы (1%).
3. ИП, как юридическому лицу, требуется бухгалтерское обслуживание.
4. За перевод денежных средств на Ваш счёт необходимо уплатить комиссию банку.

Именно соблюдение всех требований законодательства для взыскания неустойки в Арбитражном суде через привлечение ИП или юридического лица делает стоимость этой услуги дороже работы в суде общей юрисдикции. Однако с нами Вы можете быть уверены, что контролирующие органы не предъявят Вам претензий.

Обращаем Ваше внимание!

В настоящее время на рынке юридических услуг периодически появляются предложения взыскания неустойки в Арбитражном суде за меньший процент. Как правило, такие организации не имеют своего сайта, связь держат исключительно по номеру мобильного телефона и т.д. Задумайте, насколько законны предлагаемые схемы? Уплачивают ли эти лица налоги? Не возникнут ли у вас проблемы с законом в будущем? В конце концов, получите ли Вы на свой счёт взысканные суммы?

С другой стороны многие крупные юридические конторы готовы вести дело через Арбитраж за более высокий процент (30-40% от полученной суммы).

Таким образом, мы предлагаем оптимальные условия, позволяющие сочетать приемлемую стоимость, высокое качество работы и неукоснительное соблюдение законодательства.

И всё же, куда выгоднее обращаться: в суд общей юрисдикции или Арбитражный суд?

Давайте разберёмся на примере взыскания неустойки в размере 500 000руб.

Суд общей юрисдикции выдал очень хороший результат, и всего было взыскано 510 000руб. (из которых 10 000руб. – расходы на юридические услуги).

Ваши расходы:
45 000руб. – расходы на услуги бюро по ведению дела.
2 000руб. – доверенность на юриста.
50 000руб. – процент от полученной на свой счёт суммы (вторая часть вознаграждения)

По результатам дела Вы получаете 413 000руб.

Арбитражный суд выдал стандартный результат, и всего было взыскано 750 000руб.
Ваши расходы:
45 000руб. – расходы на услуги бюро по ведению дела.
150 000руб. – процент от полученной на свой счёт суммы (вторая часть вознаграждения)

По результатам дела Вы получаете 555 000руб.

Итого: 142 000руб. (минимум) в пользу Арбитража.

[Юр бюро Лексар]

При небольших просрочках дольщики сомневаются, есть ли смысл идти в суд за неустойкой?
Отвечаем: есть.

Как правило, застройщики не обжалуют такие решения из-за небольших сумм, а потому денежные средства на свои счета можно получить уже через 3 месяца с даты подачи искового заявления.

Какие суммы можно получить (расчёт приводим по ставке 9%)?

Цена ДДУ 2 500 000руб.
Просрочка:
1 мес. – 45 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 82 500руб.
2 мес. – 90 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 150 000руб.
3 мес. – 135 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 217 500руб.

Цена ДДУ 3 500 000руб.
Просрочка:
1 мес. – 63 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 109 500руб.
2 мес. – 126 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 204 000руб.
3 мес. – 189 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 298 500руб.

Цена ДДУ 4 500 000руб.
Просрочка:
1 мес. – 81 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 136 500руб.
2 мес. – 162 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 258 000руб.
3 мес. – 243 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 379 500руб.

Цена ДДУ 5 500 000руб.
Просрочка:
1 мес. – 99 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 163 500руб.
2 мес. – 198 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 312 000руб.
3 мес. – 297 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 460 500руб.

Цена ДДУ 6 500 000руб.
Просрочка:
1 мес. – 117 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 190 500руб.
2 мес. – 234 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 366 000руб.
3 мес. – 351 000руб. + м. в. 5 000-10 000руб.+ 50% штраф = до 541 500руб.

А при взыскании неустойки через Арбитражный суд, можно получить на счёт максимально приближённые суммы. Согласитесь, это неплохое подспорье к ремонту…

[Юр бюро Лексар]

И снова дилемма: есть ли смысл подавать иск частями? Не лучше ли дождаться ключей?

Безусловно, иск можно подавать и дождавшись акта приёма - передачи, это на усмотрение дольщика. И многие так и делают: ждут, когда квартира будет передана, и потом идут в суд взыскивать неустойку за весь период. Другой вопрос, что когда будет подписан АПП не всегда понятно. Хорошо, если просрочка небольшая (2-3 месяца), и дом вот-вот будет введён в эксплуатацию, тут можно подождать с иском. А если уже проходит 6 месяцев, 9.., а от застройщика одни обещания? Период просрочки растёт, сумма неустойки растёт. И тут мы сталкиваемся с судебной практикой...

А судебная практика показывает, что несмотря на то, что формула расчёта неустойки прописана в законе, судьи, как правило, существенно уменьшают предъявляемые к взысканию крупные суммы (руководствуясь ст. 333 ГК РФ).

Зачастую дольщикам выгоднее взыскивать неустойку частями, так как небольшие суммы судьи режут меньше либо не режут вовсе. Да, телодвижений придётся совершить больше, но результат почти всегда того стоит.

В любом случае, мы настоятельно рекомендуем в первые же дни просрочки направить застройщику уведомление о том, что вы готовы принять квартиру, требование передать её в кратчайшие сроки (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, разумеется), а через месяц направить требование об уплате неустойки. При этом Вам не обязательно идти в суд немедленно после этого, но эти скорые досудебные действия с вашей стороны помогут вам в дальнейшем успешней защитить свои права.

[Юр бюро Лексар]

Несмотря на многочисленные публикации о важности претензии, нам продолжают поступать вопросы о том, что же такое досудебная претензия и зачем её направлять застройщику?

Претензия – это документ, в котором одна сторона договора требует от другой стороны устранить нарушения, либо выполнить обязательства, указанные в договоре между ними. Как правило, в договорах долевого участия указывается, что «стороны будут разрешать все возникающие между ними споры и разногласия путём переговоров». И этот пункт даёт дольщикам повод думать, что в случае возникновения конфликтной ситуации направлять претензию нет необходимости. Однако для зашиты своих прав этот документ играет важную роль. Направление претензии подтверждает, что вы приняли необходимые меры для урегулирования спора, именно поэтому она называется «досудебная», то есть направленная стороне договора до обращения в суд.

В идеальной ситуации после получения застройщиком вашей претензии с расчётом суммы неустойки за указанный вами период, он должен вам её выплатить в предусмотренный претензией разумный срок. Иногда застройщики выплачивают неустойку в добровольном порядке. Особенно это актуально для небольших компаний и небольших периодов просрочки, когда дольщики объединяются и становится понятно, что это дешевле, чем содержать юристов, нести судебные издержки и оплачивать дополнительные суммы по решению суда.

Гораздо больше распространена ситуация, когда застройщик не реагирует на вашу претензию, тогда факт направления вами претензии позволит вам в суде взыскать с застройщика штраф в размере 50% от присуждённой судом суммы. В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке …исполнителем…, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Как составить досудебную претензию?

Досудебная претензия составляется в произвольной форме, и её содержание зависит от того, в чём именно она состоит. В частности, в тексте претензии с требованием уплаты неустойки необходимо указать:

- ваши данные (ФИО, адрес),
- реквизиты договора долевого участия, реквизиты договора уступки (если таковой заключался);
- характеристики объекта долевого строительства, который подлежит передаче (с указанием строительного адреса);
- срок его передачи вам;
- уведомление о том, что в предусмотренный договором срок объект вам не передан;
- само требование о выплате вам неустойки;
- период, за который вы требуете выплатить вам неустойку;
- представить расчёт суммы неустойки;
- реквизиты вашего счёта для перечисления суммы;
- срок ответа на претензию (обычно указывается 10 дней).

В конце текста поставьте дату, укажите свои ФИО и распишитесь.

Претензия направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес регистрации застройщика (т.н. юридический адрес). Ответа на претензию ждать не нужно, через 10 дней (для приличия через 15 дней) после вручения письма застройщику вы можете обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов (в т.ч. расходов на представителя), возмещении убытков (если таковые имеются).

[Юр бюро Лексар]

Я получил на руки исполнительный лист, в нём написано, «с застройщика взыскать такую-то сумму». Куда этот лист нести?

