Уважаемые жители, рады приветствовать вас!

Позвольте представиться: меня зовут Марина Макушева, я являюсь руководителем юридического бюро «Лексар». Наше бюро работает с 2011 года и специализируется на вопросах, связанных с приобретением недвижимого имущества, в том числе:

- взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объектов недвижимого имущества;
- расторжение договора участия в долевом строительстве;
- признание права собственности;
- взыскание расходов на устранение недоделок в переданной квартире;
- и многие другие вопросы.

Нашей командой накоплен большой опыт по успешному разрешению перечисленных вопросов в судебном порядке в судах Москвы и области.

В связи с тем, что к нам обратились за консультациями несколько жителей из Томилино, мы решили быть ближе к Вам и создать свою ветку на вашем форуме.

В этой теме сотрудники нашего бюро будут делиться информацией и своим опытом, выкладывать образцы документов, давать консультации, связанные с приобретением жилья.

С результатами нашей работы вы можете ознакомиться на наших сайтах:
www.neustoyka-ddu.ru, где выложены полученные нами судебные решения по взысканию неустойки.
www.лексар.рф, где выложены полученные нами судебные решения по делам, связанным с признанием права собственности.

На этих же сайтах содержится много полезной и интересной информации.

С отзывами наших клиентов вы можете ознакомиться по ссылкам:
www.apoi.ru
www.yandex.ru
www.neustoyka-ddu.ru

Если вы пожелаете познакомиться с сотрудниками нашего бюро лично, приезжайте к нам в офис, который находится в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.
Будем рады вас видеть!

С уважением,
руководитель Юридического бюро «Лексар»
Марина Макушева
+7 499 955 49 28
[email protected]

Сразу отметим некоторые изменения, которые произошли в законодательстве о долевом строительстве в этом году.

Федеральным законом № 304 от 03.07.2016г. были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве от 30.12.2014г. № 214-ФЗ, часть из которых вступила в силу уже с 01 января 2017 года.

Некоторые случаи, когда суды отказывали в иске, руководствуясь разъяснениями Верховного суда России, обрели силу закона.

Так, часть 2 ст. 6 закона 214-ФЗ дополнилась следующим предложением:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».

Что это означает для дольщика? Это значит, что в случае неподписания акта приёма – передачи (далее – АПП) в установленные в договоре долевого участия (далее – ДДУ) сроки, дольщику, решившему обратиться в суд за взысканием неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, придётся доказывать в суде, что он не уклонялся от его приёмки.

Практические советы, как обеспечить себе «алиби» на примере приёмки квартиры:

1. За месяц до даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, направьте застройщику уведомление о готовности её принять.
2. В первый же день просрочки направьте застройщику требование передать квартиру по АПП.
3. Если вы не желаете подписывать АПП из-за претензий к качеству, то письменно требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее – акт осмотра).
4. После составления акта осмотра подготовьте и направьте застройщику дефектную ведомость с требованием устранить недоделки в определённый срок.
5. В случае неустранения недоделок в установленный срок повторите действия, описанные в пунктах 3 и 4.

Обращаем ваше внимание, что все письма направляются на адрес регистрации застройщика (юридический адрес) ценным письмом с описью вложения!

Ваши активные действия, подкреплённые перечисленными выше документами, будут являться в суде доказательствами того, что вы не уклонялись от приёмки квартиры, а значит, риски отказа во взыскании неустойки по этому основанию будут минимизированы.

Примеры поведения дольщика, которое может быть признано уклонением от приёмки квартиры:
- дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для её приёмки в установленный ДДУ срок;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра не заполнил и письменно не потребовал его составления;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, акт осмотра заполнил, но не оставил себе второй экземпляр и не направил застройщику дефектную ведомость. Необходимо отметить, что это довольно распространённая ситуация, когда акт осмотра составляется в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно. Поэтому требуйте составления акта осмотра как минимум в двух экземплярах, один из которых заберите себе;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра заполнил, однако недостатки в квартире являются несущественными (например, криво висит батарея, не отрегулированы окна, наличие строительного мусора, царапины на дверных ручках и т.д.). Стоит отметить, что разные суды одни и те же недостатки могут относить как к существенным (позволяющим не подписывать АПП), так и к несущественным (не препятствующим приёмке квартиры).

1. С Нового года ДДУ должен содержать более полную информацию об объекте долевого строительства (далее – объект). Теперь план объекта должен отображать:

- этаж и его местоположение на этаже многоквартирного дома (далее – МКД) или иного строящего объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, этажности МКД, общей площади МКД или иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта (жилое или нежилое помещение) и его общая площадь;
- количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- схему или чертеж расположения по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей нежилого помещения.

Указанные сведения должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае дольщик может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (дополнения в ст. 4 закона 214-ФЗ).

Проект ДДУ, используемый застройщиком, теперь должен быть размещён на его официальном сайте (новая статья 3.1. закона 214-ФЗ).

2. Изменилось понятие объекта долевого строительства - теперь общее имущество в многоквартирном доме не входит в это понятие (новая редакция ч. 2, ст. 2 закона 214-ФЗ).

3. Теперь законодательно зафиксировано, что уплата цены ДДУ производится только после его государственной регистрации (новая редакция ч. 3, ст. 5 закона 214-ФЗ).

4. Если договор уступки заключается с юридическим лицом, которое уступает свои права по ДДУ, то уплата цены договора уступки также производится только после его государственной регистрации (новая часть 3 ст. 11 закона 214-ФЗ).

5. С 01 января 2017 года в передаточном акте (далее – АПП) должна указываться дата передачи объекта долевого строительства, а неотъемлемой частью самого АПП станет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (дополнения в ст. 7 и новая редакция ч. 1 ст. 8 и закона 214-ФЗ и д).

6. Закрепляется обязанность по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в течение гарантийного срока недостатками (новая редакция ч. 6 ст. 7 закона 214 – ФЗ);

7. Закрепляется законом размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, который составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если недостатки жилого помещения не являются основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых для их устранения (дополнения в ст. 7 закона 214-ФЗ);

8. Уточняется понятие существенного изменения размера объекта долевого строительства, позволяющего дольщику расторгнуть договор в судебном порядке: теперь такое требование можно заявить, если его площадь увеличилась или уменьшилась более чем на 5% от указанной в ДДУ (новая редакция пункта 2 части 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ).

Помимо интересов дольщиков, законодатель не обошёл вниманием и застройщиков.

Новые требования к застройщику, руководителю и главному бухгалтеру

1. С января 2017 года правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома (далее – МКД) на основании договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) будут иметь застройщики, отвечающие перечисленным ниже требованиям (новая редакция части 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

В отношении застройщика (юридического лица):

- не проводятся процедуры ликвидации юридического лица и/или отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);
- отсутствуют сведения в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- отсутствует задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам.