Для получения присуждённых судом сумм необходимо отнести исполнительный лист в банк, где у застройщика открыты счета. В банке потребуется написать заявление, указать свои реквизиты для перечисления денежных средств (например, карточный счёт) и отдать оригинал исполнительного листа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в заявлении должна быть указана следующая информация:

- фамилия, имя, отчество и гражданство взыскателя;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- место жительства или место пребывания;
- идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);
- данные миграционной карты и документа, подтверждающего право на пребывание (проживание) в Российской Федерации;
- реквизиты банковского счета взыскателя, на который следует перечислить взысканные денежные средства;

Попросите банк сделать вам копию заявления, на которой они поставят отметку о получении. Если на счету у застройщика есть деньги, то банк незамедлительно перечисляет взысканные суммы, о чем в течение трех дней со дня их исполнения информирует взыскателя (п. 5 ст. 70 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

[Юр бюро Лексар]

Не гневи судью!

В 2013 году Ирина приобрела квартиру в ЖК «Марьино град», в которую собиралась заехать уже в январе 2016 года, однако, как и её соседи, пострадала от неправомерного затягивания застройщиком строительства дома. Через год ожидания Ирина решила обратиться в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с нерадивого застройщика.

Особых сложностей с имевшейся на руках дольщицы документации не было, поэтому мы быстро направили застройщику претензию и, выждав достаточный срок, подали иск в Пресненский районный суд г . Москвы.

Делая расчёт неустойки мы, как обычно, исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. В 2016 году ключевая ставка снизилась на один процент, и выгодней бы было считать неустойку периодами, однако нам знакома практика Пресненского суда, поэтому мы её посчитали так, как это делают именно в этом суде: по единой ставке, действовавшей на дату подачи заявления, за весь период просрочки. При выбранном нами способе подсчёта сумма неустойки составила 738 282,20руб.

Дело попало к судье Лебедеву Ю. В., который чтит Гражданский Процессуальный Кодекс России и старается без особой необходимости не затягивать рассмотрение дела. Так, по причине того, что застройщик дважды проигнорировал судебную телеграмму (попросту не получил её), судья воспринял это как злоупотребление процессуальными правами и посчитал возможным рассмотреть дело по существу, не перенося слушания на месяцы вперёд.

Более того, подобное неуважению к суду привело к тому, что запрашиваемые нами суммы неустойки и штрафа были взысканы в полном объёме:

738 282,20руб. неустойки (в полном объёме)
10 000руб. – компенсации морального вреда;
374 141,10руб. – штрафа (в полном объёме);
10 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 1 132 423,30руб.

Застройщик не стал опротестовывать решение, поэтому в конце мая оно вступило в силу.

Уважаемые дольщики!

Старайтесь посещать все заседания суда. Это продемонстрирует суду Вашу заинтересованность в результате дела. Если же вы по каким-то причинам не можете присутствовать, то направьте суду ходатайство о рассмотрении дела в Ваше отсутствие или привлеките к процессу юриста.

[Юр бюро Лексар]

Дольщику ЖК «Болтино» (застройщик ООО «СТД-Девелопмент проект») квартира должна была быть передана до 31 декабря 2016г. Однако после того, как застройщик предложил отодвинуть этот срок на третий квартал 2017года, было решено расторгать договор. Стоимость квартиры составляла 4 205 432 руб.

Безусловно, застройщик на уведомление о расторжении договора не отреагировал и деньги в законный срок не вернул. Иск был подан в Тверской районный суд г. Москвы. На дату заседания сумма процентов за пользование денежными средствами составила 2 078 324,75руб. (квартира была оплачена в 2015 году)

Напомним, что при расторжении ДДУ сумма процентов рассчитывается за период с даты фактической оплаты квартиры по дату возврата денежных средств дольщику (ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Судья Коротова Е. Г. взыскала:
- 4 205 432,58руб. – стоимости квартиры;
- 1 000 000руб. – процентов по ст. 9 закона № 214-ФЗ;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 2 607 716,руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 7 00руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности;
- 26 718,79руб. – расходов на оплату госпошлины.
а всего: 7 871 567,37руб.

Таким образом, покупка квартиры стала неплохой инвестицией с доходностью, сопоставимой с вложением на банковский депозит под 40% годовых с ежемесячной капитализацией!

[Юр бюро Лексар]

Давайте опишем краткую схему расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке при просрочке передачи квартиры и требования, которые можно заявить в суде.

Через два месяца после просрочки передачи квартиры у дольщика возникает право на односторонний отказ от исполнения договора. Для этого дольщику необходимо направить застройщику ценным письмом с описью вложения соответствующее уведомление, и со дня его направления договор считается расторгнутым. У застройщика есть 20 рабочих дней на то, чтобы выплатить вам сумму договора и проценты за пользование вашими денежными средствами за период со дня оплаты квартиры по день возврата сумм. Как правило, квартиры покупаются за несколько лет до окончания строительства, соответственно проценты начисляются за весь этот период. При покупке в рассрочку проценты рассчитываются с момента совершения каждого платежа.

На практике застройщики либо никак не реагируют на данное уведомление, либо возвращают только стоимость квартиры без уплаты процентов. В обоих случаях нужно обращаться в суд. Так как проценты за пользование денежными средствами не являются неустойкой, то максимальное их снижение возможно не более чем в 2 раза.

Итого, в суде взыскиваются:
1. Цена квартиры по ДДУ;
2. Проценты за пользование денежными средствами;
3. Проценты за несвоевременный возврат сумм по п. 1 и 2 (в соответствующих случаях);
4. Компенсация морального вреда (5-10 тыс.);
5. штраф 50% от взысканных сумм по пп. 1-4;
6. судебные расходы, если участвует представитель.

В итоге дольщик может получить двойную стоимость квартиры...

Если Вы купили квартиру по договору уступки, то возвращаются суммы (и рассчитываются проценты на них), уплаченные первоначальным дольщиком.

После получения исполнительного листа он относится в банк, где у застройщика открыты счета, либо судебным приставам.
Здесь стоит отметить, что в случае неоплаты листа более 3-х месяцев (в отличие от дольщиков, взыскивающих неустойку), Вы имеете право подать заявление в Арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Так как в подавляющем большинстве случаев банкротство застройщику абсолютно не нужно, то на этой стадии деньги находятся почти всегда.

[Юр бюро Лексар]

Виктор купил квартиру в ЖК «Булатиниково» (застройщик ООО «ЖК «Булатниково»), которая должна была быть ему передана ещё в декабре 2015 года, однако дом до сих пор не достроен.

Особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются дольщикам по договору уступки. Виктор, как и многие дольщики, не обратил внимания на комплект документов, который у него остался на руках, а поэтому, когда он пришёл в офис, выяснилось, что основного ДДУ у него и нет.

Напомним, какой комплект документов должен остаться у дольщика, приобретающего квартиру по договору уступки:

1. основной договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первоначальным дольщиком, права и обязанности по которому уступаются покупателю (далее – «Основной ДДУ») и все приложения и дополнительные соглашения к нему;
2. документы, подтверждающие оплату квартиры (или иного объекта недвижимости) по Основному ДДУ (это могут быть платёжные документы, акт о произведённых расчётах по договору или другие акты);
3. согласие застройщика на уступку (если получение такого согласия предусмотрено договором);
4. акт передачи документов (желательно);
5. договор (ы) уступки прав и обязанностей по Основному ДДУ;
6. платёжные документы, подтверждающие расчёты между сторонами по договору уступки.

Конечно, и с тем набором документов, который был, можно было идти в суд, но дело могло бы затянуться, так как суд мог истребовать доказательства в Росреестре, а это быстро не бывает. Мы обсудили все возможные трудности с дольщиком, и приняли решение подать иск в Видновский городской суд МО, при этом посчитав сумму неустойки от цены договора уступки, так как цена квартиры по ДДУ нам была неизвестна.

Застройщик получил наш иск, а также повестку в суд, однако на заседание не явился. При таких обстоятельствах судья Побединская М. А. решила не затягивать рассмотрение дела и не запрашивать копию договора долевого участия в Росреестре, а рассмотреть дело на основании имевшихся в деле доказательств. Так образом было взыскано:

- 981 930,43руб. – неустойки (в полном объёме от цены договора уступки);
- 30 000руб. компенсации морального вреда;
- 150 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 700руб. - расходов на нотариальное оформление доверенности;
- 1 033,04руб. – почтовых расходов;
а всего: 1 179 663,43руб.