В отношении руководителя и главного бухгалтера застройщика
(помимо перечисленных выше требований)
- отсутствие судимости за преступления в сфере экономики;
- отсутствие наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью;
- отсутствие административного наказания в виде дисквалификации.

2. С Нового года застройщик, решивший принять решение о ликвидации, будет обязан в течение одного рабочего дня с даты принятия такого решения уведомить об этом уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий надзор в области долевого строительства МКД (далее – контролирующий орган) (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

3. Закон также обязывает арбитражные суды, принявшие решение:
- о ликвидации застройщика;
- о введение одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
- о приостановлении деятельности застройщика
в течение одного рабочего дня с даты вступления в законную силу такого решения или определения направить его в контролирующий орган, который, в свою очередь, также в течение одного рабочего дня обязан направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства (дополнения в ст. 3 закона 214-ФЗ).

Новые обязанности застройщиков

4. Теперь годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (новая часть 4 в ст. 18 закона 214-ФЗ). Напомним, что в настоящее время аудиторское заключение за последний год должно быть предоставлено только по требованию дольщика, что позволяет застройщику при отсутствии таких просьб не проводить аудит вообще.

5. Нововведением является статья 3.1, устанавливающая обязанность застройщика, во-первых, по созданию своего официального сайта в сети Интернет, а во-вторых по его ведению и размещению следующей информации в отношении каждого МКД:

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик за последние три года;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная декларация;
- аудиторское заключение за последний год;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- договор поручительства с застройщиком (в предусмотренных законом 214-ФЗ случаях);
- фотографии строящихся объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (должны обновляться ежемесячно).

Изменения в перечисленные выше документы также должны публиковаться на сайте.

Новые права застройщиков

6. В новой редакции закона 214-ФЗ расширился перечень целей, на которые могут быть использованы денежные средства участников долевого строительства, и он по-прежнему является закрытым. Ответственность за использование денежных средств дольщиков на цели, прямо не предусмотренные законом, будут нести руководитель и главный бухгалтер застройщика (новая редакция ст. 18 закона 214-ФЗ).

Нам представляется важным отметить, что теперь за счёт дольщиков застройщик сможет возместить свои затраты на создание и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры. Такое возмещение допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию объекта социальной инфраструктуры на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. Для возникновения такого права у дольщика вместе с ДДУ должно быть заключено соответствующее соглашение, которое является его неотъемлемой частью (новая ст. 18.1 закона 214-ФЗ).

Нам пришёл вопрос, связанный с изменениями, внесёнными в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»: какой срок установлен для устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока?

Согласно ч. 6 ст. 7 закона 214-ФЗ «Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Таким образом, этот срок устанавливается соглашением сторон. Безусловно, он должен быть разумным.

При согласовании срока устранения недостатков вы можете руководствоваться положениями Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О Защите прав потребителей» ч. 1 ст. 20 которого гласит: «Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом...) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней».

С этого года также произошли изменения в правилах государственной регистрации недвижимости.

Взамен ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). От прежнего закона № 122-ФЗ осталась только одна статья, которая прекратит своё действие с 01.01.2020г.

Выделим основные изменения.

Учёт недвижимости и государственная регистрация прав на неё

Как и раньше не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не учтён в кадастре недвижимости. При этом, если раньше государственный кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляла Кадастровая палата, а государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним – Росреестр, то теперь обе эти функции осуществляет только Росреестр и его территориальные органы (п. 4 ч. 3 ст. 3 закона № 218-ФЗ).

В связи с этим появилась возможность одновременно с постановкой объекта недвижимого имущества на кадастровый учёт осуществить государственную регистрацию прав на неё.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

С Нового года появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). ЕГРН объединяет в себе сведения, содержащиеся ранее в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (ч. 2 ст. 7 закона № 218-ФЗ). И если ранее кадастр недвижимости и ЕГРП велись и в электронном виде, и на бумажных носителях, при этом последние имели приоритет, то ЕГРН, за некоторыми исключениями, ведётся только в электронной форме (ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ).

Регистрация машино-мест

С 01 января 2017г. вступили в силу изменения в статью 130 первой части Гражданского кодекса России, согласно которым законодательно закреплено, что машино-место является самостоятельным объектом недвижимого имущества. И если раньше на кадастровый учёт ставилось здание, в котором расположены машино-места (паркинг) целиком, а право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на это здание пропорционально размеру машино-места, то теперь счастливые обладатели машино-места смогут его отдельно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости. При этом оно должно отвечать требованиям к его размеру: так, приказом Минэкономразвития от 07.12.2016г. № 792 определены минимальные и максимально допустимые размеры машино-места, которые составляют от 5,3 x 2,5 м. до 6,2 x 3,6 м. соответственно.)

Обладатели машино-мест, чьи доли в праве общей собственности на помещения или здания паркинга были зарегистрированы в ЕГРП, вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места, а также зарегистрировать на него право собственности. (ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

Офисы приёма - выдачи документов

С этого года можно сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом отделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, в каком регионе расположен объект. Например, если объект расположен в Москве, а владелец проживает в Московской области, то подать документы на регистрацию права собственности он сможет в любом удобном офисе приёма-выдачи документов области и наоборот. Список адресов, куда сможет обратиться заявитель, будет публиковаться на сайте Росреестра http://www.rosreestr.ru (ч. 2 ст. 18 закона 218-ФЗ).


Важным моментом является расширение перечня оснований, при которых документы возвращаются без рассмотрения. К ним, в частности, относится наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачёркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание. Таким образом, если раньше документы, содержащие неоговоренные исправления принимались, но могли явиться основанием для отказа в государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 20 закона № 122-ФЗ, то теперь они будут возвращены без рассмотрения (ч. 2 ст. 25 закона № 218-ФЗ).
Будьте внимательны при подписании акта приёма-передачи!

Получение документов

Что касается получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и/или регистрации прав, а также уведомления об отказе в осуществлении этих действий и подлежащих возврату представленных заявителем подлинников, то они теперь могут быть переданы заявителю посредством курьерской доставки (ч. 19 ст. 29 закона № 218-ФЗ). Эта услуга является платной. Для москвичей и жителей Подмосковья она обойдётся в 1 500руб. (Приказ Минэкономразвития России от 31 мая 2016 г. N 337).

Сроки осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав:

До 2017 года общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и государственной регистрации прав составлял 10 рабочих дней для каждой процедуры. А если документы подавались одновременно, то 20 рабочих дней. Государственная ипотека земельных участков и нежилых помещений составляла 15 рабочих дней. Теперь же эти сроки сокращены (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

Теперь при подаче документов через отделения Росреестра сроки следующие:
5 рабочих дней – постановка на кадастровый учёт, регистрация прав на основании судебного акта, а также регистрация ипотеки жилых помещений;
7 рабочих дней – государственная регистрация прав, а также регистрация ипотеки нежилых помещений, земельных участков и машино-мест;
10 рабочих дней – одновременная постановка на кадастровый учёт и государственная регистрация прав;
3 рабочих дня - государственная регистрация прав нотариально удостоверенной сделки, а также, если к заявлению приложены свидетельства о праве на наследство или свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение 1 рабочего дня.

Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, теперь можно получить в течение трёх дней вместо пяти (ч. 9 ст. 62 закона 218-ФЗ).

А вот сроки, на которые государственная регистрация может быть приостановлена, наоборот увеличены.
Если до 2017 года государственная регистрация прав по решению государственного регистратора могла быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя - на три месяца, то теперь эти сроки увеличились до 3-х месяцев и 6-и месяцев соответственно. При этом по инициативе заявителя приостановление возможно только один раз (ч. 1 ст. 30 закона № 218-ФЗ).

Ещё одним нововведением является то, что различные органы государственной власти, хранящие информацию о правообладателях, наконец начали взаимодействовать между собой. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды и нотариусы при принятии ими решений (актов) теперь обязаны направлять их в Росреестр. На основании поступивших документов и информации Росреестр будет вносить соответствующие сведения в ЕГРН и уведомлять об этом правообладателя (ст. 32 закона № 218-ФЗ). В частности, информацию должны буду предоставлять:

- ФМС России - информацию об изменении сведений о физическом лице, индивидуальном предпринимателе, юридическом лице;
- суды или уполномоченные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, - заверенную копию такого акта в течение 3-х рабочих дней.
- нотариусы – сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 3-х рабочих дней.

Напоминаем, что свидетельства о праве собственности не выдаются с июля 2016 года. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Пример выписки из нового Единого Государственного Реестра Недвижимости
Она теперь включает 3 раздела:
- Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Сведения о зарегистрированных правах;
- План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа).

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

В 2013 году покупатель квартиры в ЖК "Путилково" заключил с застройщиком ЗАО «Первая домостроительная компания» предварительный договор, согласно которому в будущем стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры. При этом согласно условиям соглашения этот договор мог быть заключён только после того, как застройщик зарегистрирует за собой право собственности на квартиру.

Покупатель заплатил указанную в договоре сумму, в свою очередь застройщик построил дом, получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и в марте 2015 года выдал справку, согласно которой новосёл получил доступ в квартиру. Помимо этого на счастливого обладателя квартиры была возложена обязанность по заключению договора с управляющей компанией, что и было сделано.

Наступило лето, закончился ремонт, однако застройщик не спешил с регистрацией права собственности на квартиру, и подписание основного договора купли-продажи постоянно откладывалось.

Таким образом, сложилась интересная ситуация: покупатель вселился в построенную квартиру, оплачивает жилищно-коммунальные услуги, однако документов, подтверждающих его права на неё, нет.

Наступило лето уже 2016 года, а застройщик продолжал уклоняться от подписания основного договора купли-продажи квартиры. И если бы не изменившиеся жизненные обстоятельства, возможно, житель продолжал бы ждать ещё годы.

В итоге в сентябре 2016 года клиент обратился в наше бюро за помощью в получении права собственности через суд.

Мы изучили содержание предварительного договора, запросили необходимые документы из Кадастровой палаты и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и подали исковое заявление по месту нахождения объекта – в Красногорский городской суд Московской области.

К нашему удивлению, застройщик направил отзыв на иск, в котором пытался оспорить право истца на квартиру и просил в иске отказать.

Однако судья Васильева Ю.О. согласилась с нашими доводами и признала за истцом право собственности на спорную квартиру.

Также с ответчика была взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в размере 17 657,72руб.

На сегодняшний день решение вступило в силу, и является основанием для государственной регистрации права собственности.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Сегодня хотим рассказать о новшествах в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 01 июля 2017 года. Они будут интересны тем, кто в обозримом будущем планирует покупку квартиры в строящемся доме.

С июля 2017 года наконец будут изменены требования к размеру уставного капитала (далее – УК) застройщика, которые будут прямо зависеть от объёма предполагаемого строительства: чем масштабнее стройка, тем больше должен быть УК. Минимальный его размер устанавливается в 2 500 000руб. , при этом максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика не должна превышать 1 500кв.м. Всего законодатель предусмотрел 9 таких категорий, и самые крупные проекты площадью свыше 500 000 кв.м. потребуют от застройщика сформировать УК в размере 1,5 миллиарда рублей. Однако если застройщик не будет отвечать этим требованиям, то он должен будет заключить договор поручительства с таким лицом (одним или несколькими), чтобы сумма совместных полностью оплаченных уставных капиталов застройщика и его поручителей отвечала новым минимальным требованиям (новый п. 1 ч. 2 ст. 3 закона 214-ФЗ).

К счастью, эти детали запоминать не обязательно, так как с 01 июля 2017 года должен заработать единый реестр застройщиков, который будет содержать в себе сведения о строительных компаниях, отвечающих требованиям закона. Так как эти сведения будут являться открытыми и размещаться в сети Интернет, то любой дольщик сможет проверить застройщика, с которым планирует заключать ДДУ.

Ещё одним важным нововведением в законе № 214-ФЗ является новая схема расчётов по договору участия в долевом строительстве с размещением средств на счётах эскроу.

Что такое счёт эскроу?

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт (эскроу) для учёта и блокирования денежных средств, полученных им от дольщика в целях передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, дольщиком и застройщиком. То есть заключается договор, дольщик вносит денежные средства, банк их блокирует и передаёт их застройщику только после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиком. Во многом эта схема напоминает расчёт по аккредитиву.

Давайте посмотрим, чем же отличаются расчёты по счетам эскроу от расчётов по аккредитиву при покупке строящегося жилья.

1. Самое первое, что бросается в глаза, – это то, что договор счёта эскроу трёхсторонняя сделка между застройщиком, дольщиком и банком. Договор же об открытии аккредитива заключается только между дольщиком и банком.

2. В случае проведения расчётов по счёту эскроу, застройщику предоставляется право получать информацию об остатке денежных средств на этом счёте (ст. 860.9 ГК РФ). То есть дольщику не нужно предоставлять застройщику подтверждающие внесение оплаты документы. Договор об открытии аккредитива таких прав застройщику не предоставляет, так как он не является стороной договора.

3. Если договор об участии в долевом строительстве (далее – ДДУ) будет содержать положения, указанные в этих новых статьях закона № 214-ФЗ, то заключать отдельного договора счёта эскроу не потребуется (меньше документов). Договор об открытии аккредитива требуется заключать в любом случае.

4. На денежные средства, находящиеся на счете эскроу, начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу, а вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву на внесённые денежные средства проценты не начисляются, и само предоставление этой услуги является платным.