[Юр бюро Лексар]

Дольщику из ЖК «Брусчатый посёлок» застройщик ООО «Факт» задержал передачу двух машино-мест на 475 дней. Неустойка за этот период составила 272 400руб. Судья Пресненского районного суда г. Москвы Кузьмичёв А. Н. взыскал:

- 100 000руб. – неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 52 500руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 177 500руб.

Дольщица купила квартиру в ЖК «Дом 1» в г. Жуковский Московской области (застройщик ООО «СУ-27 монолиткомплект+») в 2014 году. Особенностью договора участия в долевом строительстве является то, что застройщик очень хитро сформулировал в его тексте срок передачи квартиры, поставив его в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

«3.1. Срок передачи Застройщиком Участнику Квартиры составляет не позднее 3-х месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса указан в проектной декларации по строительству Застройщика…».

Таким образом, застройщик посчитал, что может сколь угодно долго продлевать строительство, внося соответствующие изменения в проектную декларацию, при этом полагая, что это позволит ему избежать выплаты неустойки. И именно эти сомнения в успехе дела привели дольщицу, которая уже подала иск в Жуковский городской суд Московской области, в «Лексар».

Мы изучили договор участия в долевом строительстве, судебную практику и пришли к выводу, что сформулированный застройщиком срок передачи квартиры является несогласованным. Однако, предполагая добросовестное исполнение застройщиком своей обязанности по своевременному окончанию строительства, с учётом данных проектной декларации по состоянию на дату заключения ДДУ, мы смогли убедить суд, что дольщица была вправе рассчитывать на срок передачи квартиры, исходя из имевшейся на тот момент информации – до 30.06.2015г. На дату подачи иска сумма неустойки составила 800 763,78руб.

Судья Царьков О. М. взыскал:
- 500 000руб. неустойки,
- 50 000р., морального вреда,
- 250 000руб. штрафа,
- 25 000руб. расходов на услуги бюро (в полном объёме),
- 1 900руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;

а всего: 826 900руб.

[Юр бюро Лексар]

В битве побеждает сильнейший!
Дело о взыскании 100% неустойки и 100% штрафа!

С дольщиками ЖК «Татьянин парк», который возводит девелопер МИЦ, мы работаем уже больше года. За это время юристы застройщика стали нам как родные Однако наши отношения складывались долго и были неоднозначными.

А началось всё с того, что в целях повышения грамотности участников долевого строительства по вопросам, возникающим при просрочке передаче квартиры, на форуме жителей мы создали свою ветку. В ней мы давали (и продолжаем давать) консультации по грамотному поведению дольщиков при первых признаках надвигающейся просрочки, по общению с застройщиком, приёмке квартиры, подготовке к суду и многим другим вопросам, которые возникают у будущих новосёлов.

Юля, давно следившая за нашей темой, также столкнулась с тем, что к назначенному сроку (31 октября 2016 года) её квартира не была готова к передаче. Однако, благодаря нашим многочисленным разъяснениям на форуме, она уже прекрасно знала, что подписание дополнительного соглашения о переносе сроков, на котором настаивали менеджеры застройщика, является правом, а не обязанностью дольщика. Поэтому на уговоры она не поддалась, а в день «икс», когда чуда вручения ключей так и не случилось, решила обратиться в наше бюро с просьбой помочь правильно принять квартиру и в дальнейшем вести её дело в суде по взысканию пеней.

Так как просрочка только-только началась, и требовать выплаты неустойки было ещё рано, то первое, что мы сделали – это направили застройщику уведомление о готовности принять объект.

Вскоре Юля получила приглашение на приёмку квартиры и записалась на осмотр в декабре. Во время приёмки мы постоянно держали с ней связь, поэтому менеджеры не смогли «подсунуть» ей дополнительное соглашение о переносе сроков, а вместо этого она грамотно заполнила акт комиссионного осмотра и составила дефектную ведомость, которую тут же и вручила застройщику.

После фиксации выявленных недостатков, которые в данном случае не позволили дольщице принять квартиру, мы подготовили уже требование об уплате неустойки за период с 1 ноября по дату осмотра, вложили туда копию дефектной ведомости и потребовали устранить выявленные недостатки в течение одного месяца. Весь пакет документов был направлен застройщику ценным письмом с описью вложения.

Наступления Нового года мы дожидаться не стали, поэтому через довольно короткий срок подали иск в Никулинский районный суд города Москвы.

Собеседование было назначено на первую рабочую неделю Нового года, а уже через несколько дней дольщица повторно пришла на осмотр квартиры, убедилась в том, что недостатки исправлены и, посоветовавшись с нашим юристом, подписала акт приёма – передачи квартиры.

В заседании, которое состоялось в конце января, мы увеличили исковые требования, сделав расчёт неустойки по дату подписания акта приёма – передачи. Таким образом, Юля сэкономила время, так как основное заседание по делу фактически состоялось менее чем через две недели после приёмки квартиры.
Так как за этот период (с 1 ноября 2016 года по январь 2017 года) ключевая ставка ЦБ не менялась, то мы посчитали неустойку за весь период просрочки по действовавшей на тот момент ставке 10%, таким образом, сумма составила 359 202,66руб.

В заседании со стороны ответчика участвовало два юриста, которые, безусловно, просили отказать в иске, а одним из доводов являлся следующий: так как по результатам обмеров БТИ квартира увеличилась (а по условиям договора в таких случаях дольщик должен произвести доплату), то и цена квартиры увеличилась, следовательно, до оплаты дополнительных метров застройщик имеет право не передавать квартиру по акту приёма – передачи, а так как метры были оплачены после подписания акта, то в данном случае просрочка отсутствует.

Отметим, что нередко застройщики вписывают пункт о том, что они имеют право не передавать квартиру до оплаты дополнительных метров, прямо в условия договора участия в долевом строительстве. Однако законом № 214-ФЗ такое право застройщика не предусмотрено. В случае невнесения платежа в течение более чем 2ух месяцев застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке либо в любой момент обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за период просрочки оплаты.

Таким образом, мы смогли оспорить этот аргумент застройщика, а в совокупности с иными доводами, характеризующими дольщика как добросовестную сторону договора (составление акта комиссионного осмотра и дефектной ведомости, извещение застройщика обо всех своих действиях, повторный осмотр квартиры в разумный срок и т.д.) смогли убедить Суд в том, что взыскание нестойки должно быть произведено в полном объёме.

В итоге судья Черняк Е. Л. взыскала:

359 202,66руб. – неустойки (в полном объёме),
1 000руб. – компенсации морального вреда,
179 601,33руб. – штрафа (в полном объёме),
10 000руб. – расходов на представителя,
2 100руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме),
а всего: 551 903,66руб.

После этого заседания наши отношения с застройщиком вышли на новый уровень – теперь каждому обратившемуся к нам дольщику застройщик уже предлагал заключать мировое соглашение… На сегодняшний день с нашей помощью в судах Москвы и Московской области заключено более 25 мировых соглашений с компаниями, входящими в структуру девелопера МИЦ.

Однако, несмотря на эту новую стадию взаимодействия, юристы застройщика, как настоящие бойцы, всё же обжаловали это решение в Московском городском суде. Попытка была хорошей, но неудачной, поэтому решение Никулинского суда г. Москвы было оставлено в силе, а жалоба ответчика – без удовлетворения.

Через месяц дело вернулось в районный суд, и недавно мы смогли получить исполнительный лист. Так как у этого застройщика нет проблем с выплатами, то ожидаем пополнение счёта дольщика буквально сегодня – завтра.

[Юр бюро Лексар]

Три решения в пользу дольщиков из ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-Стройкапитал». Все иски были поданы в Видновский городской суд Московской области.

По первому делу просрочка составила 88 дней, сумма неустойки – 264 327руб.
Судья Зырянова А. А. взыскала:
- 130 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 40 000руб. штрафа,
- 25 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 206 700руб.