5. Доступ к денежным средствам дольщика, размещённым на счетах эскроу, застройщик сможет получить только после подписания передаточного акта или на основании одностороннего акта о передаче квартиры, а сам счёт открывается после государственной регистрации ДДУ. (ч. 2 и ч. 4 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). При расчётах по аккредитиву тоже может быть использована такая схема, однако на практике счёт открывается после подписания ДДУ, а условием перечисления денежных средств застройщику является его государственная регистрация.

6. При расчётах через счета эскроу банк тщательно проверяет документы, на основании которых застройщик сможет получить доступ к деньгам дольщика, так как банк проверяет сам факт наступления основания, указанного в договоре. При расчётах же по аккредитиву проверка предоставленных застройщиком документов проводится только по внешним признакам (то есть носит формальный характер).

7. В случае произведения расчетов по ДДУ через счета эскроу, этот счет подлежит закрытию без заявления дольщика в день перечисления денежных средств застройщику (ч. 8 ст. 15.5 закона 214-ФЗ). Это значит, что дольщику не нужно будет отдельно приезжать в банк и закрывать этот счёт. При расчётах по аккредитиву для закрытия счёта дольщику требуется отдельно посещать банк и писать соответствующее заявление.

Утром стулья – вечером деньги.

Самым важным из перечисленных выше отличий расчётов через счета эскроу по договорам участия в долевом строительстве является, безусловно, момент получения застройщиком денежных средств дольщика. В настоящее время застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, получает их задолго до окончания строительства дома – сразу после государственной регистрации ДДУ, даже если ДДУ заключён на стадии «котлована» (при этом застройщик пользуется этими деньгами бесплатно). Следовательно, если застройщик сможет воспользоваться деньгами дольщика только после передачи ему квартиры, возникает вопрос: на какие средства будет вестись строительство?

И здесь появляется ещё одна важная особенность привлечения застройщиком денежных средств дольщиков через счета эскроу: счет эскроу может быть открыт только в том случае, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирного дома (далее - МКД) этим же банком (ч. 2, ст. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, предполагается, что застройщик будет строить МКД на кредитные средства, а банк, соответственно, будет контролировать их целевое использование.

Схема привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу выглядит следующим образом:

1. Застройщик берёт кредит в банке и на эти деньги строит МКД;
2. В процессе строительства он заключает договоры об участии в долевом строительстве, в оплату которых дольщики вносят денежные средства на счета эскроу;
3. Денежные средства дольщиков на этих счетах остаются заблокированными (то есть ни дольщик, ни застройщик не имеют к ним доступа) до окончания строительства;
4. После передачи квартиры каждому дольщику застройщик сможет получить внесённые по ДДУ средства, из которых, в том числе, может быть погашен предоставленный банком целевой кредит.

С одной стороны, для дольщиков такая схема покупки строящегося жилья является более безопасной, так как контролировать расходование денежных средств будет банк, а в случае, например, истечения срока действия договора дольщик сможет спокойно вернуть свои деньги, но с другой стороны целевой кредит предоставляется банком не бесплатно, а значит суммы начисленных процентов за его пользование, скорее всего будут заложены в стоимость квадратного метра.

А если у банка, в котором открыт счёт эскроу, отзовут лицензию?

Здесь стоит отметить, что не каждому банку дано право открывать счета эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве. В целях защиты дольщиков от возможного отзыва лицензии или внезапного банкротства законодатель предоставил такое право только банкам, в которых могут размещаться средства федерального бюджета. В их число входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, вероятность банкротства которых стремится к нулю (то есть банки, которым доверяет государство). Список таких банков будет ежеквартально публиковаться на сайте Центрального Банка России (http://www.cbr.ru). (ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Какие ещё особенности привлечения денежных средств дольщиков через счета эскроу?

1. Денежные средства на счетах эскроу должны быть размещены на срок не меньше, чем указанный в ДДУ, плюс 6 или более месяцев.

2. У дольщика, заключившего ДДУ с размещением денежных средств на счёте эскроу, появляются дополнительные основания для одностороннего отказа от исполнения ДДУ. Так, помимо общих оснований (например, просрочка передачи квартиры более чем на 2 месяца), ч. 5 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ предусматривает:

1) наличие требования банка о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). При этом банк будет обязан в течение 10 рабочих дней проинформировать об этом дольщика (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
2) наличие требования банка об обращении взыскания на имущество, являющиеся предметом залога по кредитному договору (целевому кредиту, выданному на строительство дома). И об этом банк также обязан проинформировать дольщика в течение 10 рабочих дней (ч. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ);
3) признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства;
4) вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика (как юридического лица) или о приостановлении осуществления им деятельности.

3. В случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения ДДУ, Росреестр должен будет в течение 5 рабочих дней направить в банк соответствующее уведомление (ч. 10 чт. 15.5 закона № 214-ФЗ). Таким образом, дольщику не нужно будет доказывать банку указанные обстоятельства для возврата своих денег.

4. Для стимулирования использования счетов эскроу для расчётов по договорам участия в долевом строительстве законодатель снял с таких застройщиков обязанность получать поручительство банка и страховать свою гражданскую ответственность (ч. 7 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Ещё раз напомним, что схема расчётов по договорам участия в долевом строительстве с размещением средств дольщиков на счетах эскроу заработает только с 01 июля 2017 года, и она будет дополнением к существующим на сегодняшний день способам оплаты договоров ДДУ. Получит ли она распространение или станет единственным вариантом привлечения денежных средств участников долевого строительства, покажет время.

Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:

«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
С 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)

Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

При практическом применении формулы, нередко возникает вопрос, а как подсчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или подсчитать сумму по одной ставке (например, на дату подписания акта приёма-передачи или подачи искового заявления)?

Тут стоит отметить, что если в начале прошлого года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом, вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.

Пример:
Срок передачи квартиры: «не позднее 31 декабря 2015года», однако фактически акт приёма – передачи подписан только 31 декабря 2016г. цена квартиры 2 000 000руб. Сумма неустойки за этот период составит 516 466,66коп., из расчёта:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. – 242 000р.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. – 135 800р.,
с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. – 138 666,66р.

Если бы мы производили расчёт, исходя из ставки 10% (по состоянию на 31.12.2016г.) за весь период, то сумма неустойки составила бы 488 000руб.

Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки в соответствующие периоды:

За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184

За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

За период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

За период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

За период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

За период с 02.05.2017г. по 31.05.2017г. (30 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 30

Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку на нашем сайте www.neustoyka-ddu.ru или звоните по телефону +7 499 955 4928. Будем рады Вам помочь!

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

1. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
2. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
3. Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%? Логично? Логично.

Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.
Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб. Московский городской суд подтвердил это решение.

С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, в некоторых судах она отличается. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

В продолжение темы о способах расчёта неустойки...

Иск нашего клиента, жителя ЖК "Бутово-парк" (ответчик АО "СТ-Инжиниринг") был подан в Зюзинский районный суд в декабре 2015 года, дело было расписано судье Симоновой Е. А. Заседание было назначено на январь, но благодаря стараниям застройщика перенесено на 29 февраля 2016г.

К заседанию, мы решили уточнить исковые требования и, безусловно, встал вопрос: пересчитывать неустойку за весь период по ставке 11% или разбить на части?

К счастью, нам было известно, что судья Симонова Е. А. уже определилась с позицией по этому вопросу, поэтому мы в уточненном заявлении произвели расчёт отдельно за 2015 год и отдельно за 2016 год. И не прогадали! Судья оценила наш порыв и взыскала неустойку в полном объёме: 647 941,04р. - неустойки (в полном объёме); 323 970,52р. - штрафа (в полном объёме); 5 000р. - компенсации морального вреда (традиционно); 15 000р. - расходов на оплату услуг представителя бюро «Лексар»; 1 500р. - расходов на оформление доверенности; 750,60р. - почтовые расходы, а всего 994 162,16руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение в Московском городском суде. Более того, стараниями их юристов заседание откладывалось 3!! раза (изначально дело должно было слушаться 08.07.16г., но из-за неявки Ответчика его перенесли на 18.07.16г., и потом ещё раз - на 18.08.2016г.). К этому заседанию застройщик подготовился основательно: в зале суда присутствовали три представителя ответчика, в то время, как интересы истца представлял только один сотрудник нашего бюро. Обстановка была очень нервозной... Однако мы справились с непростой задачей, и решение Зюзинского районного суда осталось в силе, а жалоба без удовлетворения.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Ещё одно дело, демонстрирующее разношёрстное толкование одной и той же нормы. Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб.
С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговаясумма составила 641 203,00руб.

20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Вопрос. Срок сдачи дома (получение ключей) истек, и предлагают подписать доп. на продление срока сдачи. Я с легкостью отвечаю отказом и направляю дело в суд? И пока я не получу ключи каждый день будет считаться просрочкой? Я правильно все понимаю?

Да, вы с лёгкостью не подписываете дополнительное соглашение о переносе сроков, направляете застройщику претензию с расчётом суммы неустойки за период и можете обращаться в суд. Неустойка подлежит взысканию, начиная с первого дня просрочки до даты подписания акта приёма - передачи квартиры (то есть каждый календарный день до даты подписания акта является просрочкой).

Пример: дата передачи квартиры 31.12.2016г. Сегодня 10.05.2017г., и квартира не передана. Дополнительное соглашение я подписывать не желаю.

Я направляю застройщику претензию, в которой, в том числе, привожу расчёт суммы неустойки за период с 01.01.2017г. по 10.05.2017г. и срок, в течение которого ожидаю ответ (10 дней хватит).

Застройщик её получает, я жду 10 дней и подаю иск в суд. Условно - это 20.05.2017г. (на эту дату квартира так и не передана). В иске я прошу взыскать неустойку за период с 01.01.2017г. по 20.05.2017г.

Заседание условно назначают на 15.06.2017г. И 15.06.2017г. квартира всё ещё не передана. Тогда в заседании я увеличиваю исковые требования, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 15.06.2017г. После вынесения решения (если квартира так и не передана) начинается новый круг.

Но если до заседания акт приёма - передачи будет подписан (условно 09.06.2017г.), то в заседании я увеличу сумму исковых требований, произведя расчёт неустойки за период с 01.01.2017г. по 09.06.2017г.
Надеемся, что удалось внести ясность.

Случай из своей практики, связанный с подписанием дольщиком дополнительного соглашения о переносе срока.

Клиентка обратилась в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с застройщика после подписания акта приёма – передачи квартиры. Мы изучили предоставленные документы, задали уточняющие вопросы, всё было в порядке и готово к работе. После заключения договора немедленно направили претензию застройщику, составили исковое заявление, отнесли его в суд. Ничто не предвещало беды до тех пор, пока судья не дала слово представителю Ответчика, который традиционно просил в иске отказать, но нетрадиционной оказалась причина отказа – наличие подписанного дольщиком и зарегистрированного регистрационной палатой дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта долевого участия… Мы попросили перерыв для того, чтобы связаться с клиенткой и уточнить, подписывала ли она такое соглашение. К огромному удивлению оказалось, что она действительно «что-то там подписывала, особо не читала, копию себе не забрала, так что может быть…. А не упомянула об этом при заключении договора с нашим бюро, так как не подумала, что это может быть важным… Но вы там придумайте что-нибудь…». Безусловно, «придумать» в такой ситуации ничего было нельзя. В иске было отказано.

Мораль этой истории такова: внимательно читайте все документы, которые вы подписываете. Оставляйте себе копии, если оригиналы забирают представители застройщика для регистрации или иных действий. Фотографируйте, если нет возможности сделать ксерокопию. Если сомневаетесь в том, нужно ли подписывать тот или иной документ – заберите его с собой (сделайте фото) и покажите юристу.

Нам пришла просьба осветить вопросы налогообложения взысканных с застройщика сумм.

Давайте пройдёмся по каждому виду выплат.

Неустойка и штраф

Долгое время судебная практика и позиция Федеральной Налоговой службы по вопросу необходимости уплачивать налог на доходы физических лиц (далее – «НДФЛ») разнились от суда к суду и от инспекции к инспекции. Наконец, в сентябре 2015 года Министерство Финансов России (далее – «Минфин России») опубликовало письмо за № 03-04-07/51476, в котором разъяснило, что указанные выплаты не подлежат обложению НДФЛ.

После этого 21 октября 2015 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации», которая как раз регулирует вопросы уплаты НДФЛ. В пункте 7 указанного Обзора Президиум ВС РФ рассмотрел вопрос о налогообложении сумм, полученных потребителями, в связи с нарушением их прав (неустойки и штрафа), указав следующее:

«Предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя.

Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41 и 209 Налогового Кодекса РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица….»

Таким образом, Президиум ВС РФ закрепил, что производимые физическим лицам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ.


Компенсация морального вреда

В отношении этого дохода споров было гораздо меньше. Доходы, не подлежащие налогообложению, приведены в статье 217 Налогового Кодекса России (далее – «НК РФ»). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с возмещением вреда.

В соответствии со статьёй 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем…) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом.

Таким образом, сумма денежных средств, выплачиваемая на основании судебного решения в возмещение морального вреда, причинённого организацией физическому лицу, является компенсационной выплатой, предусмотренной Налоговым Кодексом России, и на этом основании не подлежит налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 22.04.2016г. N 03-04-05/23587, а также в п. 7 упомянутого выше Обзора Пленума ВС РФ.


Проценты за пользование денежными средствами, выплачиваемыми при расторжении договора участия в долевом строительстве

При расторжении дольщиком ДДУ в одностороннем порядке суд взыскивает с застройщика проценты за пользование денежными средствами в порядке ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Согласно п. 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогов плательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В перечень необлагаемых НДФЛ доходов, указанных в ст. 217 НК РФ, эти проценты не входят.