По второму делу просрочка составила 65 дней, сумма неустойки – 202 503,63руб.
Судья Смирнов М. В. взыскал:
- 100 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 25 000руб. штрафа,
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 145 000руб.

По третьему делу просрочка составила 68 дней, сумма неустойки – 214 905,79руб.
Судья Смирнов М. В. взыскал:
- 100 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 25 000руб. штрафа,
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 145 000руб.

[Юр бюро Лексар]

В нашей группе в ВК "Московский дольщик" на прошлой неделе был опубликован анализ застройщика ЖК "Звезда Томилино" ООО «Вторая Ипотечная компания» (ОГРН 1027700279177, ИНН 7717128800) на предмет получения взысканных сумм на свой счёт.

Итак, ниже мы приводим опубликованный в группе анализ ООО «Вторая Ипотечная компания».


Данные Федеральной Налоговой Службы России:

Дата создания: 04 октября 2002г.
Адрес регистрации: 129164, г. Москва, ул. Маломосковская, д. 2, стр. 1
Уставный капитал: 20 000руб.
Присутствие по адресу своего местонахождения: да
Задолженность по уплате налогов: нет
Представление налоговой отчётности: да
Решения о ликвидации / уменьшении уставного капитала (за последний год): нет

Владельцы: Белова Елена Викторовна (ИНН 770170488653), 100%.
Сведения о судимости за преступления в сфере экономики: отсутствуют.
Сведения в реестре дисквалифицированных лиц: отсутствуют.
Факты невозможности участия или руководства в организации: отсутствуют.

Директор: Исаев Виктор Григорьевич (ИНН 770105330698)
Сведения о судимости за преступления в сфере экономики: отсутствуют.
Сведения в реестре дисквалифицированных лиц: отсутствуют.
Факты невозможности участия или руководства в организации: отсутствуют.


Данные реестров:

Реестр недобросовестных поставщиков: отсутствует.
Реестр недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: отсутствует.
Реестр проблемных застройщиков: отсутствует.

Информация о финансовом результате текущего года, а также о проведении аудиторских проверок отсутствует.


Сведения о делах, рассматриваемых в судах общей юрисдикции:

Подсудность по месту нахождения застройщика: Останкинский районный суд г. Москвы. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы

Кол-во возбуждённых дел: 3
Находится на рассмотрении: 2

Подсудность по месту нахождения объекта: Люберецкий городской суд МО

Кол-во возбуждённых дел: 1 (иск о взыскании неустойки удовлетворён частично)
Находится на рассмотрении: 0


Сведения о делах, рассматриваемых в Арбитражных судах :

Гражданские дела: 2. В совокупности с застройщика взыскано около 1 886 000руб.

Административные дела: 0

Банкротные дела: 03.04.2017г. ООО «ТоргБетон» подало заявление о признании застройщика банкротом. 28 июля 2017г. дело прекращено в связи с отказом от требований (полагаем, что застройщик погасил долг).

Данные Федеральной Службы Судебных Приставов:

Кол-во исполнительных производств: 0
Сумма задолженности: 0


Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.


Документация размещена на сайте ЖК «Звезда Томилино»

Образец договора участия в долевом строительстве отсутствует.

О том, какие незаконные условия, чаще всего встречаются в договорах ДДУ, читайте в этой статье.

Проектом предусмотрено строительство одного 12-и этажного дома с подземным паркингом на арендуемых застройщиком участках.
Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию: 31 марта 2017г., перенесён на 30 сентября 2017г.
Разрешение на строительство: до 30 июля 2017г. информация о продлении отсутствует.


Обращаем Ваше внимание!

1.Несмотря на изменение сроков окончания строительства, публикуемых в Проектной декларации, участнику долевого строительства необходимо ориентироваться на дату, указанную в качестве срока передачи квартиры, в договоре участия в долевом строительстве. Просрочка передачи квартиры, а значит и право требования неустойки, начинается со следующего дня после этой даты.

2. Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры, несмотря ни на какие формулировки в ДДУ.

Если застройщик прислал Вам письменное уведомление об увеличении сроков передачи квартиры с предложением подписать дополнительное соглашение, выясните, какую дату предлагается указать в этом соглашении. Сделайте расчёт неустойки за этот период и направьте ему встречное предложение об изменении других пунктов ДДУ, касающихся цены квартиры в сторону уменьшения на полученную сумму. Напоминаем, на сегодняшний день ключевая ставка составляет 9%.

[Юр бюро Лексар]

История о том, как застройщик пытался всех обмануть

Алексей приобрёл квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» в мае 2013 года. Покупка была радостным событием, а менеджеры по продажам были просто сама любезность. Но, как это случалось со многими покупателями квартир у ГК Мортон, радушие исчезало, как только деньги застройщиком были получены. Так случилось и с нашим героем.

Несмотря на то, что Алексею квартира должна была быть передана не позднее 30 июня 2016 года, уведомление о готовности её передать им было получено только в августе. В день осмотра (в сентябре 2016 года) дольщиком был подписан акт приёма – передачи, составленный на двух листах, однако со стороны застройщика подписи не было. Алексей проставил текущую дату на первой странице и рядом со своей подписью на второй странице, после чего сделал фотографии документов и отдал все экземпляры менеджеру для подписания со стороны застройщика. Несмотря на заверения, что акт будет возвращён в течение месяца, документы так и не были переданы. Алексей написал претензию, и акт, наконец, был получен, однако в этот раз он состоял из одного листа, а датой его составления был указан июль 2016 года.

Таким образом, тёмные силы произвели подмену первого листа акта приёма – передачи квартиры.

После такого «сюрприза» Алексей пришёл в наше бюро. Так как он оказался не единственным, у кого акты стали содержать другую дату, то мы помогли инициативной группе подать коллективное заявление в Прокуратуру г. Красногорска о проведении проверки в отношении застройщика по данному факту.

Тем временем, мы готовились к подаче иска в суд. Традиционно для Мортона в договоре участия в долевом строительстве (п. 9.2.) была сделана третейская оговорка, согласно которой предполагалось рассматривать дело в подконтрольном застройщику Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Несмотря на содержащуюся в тексте ДДУ фразу о том, что третейская оговорка принята сторонами добровольно, является юридически самостоятельной, не зависит от других условий договора и в случае признание договора недействительным (ничтожным) не влечёт за собой недействительность, в силу закона, этой третейской оговорки, мы предпочли подать иск в Коптевский районный суд г. Москвы.

Так как после обращения в прокуратуру поднялся шум, и мы дали понять застройщику, что в случае возражений будем требовать проведения судебно-технической экспертизы акта приёма – передачи, которая, безусловно, покажет фальсификацию, то представители ООО «РИВАС МО» решили не появляться заседаниях, ограничившись письменными возражениями. И правильно сделали, потому что работа не стоит того, чтобы становиться фигурантом уголовного дела.

После второго пропуска заседания уже в феврале этого года судья Сало М. В. решил больше не откладывать рассмотрение дела по существу и взыскал:

191 912,70руб. – неустойки (в полном объёме);
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
95 956,35руб. – штрафа (в полном объёме);
15 000,00руб. – расходов на услуги Московского дольщика;
2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 309 868,05руб.

Однако застройщик всё же решил оттянуть день расплаты и подал апелляционную жалобу, в которой просил уменьшить период взыскания неустойки до даты, указанной им на первой странице (июль 2016 года).

В заседании, которое состоялось уже в июне этого года, его представитель также благоразумно не появился. Наша юрист рассказала суду, как всё было, и решение Коптевского районного суда осталось в силе.

Алексей уже получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Два решения со 100% результатом!

ЖК «Марьино град», застройщик ООО «МарьиноСтрой», просрочка 497 дней.
Пресненский районный суд г. Москвы.
Судья Лебедев Ю. В. взыскал:
- 1 149 227,37руб. неустойки (в полном объёме),
- 10 000р. морального вреда,
- 579 613,69руб. штрафа (в полном объёме),
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 1 750 541,06руб.


ЖК «Спортивный квартал», застройщик ООО «СтройПлюс» , просрочка 320 дней.
Щербинский районный суд г. Москвы.
Судья Федотов Д. И. взыскал:
- 489 384,67руб. неустойки (в полном объёме),
- 10 000р. морального вреда,
- 249 692,33руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 766 177,06руб.