В своём письме от 04.07.2016г. N 03-04-06/39492 Минфин РФ указал: «…выплата налогоплательщику процентов за пользование чужими денежными средствами является возмещением упущенной выгоды, поскольку имеет целью возместить физическому лицу неполученный им доход, который в случае его возникновения подлежал бы обложению НДФЛ… Налогообложению подлежит вся сумма такого дохода».


Судебные расходы

Рассмотрение дела в суде зачастую влечёт для дольщика расходы. Согласно ст. 88 и 94 ГПК РФ к судебным расходам могут быть отнесены:

- государственная пошлина;
- суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;
- расходы на проезд и проживание, понесенные в связи с явкой в суд;
- расходы на оплату услуг представителей (сюда относятся услуги юристов, юридических бюро, стоимость заверения доверенности у нотариуса и т.д.);
- связанные с рассмотрением дела почтовые расходы;
- другие признанные судом необходимыми расходы.

С 01 января 2016 г. вступил в силу пункт 61 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которым перечисленные выше и возмещённые судом участнику долевого строительства суммы (которые с точки зрения НК РФ являются доходом) не подлежат налогообложению.


Убытки

Среди убытков, которые возмещаются в делах о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве самыми распространёнными являются расходы на вынужденный съём жилья (в период просрочки), а также переплата процентов по кредитному договору, если в соответствии с условиями такого договора процентная ставка снижается после оформления покупателем права собственности на квартиру. Эти убытки являются реальным ущербом, и возмещение этих сумм судом не образует экономическую выгоду для дольщика, поэтому они не подлежат налогообложению.

Эта же позиция находит своё подтверждение в письме Минфина от 11 ноября 2016 г. N 03-04-06/66353.

Следует помнить, что указанные выше суммы могут быть вам выплачены и в досудебном порядке, например, после направления претензии. Также может быть заключено мировое соглашение. Важно помнить, что основание, по которому происходит перечисление неустойки и иных сумм, не влияет на необходимость уплаты налогов.


Ставка налога на доходы физических лиц.

Ставки налога на доходы физических лиц определены в ст. 224 НК РФ. При уплате налогов дольщику необходимо определить свой налоговый статус (резидент или нерезидент).

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ к физическим лицам - налоговым резидентам Российской Федерации относятся лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 дней в календарном году. При этом этот период не прерывается, в случае, если дольщик на короткий срок (до 6 месяцев) выезжал за границу для лечения, обучения или исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

Физические лица, фактически находящиеся на территории России, менее 183 дней в календарном году, не являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что в данном случае гражданство дольщика не имеет значение.

Итак, ставки следующие:

13% - с облагаемых налогом доходов платят налоговые резиденты России;
30% - с облагаемых налогом доходов платят лица, не являющиеся налоговыми резидентами России.


Налоговая декларация в 2017 году.

Обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ Налоговым кодексом возложена на налогового агента (застройщика), который по общему правилу при выплате денежных средств дольщику должен сам произвести указанные действия и предоставить справку по форме 2-НДФЛ. На практике застройщики этого не делают, поэтому перед дольщиками до недавнего времени вставал вопрос: декларировать ли полученные доходы или нет?

К счастью, в этом году декларационная кампания имеет приятную особенность: представлять декларацию по НДФЛ, когда налог не был удержан налоговым агентом, больше не нужно. Налоговый агент, который не удержал НДФЛ из сумм, выплаченных дольщику, согласно п. 5 ст. 226 НК РФ обязан в срок не позднее 1 марта следующего после произведения выплаты года письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог, о суммах дохода, с которого не удержан налог, и сумме неудержанного налога. На основании этих сведений налоговая инспекция будет формировать платёжные документы, а обязанность по уплате налогов у дольщика возникнет после получения от ИФНС налогового уведомления и квитанций на оплату (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Оплатить такой налог будет необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным (п. 6 ст. 228 НК РФ).

Эти правила применяются к доходам, полученным с 2016 года.

Как известно, судебные разбирательства - процесс сам по себе неприятный и долгий, а получение взысканного можно ждать не один месяц. Однако в нашей практике в прошлом году было дело, которое рушит все стереотипы.

Семейной паре из квартала таунхаусов «Вяземское» застройщик должен был передать объект долевого строительства не позднее 01 августа 2015 года, однако этого сделано не было. На момент подачи искового заявления просрочка в передаче таунхауса составила 365 дней. За этот период «набежала» неустойка в размере 1 840 006 руб. 04 коп. Выбирая между судами, в который можно обратиться, мы пришли к выводу, что целесообразно подать иск по месту нахождения ответчика - в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила один миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 4 172,98руб., а сами документы были сданы в суд 04 августа 2016 года. Дело попало к судье Волковой Ю. С.

Практика показывает, что неустойка, приближающаяся к цифре с шестью нулями, обычно сильно урезается, и судья Волкова Ю. С. тоже уменьшила и её, и сумму штрафа. Тем не менее, результат оказался впечатляющим, и в пользу наших клиентов были взысканы следующие суммы:
1 200 000р. - неустойки;
40 000р. - компенсации морального вреда;
400 000р. - штрафа;
20 000р. – расходов на представителя;
2 240р. – расходов на оформление доверенности;
4 172,98руб. – государственной пошлины,
а всего 1 666 412,98руб (так как истцов было двое, то в пользу каждого из них было взыскано по 833 206,49руб.)

Это сам по себе отличный результат, но радости на этом не закончились... Дело в том, что ко всеобщему удивлению судья изготовила решение крайне быстро, а ответчик не успел его обжаловать... Кроме того, нам было известно, что у застройщика открыты счета в нескольких банках, поэтому перед нами стояла задача – в какой банк предъявлять лист. Мы проанализировали имеющуюся у нас информацию и не прогадали! Как только исполнительный лист был получен на руки, мы немедленно отвезли его в выбранный нами банк (это было 18 октября), а уже на следующий день наши клиенты получили деньги на свои счета!

Итого: с момента обращения в суд до получения неустойки и сопутствующих сумм прошло всего 77 дней!
Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Нам пришёл вопрос, связанный с просрочкой сдачи машино-мест. Многие дольщики уверены, что при покупке машино-места по договору участия в долевом строительстве к этим отношениям не применяется закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Спешим вас заверить, что это не так.

Мы хотим поделиться с вами историей из нашей практики, связанной с расторжением договора купли-продажи «Народного гаража». Дольщик вернул 176% стоимости машино-места!

Программа «Народный гараж» была запущена в 2009 году, а в 2010 году начались продажи машино-мест по цене 350 000руб. Однако из-за того, что гаражи строились в отдалении от жилых домов, спрос на них был низким. Тем не менее, наш клиент весной 2012 года приобрёл в Коньково гараж-стоянку в паркинге открытого типа на 382 машино-места. Изначально срок завершения строительства гаражного комплекса планировался на конец 2012 года. Однако застройщик ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») несколько раз отодвигал сроки передачи гаража, в связи с чем заключались соответствующие дополнительные соглашения. Последнее соглашение, которое подписал дольщик, было датировано мартом 2015 года, по нему предполагалось завершение строительства в декабре 2015 года, а передача гаража – в феврале 2016 года. После того, как застройщик решил продлить и этот срок до 2017 года, дольщик решил отказаться от подписания дополнительного соглашения. После долгих раздумий участник проекта «Народный гараж» принял решение расторгнуть договор, для чего обратился к нам за помощью.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУР ДС г. Москвы. Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. На дату направления этого уведомления (08 сентября 2016 года) просрочка составила 1583дня, за период с даты заключения договора набежали проценты в размере 319 835,35руб. В октябре 2016 года от застройщика пришёл ответ, в котором он соглашался вернуть только стоимость гаража, однако в выплате процентов отказал. Безусловно, нас такой ответ не устроил, и мы обратились в Черёмушкинский районный суд г. Москвы с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами. Заседание состоялось в декабре 2016 года и на эту дату сумма процентов увеличилась, составив 341 640,35руб.

Судья Кузнецова С. А. взыскала:
350 000руб. – стоимость машино-места;
200 000 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами;
30 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – штрафа;
15 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 615 000руб.

Хотим отметить следующее: так как фактически программа «Народный гараж» оказалась провальной не только по причине низкого спроса, но и по причине махинаций, из-за которых комплексы не сдавались в срок, то после завершения строительства оставшихся паркингов, запланированного на 2017 год, она будет закрыта. В настоящий момент паркинг в Коньково так и не достроен…

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Какой суд выбрать?

Всем известно общее правило о подсудности, в соответствии с которым исковые заявления подаются в суд по месту нахождения ответчика. Однако так как предполагается, что приобретаемые участниками долевого строительства квартиры, машино-места и другие нежилые помещение будут использоваться для личных бытовых нужд, то на них распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, в том числе нормы о подсудности.

Итак, в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП») иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.


Рассмотрим каждый вариант

Подача иска по месту нахождения организации

Когда в договоре участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») указан один адрес, то тут всё понятно: идём в суд, который обслуживает данную территорию. Но иногда в ДДУ застройщик указывает несколько адресов: адрес регистрации, фактический адрес местонахождения и/или почтовый адрес. Какой же выбрать?

Тут следует помнить, что единственным «официальным» адресом организации является адрес, указанный в его Уставе. Безусловно, редко кто из дольщиков просит застройщика предъявить уставные документы, однако для того, чтобы узнать этот адрес, Устав можно и не запрашивать. Кроме того, в него могут быть внесены изменения (в том числе в адрес), о которых вам могут не сообщить. Чтобы узнать актуальный адрес регистрации застройщика, откройте страницу вашего ДДУ с реквизитами сторон, найдите ОГРН или ИНН застройщика и введите его в форму на сайте ФНС России Результаты поиска позволят вам получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), в которой, помимо адреса регистрации, содержится много другой полезной информации. Именно этот адрес и будет «официальным» адресом застройщика, по которому необходимо искать обслуживающий данную территорию суд.

Определить суд, который обслуживает лиц, находящихся по тому или иному адресу в г. Москве можно на сайте Судов Общей Юрисдикции г. Москвы

Подача иска по месту жительства или пребывания истца

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании неустойки по месту своей постоянной или временной регистрации. В последнем случае вам может дополнительно потребоваться предъявить выписку из домовой книги, так как суду необходимо убедиться, что вы действительно проживаете по указанному адресу. Уточнить адрес вашего суда вы можете на том же сайте

Что касается подачи иска по месту исполнения договора, то таким местом является строительный адрес (если не присвоен почтовый) вашего дома, указанный в ДДУ.

А если у меня в ДДУ сказано, что споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения застройщика? Могу ли я обратиться в иной суд?

Действительно, в условия ДДУ нередко включаются пункты, ограничивающие право дольщика на обращение в тот или иной суд. Почему этот вопрос важен? Дело в том, что перед подачей иска в тот или иной суд юристы изучают его практику. Так сложилось, что одни судьи присуждают хорошие суммы, другие же, наоборот, сильно снижают неустойку и другие выплаты. Знание особенностей того или иного суда позволяет выбрать лучший для истца вариант из возможных. Поэтому важно, чтобы права дольщика в этом вопросе не были ущемлены, и он мог обратиться в тот суд, который считает лучше. Ну а для дольщиков, которые, например, проживают в других регионах, возможность судиться у «себя дома» зачастую является единственной вариантом обратиться в суд без необходимости затрачивать свои время и деньги на поездки в другой город.

К счастью, в данном случае закон на стороне потребителя: в соответствии с п. 1 статьи Закона о ЗПП «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, несмотря на наличие данного условия в договоре, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Эта позиция подтверждена Верховным Судом РФ, который в п. 26 своего Постановления от 28.06.2012г. № 17 указал: «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Третейская оговорка

Некоторые застройщики включают в договор участия в долевом строительстве пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.
Хорошим примером является решение по делу жителя ЖК «Бутово парк - 2» (застройщик АО «СТ Инжиниринг»). Пунктом 9.2. договора участия в долевом строительстве было установлено, что все споры должны рассматриваться в подконтрольном застройщику третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Безусловно, в этот суд дольщик обращаться не желал, поэтому в иске мы дополнительно заявили о признании этого пункта недействительным. Вместо третейского суда решили обращаться в суд по месту жительства дольщика, а именно: в Савёловский районный суд г. Москвы. Суд согласился с нашими доводами и признал пункт об установлении подсудности рассмотрения спора в третейском суде недействительным.

Районный суд или мировой?

Помимо определения территориальной подсудности необходимо также уточнить, какой суд должен рассматривать ваш иск: мировой или районный. Основное отличие мирового суда от районного состоит в том, что (помимо рассмотрения определённых категорий дел) мировые судьи рассматривают иски по имущественным спорам, если цена иска не превышает 50 000руб. Как правило, эти суды рассматривают дела о взыскании неустойки за небольшую просрочку передачи машино-места (при соблюдении указанного выше условия о цене иска).

В какой суд обращаться с иском о признании права собственности?

В отличие от исков о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, которые можно подать в суд по выбору истца, иски о признании права собственности на объект недвижимого имущества подпадают под действие специальной нормы ГПК РФ об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ). Согласно пункту 1 указанной статьи иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.

В какой суд обращаться для признания застройщика банкротом?