[Юр бюро Лексар]

Сегодня мы расскажем об интересном деле, где столкнулись два хитреца: коварный застройщик и хитрый дольщик…

Небольшое предисловие

От дольщиков, желающих взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, нам приходит много вопросов, связанных с целесообразностью получения писем от застройщика. Рассуждения строятся следующим образом: «если я не получу письмо, то застройщик не сможет предъявить мне претензий, а квартиру я смогу не принимать сколь угодно долго».

Этим в корне неверным утверждением руководствовался и наш герой, который в итоге получил односторонний акт…

Итак…

В начале 2013 года Александр купил квартиру в ЖК «Бутово-парк», который возводил Мортон в лице ЗАО «СТ-Инжиниринг». Датой передачи квартиры стоял июнь 2015 года. Как уже понятно, дом к этому времени готов не был, поэтому через полгода ожиданий Александр обратился в наше бюро. В мае 2016 года состоялось судебное заседание, на котором мы взыскивали неустойку за просрочку по текущую дату, и в совокупности дольщику было присуждено 273 000руб.

Так как просрочка продолжалась, то мы договорились встретиться в следующий раз через полгода, если дом так и не будет введён в эксплуатацию.

Однако уже 15 июля 2016 года застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и разослал дольщикам приглашения на осмотр. Нашему герою это тоже было известно, так как он постоянно мониторил форум жителей. Однако, так как он также знал, что обязательства застройщика (и течение неустойки) прекращаются вместе с подписанием акта приёма – передачи квартиры, а ему хотелось взыскать пени за как можно больший период, то решил, что получать письмо он не будет, а придёт на осмотр когда-нибудь потом…

Это «потом» наступило только в конце ноября, когда мы позвонили «проведать» дольщика и узнать, как идёт ремонт… Александр сообщил, что уведомление о готовности передать квартиру он не получал, не уточнив, правда, что причиной явилось то, что он его просто не забрал с почты, но уже готов идти в суд взыскивать неустойку за второй период.

«Что-то не похоже на Мортон…», - подумали мы, и фактически заставили Александра записаться на осмотр квартиры. Он послушался, но посчитал, что выявленные недостатки не позволяют ему её принять. Замечания были отражены в соответствующем акте и дефектной ведомости, которые были в декабре направлены застройщику с предложением исправить недостатки либо уменьшить стоимость квартиры на сумму их устранения.

Параллельно с этим мы подали иск в Балашихинский городской суд Московской области, сделав расчёт неустойки на дату подачи иска.

Однако и застройщик не сидел, сложа руки. Сделав «ход конём», он направил дольщику односторонний акт, датированный…. 11 октября 2016 года…

«Странная дата», - подумали мы, но включили в исковые требования ещё одно - о признании этого акта недействительным…

Однако тайна раскрылась на судебном заседании, где представитель ответчика предъявил суду конверт и квитанции об отправке уведомления о готовности принять объект, которое по истечении срока хранения вернулось обратно. Мы проверили адрес, отследили номер почтового отправления на сайте Почты России – всё было неприятной правдой.

В такие моменты тело юриста покрывается испариной, так как эти «три бумажки» обычно губят всё дело по причине того, что они являются неоспоримым доказательством уклонения дольщика от приёмки квартиры со всеми вытекающими последствиями…

Но наш юрист, как настоящий супергерой, быстро пришёл в себя и, зацепившись за то, что факт выявленных при осмотре недостатков, об устранении которых застройщик так и не сообщил, остаётся фактом, смог убедить суд продолжить рассмотрение дела. Для подтверждения их наличия и уточнения стоимости на устранение была назначена судебная экспертиза, а заседание отложено.

Уже в марте было получено заключение эксперта, которое всё подтвердило, и определена сметная стоимость устранения дефектов в размере 9 639,04 руб.

Судья Захарова Е. В. признала односторонний акт действительным (с учётом новых доказательств - совершенно справедливо), но, тем не менее, посчитала возможным взыскать неустойку по его дату, которая составила 263 754,60руб., хоть и с применением ст. 333 ГК РФ.

В итоге результатам заседания было взыскано:

200 000руб. – неустойки,
9 639,04руб. – стоимость устранения выявленных недостатков (в полном объёме),
9 639,04руб. – штраф за неудовлетворение требований истца о соразмерном уменьшении цены в связи с выявленными недостатками в добровольном порядке,
10 000руб. – компенсации морального вреда,
50 000руб. – штрафа,
10 000руб. – расходов на представителя,
2 300руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме),
а всего: 291 578,08руб.

Да, расходы на проведение судебной экспертизы составили внушительные 94 500руб.!! Но эта сумма в пользу экспертной организации была взыскана с застройщика.

В настоящее время дольщик уже получил на свой счёт взысканные суммы.


Уважаемые участники долевого строительства!

Ближе к получению застройщиком разрешения о вводе объекта в эксплуатацию и после этой информации регулярно (не реже 1 раза в месяц) навещайте своё почтовое отделение, чтобы не пропустить уведомление от застройщика о готовности передать Вам квартиру. Если у вас изменился адрес, известите его, направив соответствующее ценное письмо.

С этого года, если суд установит, что вы уклоняетесь от приёмки квартиры, застройщик будет освобождён от уплаты неустойки

[Юр бюро Лексар]

Дольщице, купившей квартиру в ЖК «Горизонт», застройщик ООО «БизнесЛэнд» не передал квартиру с установленный договором срок. Просрочка передачи квартиры на дату подачи иска составила 252 дня, сумма неустойки за этот период – 495 512,37руб. Судья Щёлковского районного суда г. Москвы Савина Е. В. взыскала:
- 200 000руб. неустойки,
- 1 000р. морального вреда,
- 150 000руб. штрафа,
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 366 000руб.


ЖК «Новокосино-2» и застройщик ООО «ЭкспертСтрой» (ранее ООО «Эксперт»). Просрочка передачи квартиры составила 488 дней, сумма неустойки за этот период 1 223 165,08руб. Судья Федотов Д. И. Щербинского районного суда г. Москвы взыскал:
- 490 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 250 000руб. штрафа,
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 765 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл логичны вопрос «А как узнать, где застройщика есть счета»?

Узнать, где есть счета у застройщика, можно разными способами. Во-первых, в вашем договоре долевого участия в разделе «реквизиты сторон» указан банк, в котором у застройщика открыт счёт. Далее можно поискать эту информацию в интернете, на сайте застройщика и на других ресурсах. Ещё можно попробовать прийти в отдел продаж и попросить текущий вариант договора долевого участия и посмотреть страницу с реквизитами (правда тут необходимо убедиться, что застройщиком в этом новом договоре является то же юридическое лицо). Существуют и иные способы, однако наиболее надёжным способом является обращение в налоговую инспекцию застройщика с соответствующим запросом. ФНС подробно описала процедуру получения этой информации на своём сайте
www.nalog.ru

Вместе с запросом налоговому органу необходимо предъявить нотариальную копию исполнительного листа либо копию и оригинал исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению (налоговая инспекция сверит документы и вернёт подлинник исполнительного листа взыскателю). Информация предоставляется в течение семи дней со дня получения запроса.

Если Вам некогда этим заниматься, то вы можете воспользоваться услугой, которую предоставляет наше бюро по розыску счетов застройщика.

[Юр бюро Лексар]

Дело на полмиллиона!

С жителями ЖК «Переделкино ближнее» у нас сложились особенные отношения. С начала этого года мы помогли отстоять свои права около 50 дольщикам!

Сегодняшняя наша история об одном из таких дел.

В 2014 году дольщик купил квартиру в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»), заплатив за неё более девяти миллионов рублей. Как мы писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Безусловно, продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком. В данном случае стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 5 327 260руб.

По условиям договора квартира должна была быть передана дольщику до 30 июня 2016 года, однако акт приёма – передачи был подписан только 15 ноября. После того, как были предприняты первые меры по организации ремонта квартиры, дольщик решил параллельно заняться взысканием неустойки, для чего за помощью обратился в наше бюро.

Первое, что мы сделали, – это направили застройщику требование об уплате неустойки, на которое, как это практически всегда бывает, ответа не получили. Выждав минимально необходимый срок, в декабре 2016 года мы подали иск в Видновский городской суд Московской области. За период с 01 июля по 15 ноября 2016 года просрочка составила 138 дней, а сумма неустойки - 490 107 руб.

В феврале 2017 года состоялось заседание, на котором представитель застройщика не присутствовал. Тем не менее, им было представлено объёмное возражение на наш иск, в котором застройщик, в том числе, описал трудности, вызванные сложившейся экономической ситуацией, указал на небольшой период просрочки и отсутствие убытков у истца. Все эти доводы, по его мнению, должны были явиться основанием для снижения неустойки при применении ст. 333 ГК РФ.

Однако судья Кравченко С. О. не согласилась с доводами ответчика и справедливо посчитала, что оснований для снижения неустойки нет. Таким образом, было взыскано:

490 107,00руб. – неустойки (в полном объёме);
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа,
а всего: 550 107,00руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже 28 марта мы сдали исполнительный лист в банк. Через несколько дней дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Страхование ответственности застройщика. Спасёт ли?


Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.

Сразу скажем, что это не так.

Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.


Итак, с 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:

1. поручительством банка;

2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.

Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.

А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).

Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:

1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;

2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.

Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на конец первого квартала этого года на этом рынке осталось только 17 компаний:

1. ООО «Региональная страховая компания»;
2. САО «ВСК»;
3. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
4. СПАО «Ингосстрах»;
5. АО «СК «УралСиб»;
6. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
7. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
8. ОАО «АльфаСтрахование»;
9. ООО «Абсолют Страхование»;
10. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
11. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
12. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
13. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
14. ООО «Проминстрах»;
15. ООО «БИН Страхование»;
16. ООО «СК «Респект»;
17. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 организаций в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере 108 миллионов руб.

Согласно данным заместителя председателя ЦБ РФ В. Чистюхина страховыми компаниями в 2017 году было выплачено более 2 миллиардов рублей.

Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…

Почему так?

Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.


Что должно случиться, чтобы получить страховку?

Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.

При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.

2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.

Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО «Юбилей».

Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил страховой случай.


Продлевать ли договор страхования?

Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:

1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или

2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.

Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Минусы для первого варианта:

1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3. Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.

Минусы для второго варианта:

1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).


С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).

Но о нём мы расскажем в другой раз…

[Юр бюро Лексар]

Запись вебинара "Как взыскать 150% неустойки с застройщика".

Уважаемые участники долевого строительства!

Месяц назад мы проводили бесплатный вебинар о том, как физическому лицу взыскать неустойку с застройщика в арбитражном суде. Так как мы понимали, что далеко не все, кто хотел принять в нём участие, смогли подключиться, то сделали на всякий случай его запись. И, судя по поступающим к нам звонкам, совсем не зря.

Для Вашего удобства публикуем видео (запись вебинара) прошедшей встречи:

[Юр бюро Лексар]

Что делать, если квартира «потеряла» 11 метров?


Архитектурный пригород «Южная долина» (застройщик ООО «Вента Гранд») сочетает в себе малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Казалось бы, в этих, почти индивидуальных, проектах не может быть места для ошибки…

Тем не менее, нашей героине не повезло: её дом не просто не был сдан в срок, но и обмеры БТИ показали, что квартира фактически потеряла кухню ценой, между прочим, больше чем полмиллиона рублей! Застройщик же сделал вид, что так и должно быть…

Любовь всегда привлекала неспешная загородная жизнь, поэтому она выбрала квартиру в таунхаусе: с одной стороны и соседи есть, а с другой – их мало, что создаёт комфортную среду.

Договор долевого участия был заключён в 2014 году – за один год до предполагаемого новоселья, ведь заехать в свой новый дом Любовь должна была до мая 2015 года. Однако за несколько месяцев до этого долгожданного события отдел продаж застройщика буквально уговорил девушку подписать соглашение о переносе сроков, клятвенно заверив, что до конца лета будет готов не только её таунхаус, но и соседние дома, так что ей не придётся «ходить по грязи».

Как это часто бывает, слово своё застройщик не сдержал, но и Любовь второй раз на уговоры уже не поддалась.

Ожидание растянулось на целый год, а акт приёма – передачи был подписан только в июне 2016 года. При этом, при подписании документов Люба с удивлением обнаружила, что её квартира уменьшилась на 11,5 кв.м… Сначала она подумала, что это ошибка, однако обмеры БТИ подтвердили этот неожиданный факт.

Отказываться от квартиры не хотелось, а застройщик на словах пообещал вернуть разницу, которая составляла ощутимые 677 514,50руб. Безусловно, быстро это сделать не получалось, так как находились то одни, то другие причины. Прошло полгода, был отпразднован Новый 2017 год, а перечислять деньги застройщик не торопился.

Стоит отметить, что в отличие от многоквартирных высотных домов соседи, живущие в коттеджных посёлках и таунхаусах, очень быстро друг с другом знакомятся и зачастую становятся хорошими друзьями. Так и Любовь, общаясь со своей соседкой, и затронув в разговоре тему «исчезнувшей кухни», узнала, что она уже получила с застройщика неустойку за просрочку, но, в отличие от Любы, сделала это, обратившись в суд с помощью нашего бюро. Так как Любовь неконфликтный человек, то ей просто в голову не приходило, что за помощью можно обратиться к юристам, которые могут взять её головную боль на себя.

Уже через неделю мы встречали Любовь в нашем офисе и вместе радовались её гнёздышку, которое, несмотря на серьёзную потерю в метрах, осталось очень уютным.

Но красота красотой, а за невыполнение своих обязательств нарушитель должен отвечать. Поэтому мы взяли ситуацию под свой контроль, и направили застройщику письменную претензию. Наши требования были ожидаемо проигнорированы, и это окончательно развеяло иллюзии Любови относительно ценности слов отдела продаж. Но так как она в это время отдыхала на югах, то восприняла эту информацию спокойно.

Выждав необходимый срок, мы подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Помимо требования о возврате денег за пропавшую «кухню», мы, безусловно, просили взыскать неустойку, которая составила не менее внушительные 1 283 342,92руб. А так как все эти суммы превысили 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 5 104,28руб.

В этот раз никаких проволочек не было, поэтому основное заседание состоялось уже через полтора месяца после подачи иска – в конце июня. Застройщик решил на него не являться, однако представил отзыв, в котором, не оспаривая факт пропажи метров, тем не менее, требовал в возврате переплаченной суммы отказать, так как (если коротко) «не видел для этого оснований». Вот так!

Но, в отличие от застройщиков, наши юристы, ведущие дело, присутствуют на всех заседаниях. Поэтому и в этот раз в своём выступлении мы разгромили позицию застройщика, убедив судью Зырянову А. А. взыскать:

677 514,50руб. – стоимости пропавших метров;
800 000руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
300 000руб. – штрафа;
40 000руб. – расходов на услуги Московского дольщика (в полном объёме);
1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме);
5 104,28руб. – расходов на уплату госпошлины (в полном объёме);
а всего: 1 844 318,78руб.

Несколько дней назад мы передали исполнительный лист в банк. Уверены, что деньги она получит быстро, так как стройка идёт, и коттеджи с таунхаусами продаются, а значит счета застройщика активные.

[Юр бюро Лексар]

Договор участия в долевом строительстве – законный способ продажи квартир в строящемся доме. Содержание этого договора должно соответствовать действующему законодательству, однако, как мы видим в своей практике, застройщики всеми правдами и неправдами вставляют в текст положения, ущемляющие права дольщиков.

Мы проанализировали больше сотни договоров участия в долевом строительстве, уже подписанных дольщиками или только предлагаемых к подписанию.

Предлагаем Вашему вниманию ТОП 10 незаконных условий, включаемых недобросовестными застройщиками в текст ДДУ.

Проверьте свой договор на наличие этих «подводный камней».

Как известно, договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Заключая договор, предполагается, что мы соглашаемся с изложенными в нём условиями. Однако в реальности это далеко не всегда так, и документы, подписываемые при покупке квартиры яркое тому подтверждение. Дольщик зачастую не имеет возможности влиять на содержание ДДУ, поэтому перед ним вопрос всегда стоит так: или он подписывает договор на условиях застройщика, или квартира не продаётся.

Это позволяет застройщику включать в текст ДДУ пункты, ущемляющие права дольщика. Дольщик же, со своей стороны, уверен, что прописанные в договоре условия, даже если они противоречат закону, являются согласованными, поэтому обязательны к выполнению.

Хотим развеять этот миф раз и навсегда.

Покупая квартиру/машино-место/кладовку для личных нужд Вы автоматически подпадаете под протекцию Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»). А в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Давайте же, наконец, перейдём к этим самым недействительным условиям, которые так любят вставлять в текст юристы застройщиков.


1. Обязанность дольщика заключить договор на оказание услуг по регистрации ДДУ/дополнительного соглашения в Росреестре с конкретной компанией.

Такие условия противоречат ч. 2 ст. 16 ЗоЗПП, в соответствии с которым запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).


2. Право застройщика составления одностороннего акта до истечения двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры/кладовки/машино-места.

Этого права у застройщика нет. Согласно ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику.


3. Начисление пеней (штрафов) за нарушения срока приёмки квартиры, прописанного в ДДУ.

Такая ответственность дольщика Законом № 214-ФЗ не предусмотрена. Как и в предыдущем пункте, в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, застройщик имеет право составить односторонний акт, но не ранее чем через 2 месяца с даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи объекта долевого строительства.


4. Право застройщика не передавать дольщику объект долевого строительства до полной оплаты цены договора.

Этого права у застройщика тоже нет, но в случае просрочки внесения платежа более чем на 2 месяца, застройщик, руководствуясь статьёй 5 закона № 214-ФЗ, имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке или взыскать неустойку за период просрочки.


5. Соглашение о том, что изменение площади квартиры более чем на 5% допускается сторонами и не является существенным недостатком.

Такие условия противоречит п. 2) ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым изменение указанной в договоре площади жилого помещения более чем на 5% является существенным и позволяет расторгнуть ДДУ в судебном порядке.


6. Обязанность дольщика оплачивать расходы на содержание квартиры за период со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до дня подписания акта приема-передачи.

Эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.


7. Обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперёд.

И это условие незаконно. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ.

8. Установление ответственности дольщика за нарушение внешнего вида фасада (в частности, установка внешнего блока кондиционера) или перепланировки квартиры до получения права собственности в виде штрафа, который уплачивается застройщику.

Данная ответственность не предусмотрена законом № 214-ФЗ, а застройщик не наделён полномочиями по сбору таких штрафов. Вместе с тем, в частности, установка внешнего блока кондиционера в непредусмотренном для этого месте является нарушением, предусмотренным ст. 7.21 КоАП РФ и влечёт ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа в размере до двух с половиной тысяч рублей. Право рассмотрения дела о совершении данного административного нарушения принадлежит главным государственным жилищным инспекторам субъектов РФ, в том числе по городам и районам, а также их заместителям.


9. Установление срока для возврата денежных средств, превышающего 20 рабочих дней, в случае одностороннего расторжения договора дольщиком.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ в указанном случае застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора, а в случае расторжения ДДУ в судебном порядке – в течение десяти рабочих дней. За нарушение указанных сроков с застройщика можно взыскать проценты за пользование денежными средствами.


10. Рассмотрение споров в определённом суде, в том числе третейском.

Согласно ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП иски о защите прав потребителей (а это дела о взыскании неустойки или расторжении ДДУ) могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

При подаче иска в суд общей юрисдикции необходимо включить требование о признании недействительным такого пункта ДДУ.

[Юр бюро Лексар]

Немного свежей судебной практики.

Дольщице ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово») передал квартиру с просрочкой 94 дня, неустойка за этот период составила 527 319,64руб. Иск был подан в Мещанский районный суд г. Москвы.
Судья Русинович Н. А. взыскала:
- 520 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 265 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 35 000руб. расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 832 000руб.


Семейной паре, купившей квартиру в ЖК «Парковые аллеи» застройщик ООО «Парк» также задержал передачу квартиры. В этот раз просрочка составила 183 дня, а сумма неустойки за этот период – 408 173,66руб. На дату заседания квартира так и не была передана. Иск был подан в Черёмушкинский районный суд г. Москвы.
Судья Ивахова Е. В. взыскала:
- 240 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 130 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 30 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 420 000руб.


И дольщику из ЖК «Планерный» застройщик ЗАО «Моноловер Трейд» не передал квартиру в срок. На дату заседания просрочка составила 241 день, а сумма неустойки за этот период – 1 386 418,67руб. Иск рассматривался в Савёловском районном суде г. Москвы.
Судья Иванова О. А. взыскала.
- 600 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 310 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 945 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Осторожно! Мортон!

Когда компания нарушает договорные обязательства, логично ожидать извинений от её руководства и проявлений стремления всех её сотрудников как можно быстрее исправить ошибки и предпринять все возможные действия, чтобы клиент остался счастлив.

Но застройщик ЖК «Мортонград Путилково» ООО «РИВАС МО», очевидно, о таких манерах не знает… Поэтому вместо исправления недостатков в квартире, стоимость которых могла «влететь» дольщику «в копеечку», решил от такого покупателя просто откреститься, направив ему односторонний акт.

О том, удалось ли ему это, читайте сегодня.

Сергей, купивший квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» у ООО «РИВАС МО», должен был получить ключи до конца июня 2016 года. Однако, как и его соседями, уведомление о готовности её передать было им получено только в августе.

Так как Сергей обратился за консультацией в наше бюро заранее, то на приёмку квартиры он пришёл с рекомендованным нами экспертом, который выявил значительные недоделки по качеству, из-за чего ему пришлось отказаться от подписания акта приёма – передачи. Вместо этого были составлены акт комиссионного осмотра, а позднее и подробная дефектная ведомость с требованием устранить недостатки, которая была направлена застройщику.

Ни через месяц, ни через два от застройщика реакции не последовало, поэтому Сергей пришёл к нам уже за помощью во взыскании неустойки и расходов на устранение недостатков.

Как, наверное, у всех покупателей Мортона, в договоре долевого участия присутствовала Третейская оговорка. Мы на неё отреагировали тоже традиционно, но для нас – просто проигнорировали, подав иск по месту жительства истца, а именно – в Одинцовский городской суд Московской области.

Заседание было назначено на конец января 2017 года, однако так как представитель застройщика не явился, то оно было отложено. Но застройщик на него не пришёл не просто так: за это время он направил Сергею односторонний акт, датированный сентябрём 2016 года, посчитав, таким образом, что сможет предъявить суду доказательства его уклонения от приёмки квартиры и избежать ответственности.

Кроме этого уже на заседании, состоявшемся в феврале 2017 года, представитель ответчика заявил о том, что не доверяет имевшимся у нас результатам осмотра и смете на устранение расходов, которые, на минуточку, составили 182 858,70руб., поэтому потребовал проведения комплексной судебно-технической экспертизы.

Так как специалист, которого мы рекомендовали Сергею для участия в приёмке квартиры, был высокой квалификации, то экспертиза подтвердила выявленные им недостатки, согласилась с тем, что они делают квартиру непригодной к проживанию и огласила точно такую же стоимость на их устранение.

При таких обстоятельствах судья Васина Д. К. признала односторонний акт недействительным и взыскала:

300 000руб. – неустойки;
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
152 500руб. – штрафа (в полном объёме);
182 858,70руб. – расходов на устранение недостатков;
50 000руб. – неустойки за отказ удовлетворить требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ добровольно;
20 000руб. – расходов на услуги нашего бюро;
а всего: 710 358,70руб.

Так как к этому времени Сергей уже не хотел иметь никаких отношений с застройщиком, то с нашей помощью он расторг навязанный при покупке квартиры договор на оказание услуг по регистрации ДДУ и права собственности и вернул сумму за неоказанные услуги.


Застройщик не согласился с таким решением и подал апелляционную жалобу в Московский областной суд, который, однако, в июле этого года вынес определение об оставлении решения Одинцовского городского суда в силе.


Уважаемые покупатели квартир в новостройках!

Так как в настоящее время квартиры нередко передаются в непригодном для проживания состоянии, настоятельно рекомендуем Вам приходить на осмотр квартиры с квалифицированным специалистом, который сможет выявить все недостатки, грамотно их зафиксировать и составить неоспоримую смету на их устранение. Мы готовы поделиться контактами проверенных экспертов.

[Юр бюро Лексар]

Холодный расчёт – залог успеха


Для многих из нас приобретение квартиры – это способ улучшить свои жилищные условия. Однако для некоторых покупателей недвижимость является лишь инвестиционным проектом, на котором можно заработать: купить квартиру по низкой цене на стадии строительства и продать её после ввода дома в эксплуатацию или оформления права собственности совсем за другие деньги.

А что делать, если дом не сдан в срок, а желающих приобрести квартиру по договору уступки – нет?

Наш герой не растерялся и обернул эту неприятную ситуацию себе на пользу!

О том, как ему это удалось, читайте сегодня.

Дольщик ЖК «Калейдоскоп» (ООО «Жилищная компания») Евгений рассматривал покупку квартиры в строящемся доме как выгодное вложение денежных средств. Купив однушку в Ногинском районе Московской области за 2 179 120руб. менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.

На все вопросы на тему «когда?» отдел продаж застройщика клятвенно заверял: «до конца года всё будет!». Поверив этим обещаниям, Евгений решил подождать ещё несколько месяцев в надежде на то, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования. А так как кататься в офис застройщика у него времени не было, то любезные приглашения приехать и подписать дополнительное соглашение об изменении сроков просто проигнорировал. В ноябре 2016г. было размещено объявление о продаже квартиры, однако звонков было немного, да и те в основном от агентств недвижимости, предлагавших свою посредническую помощь.

Наступил 2017 год, отгремели праздники, страна вернулась из отпусков и приступила к работе. А что дом, ключи?

А стройка так и не закончилась, но отдел продаж застройщика бодро продолжил свою успокоительную работу, однако в этот раз новые сроки передвинулись уже на лето 2017 года. «Подливало масла в огонь» то, что желающие купить квартиру так и не звонили, поэтому «удачное» вложение денежных средств с каждым днём всё больше превращалось в чистый убыток.

Нужно было что-то срочно предпринимать.

В первые же выходные февраля Евгений внимательно изучил договор, статьи в нашей группе, форумы, где мы даём консультации, и пришёл к следующим выводам:

1. что он может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (так как просрочка превысила 2 месяца, а дополнительное соглашение о переносе срока он не подписал);
2. что в случае расторжения ДДУ застройщик должен выплатить ему проценты за весь период пользования его денежными средствами;
3. что при расторжении ДДУ шансы на получение взысканных сумм на счёт стремятся к 100% (так как если исполнительный лист не будет оплачен в течение 3-х месяцев, дольщик сможет подать заявление на банкротство застройщика, в то время как если бы он взыскивал неустойку, такого права у него бы не было).

Евгений думал недолго. Подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, в котором предложили добровольно вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на возврат указанных сумм, и, не получив ответа, подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области.

На дату заседания, которое состоялось в мае этого года, сумма процентов составила 835 329,32руб., также мы заявили требование об уплате неустойки за то, что застройщик не перечислил дольщику эти суммы в установленный законом срок.

В заседании присутствовали и Евгений, и представитель застройщика. После бурных прений судья Лапшина И. А. удалилась в совещательную комнату, а вернувшись, взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств (в полном объёме);
200 000руб. – штрафа по закону о ЗПП;
20 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 2 991 112,66руб.

Две недели назад мы отнесли исполнительный лист в банк, и деньги, хоть и частями, но уже поступают на счёт дольщика.

[Юр бюро Лексар]

Один из вопросов, который интересует дольщиков, которые приходят к нам на консультацию, следующий:
Обязан ли дольщик присутствовать на судебном заседании?

Ответ на этот на этот вопрос неоднозначный, и сегодня мы расскажем почему.


Если Вы судитесь самостоятельно.

Дольщики, идущие в суд самостоятельно, как правило, изучают Гражданский Процессуальный Кодекс, и поэтому знают, что дело может быть рассмотрено и в отсутствие сторон на основании соответствующего ходатайства. Поэтому некоторые истцы, которые уверены в том, что их исковое заявление содержит всю информацию, а суд обязательно во всём разберётся, подумывают о том, чтобы в заседание не ходить.

Мы не рекомендуем пропускать основное заседание, на котором выносится решения по делу, так как, как минимум:

1. Ваше присутствие в зале показывает суду заинтересованность в исходе дела;
2. Вы можете сделать устные пояснения своей позиции, если у суда возникнут вопросы;
3. Вы сможете услышать позицию застройщика и представить контраргументы;
4. Вы сможете разоблачить представителя застройщика, если он начнёт откровенно врать относительно фактов по делу;
5. Вы сразу узнаете результат по делу.

Да, бывают случаи, когда застройщик не является в суд, и заседание длится не более пяти минут. В таком случае пункты 2 и 3 вас обходят стороной, но при этом пункты 1, 2 и 5 остаются. Поэтому, если Вы судитесь самостоятельно, то обязательно приходите на основное заседание по делу.


Если ваши интересы в суде представляет юрист.

Если с самостоятельным отстаиванием своих прав сомнений в том, что на заседании нужно появиться, нет, то при наличии квалифицированного юриста не всё так однозначно.

И дело здесь не в том, что дольщик не может присутствовать в заседании. Наоборот – может, наличие представителя никак не умаляет это право истца. Тут причины другие. Их две.

Первая причина проста – для некоторых судей наличие истца и представителя в одном заседании почему-то вызывает отрицательную реакцию – «слишком много вас». Таких судей немного, но они есть, и мы с ними сталкивались.

А вот вторая причина несколько сложнее.
Дело в том, что в суде врут. Да-да, вы не ослышались: врать в гражданском процессе – это нормально. Присягу никто не приносит, поэтому работает принцип – «попробуй доказать обратное».

Стороны (и Истец в том числе) искажают факты, обстоятельства, преувеличивают свой ущерб, вину обидчика, и/или, наоборот, преуменьшают свои недочёты, скрывают неприятные моменты и так далее. Задача квалифицированного юриста – взять имеющиеся доказательства и факты и представить их суду в наиболее выгодном для клиента свете, пуская в ход всю свою фантазию. Так выстраивается позиция и тактика поведения в суде.

А вот обычный человек может оказаться к этому не готов. И так как юрист может не посвящать клиента в такие тонкости, то Ваше несогласованное появление в зале суда может попросту развалить всё дело, например, если вдруг судья решит задать Вам вопрос, который Вы не ожидаете, а Ваш ответ будет идти вразрез с позицией представителя.

Ещё пример. Вы, как человек, не терпящий неточностей, услышали, что защитник исказил какую-то информацию, сообщил о чём-то, чего не было. Напомним, что во время заседания обстановка напряжённая, пострадавший дольщик не всегда может сдержать свои эмоции, кажется, что весь мир против него, а тут юрист выдаёт такое! И Вы начинаете прямо в зале суда спорить со своим же представителем, утверждая обратное. Как вы понимаете, при таких обстоятельствах хороших результатов ждать не стоит.

С другой стороны, безусловно, прийти в суд и посмотреть на то, как работает юрист, которому Вы доверили своё дело, нужно, чтобы убедиться в его компетентности и понять, что всё, что можно было сделать – сделано.

Поэтому, если Вы доверили ведение дела юридическому бюро, но всё же решили появиться в заседании, то обязательно заранее обговорите этот момент с юристом, который будет представлять Ваши интересы в суде. Согласуйте с ним своё поведение, позицию по делу и следуйте его указаниям. В общем, хоть и звучит грубо, но не мешайте работать профессионалу.

Как понять, а профессионал ли перед вами? Достаточно ли у него опыта по ведению этой категории дел?

Тут можно дать только общие советы: ищите сайт компании, смотрите, давно ли она работает на рынке (так как профессионализм приходит только с опытом и никак иначе), просите предоставить решения по делам, в которых участвовал этот юрист, читайте отзывы и т.д. В общем, этот вопрос требует не менее тщательной проработки, как и покупка квартиры в новостройке.

Удачи Вам в суде!