Согласно Закону от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности, банкротстве» иски о признании застройщика банкротом подаются в Арбитражный суд по месту нахождения должника (застройщика). Для застройщиков, зарегистрированных в г. Москве, таким судом является Арбитражный суд города Москвы. Для застройщиков, зарегистрированных в Московской области – Арбитражный суд Московской области.
В этот же суд необходимо подавать заявления о включении дольщика в реестр требований кредиторов, если в отношении застройщика введена процедура наблюдения.

Уважаемые жители!

Вы можете нас не только читать, но и смотреть!

Мы ведём свой канал на YouTube где даём ответы на вопросы в удобном формате видеороликов.

В одном из видео вы можете познакомиться с нашей командой ближе:
https://www.youtube.com/watch?v=wqvRg7fGYKA

Подписывайтесь на наш канал, задавайте вопросы и следите за обновлениями!

Ваш Лексар

Нам часто задают вопрос «Когда можно обращаться за взысканием неустойки?»

Отвечаем: Вы вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с первых дней нарушения застройщиком срока передачи квартиры и в течение всего срока исковой давности, который составляет 3 года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Период, за который Вы можете обратиться за взысканием неустойки, ограничивается датой подписания акта приёма – передачи квартиры (при условии, что Вы не уклонялись от приёмки квартиры). Это означает, что обращаться за взысканием можно хоть за каждый месяц просрочки. Некоторые наши клиенты успевают взыскать неустойку несколько раз (за разные периоды просрочки), что позволяет им получить более внушительную сумму, чем в одном судебном процессе.

Поэтому не соглашайтесь на подписание дополнительных соглашений к договору долевого участия, направленных на изменение срока, ни до завершения строительства, ни при подписании акта приёма – передачи, за исключением тех случаев, когда содержание этого дополнительного соглашения Вас устраивает (например, если вы договорились с застройщиком и включили в текст (помимо нового срока) обязательства по сдаче квартиры с черновой/чистовой отделкой и так далее).

Также сообщаем, что подписание дольщиком акта приёма-передачи квартиры не отменяет обязанности застройщика оплатить неустойку и возместить убытки, даже если в этом акте написано, что претензий к застройщику по качеству Вы не имеете.

Можно ли подписывать Акт, в котором есть фраза о том, что я "не имею финансовых претензий к застройщику", и потом взыскивать пени?

Действительно, пункт об отсутствии финансовых претензий (или иных претензий) в акт приёма – передачи включают почти все застройщики. Однако в соответствии с п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса «…Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Законом не предусмотрено прекращение права на взыскание неустойки в связи с отказом от осуществления дольщиком от своего права. На этот момент юристы обращают внимание суда в исковых заявлениях. На нашей практике ни одному дольщику не было отказано в иске по причине наличия такого пункта в акте приёма – передачи.

Так что отвечаем: акт можно подписывать и идти за взысканием пеней в суд.

Нам пришёл вопрос: В акте приёма - передачи вписан пункт об отсутствии у меня претензий. Вы пишете, что его наличие не влияет на мою возможность взыскать неустойку, а если я всё-таки не согласен с этим пунктом и хочу его исключить. Могу ли я настаивать на этом? И что делать, если застройщик откажет?

Безусловно, вы можете настаивать, так как текст акта приёма – передачи должен устраивать обе стороны. Однако на практике заставить застройщика исправить текст бывает довольно трудно. Как мы писали ранее, наличие в акте приёма-передачи пункта об отсутствии финансовых претензий не влияет на право застройщика взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры.

«Для собственного спокойствия» или «на всякий случай» после подписания акта приёма – передачи квартиры вы можете сразу направить застройщику претензию о несогласии с пунктом об отсутствии претензий (в целом или по срокам передачи объекта) и о намерении взыскать неустойку.

Если приписка в акт приёма – передачи всё же была сделана

Случай из практики: при подписании акта приёма – передачи клиентка вписала от руки несогласие с отсутствием претензий к срокам передачи квартиры, неустойку получила в полном объеме. Но перед подачей документов на регистрацию обратилась к застройщику с просьбой переподписать акт. Застройщик ответил, что человек, который на момент подписания акта приёма – передачи имел право подписи, уволился, сейчас его должность занимает другое лицо, и действие его полномочий начались позднее даты подписания акта приёма - передачи. Как быть?

В соответствии с действовавшим на том момент Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 3 ст. 18) не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

При этом, п. 26 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены, в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ. Поэтому мы попросили застройщика, чтобы уполномоченное в настоящее время лицо просто удостоверило эту приписку (тем более, что это уже ни на что не влияло – неустойка уже была взыскана), что и было сделано. Права на недвижимое имущество были зарегистрированы.

Вопрос: «можно ли отказаться от подписания акта приёма – передачи, если я не согласен с данными обмеров БТИ?»

К сожалению, само по себе несогласие с данными обмеров БТИ не может являться основанием для одностороннего отказа от исполнения договора или подписания акта приёма – передачи квартиры, если претензий к качеству у вас нет. Однако при приёмке вы вправе произвести контрольный замер площади квартиры и составить соответствующий акт. Для этих работ необходимо привлечь эксперта, который составит заключение, на основании которого застройщику и/или кадастровому инженеру, проводившему замеры, необходимо направить претензию. И в случае, если в досудебном порядке требования не будут удовлетворены, дольщик может обратиться в суд с иском о внесении изменений в техническое описание своей квартиры, изменении кадастрового паспорта квартиры, изменения условий договора в части площади и цены с перерасчетом уже выполненных обязательств по оплате договора, а также о взыскании убытков, расходов и морального вреда.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертами, и мы готовы отстаивать ваши интересы в суде.

Нам приходят вопросы, связанные с возможностью рассмотрения дела по адресу временной регистрации. Отвечаем: обращаться в суд по адресу временной регистрации можно, однако необходимо, чтобы она была оформлена в соответствии с требованиями законодательства.

Случай из недавней практики.

В 2014 году дольщица купила квартиру в четырёхэтажном доме в ЖК «Марьино град» застройщик ООО «МарьиноСтрой» по договору уступки. Как известно, при продаже квартир по такой схеме, в случае наступления просрочки неустойка рассчитывается от стоимости первоначального договора. И, несмотря на то, что договор уступки был заключён буквально через пару месяцев после основного договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), дольщица заплатила на один миллион рублей больше, что превысило изначальную цену на 46%.

Тем не менее, договор уступки был заключён, а с ним перешли права требования на квартиру, которая должна была быть передана не позднее 31 декабря 2015г. В конце года дольщица получила от застройщика письмо, однако вместо приглашения на осмотр квартиры застройщик информировал о том, что сроки сдачи дома отодвигаются на полгода.

В августе уже 2016 года дольщица договорилась с отделом продаж и приехала на стройку. Однако, как оказалось, до окончания строительства ещё далеко, поэтому она решила обратиться в наше бюро за помощью во взыскании неустойки с нерадивого застройщика. Мы провели мероприятия по досудебному урегулированию спора, подготовили исковое заявление и встал вопрос о том, в какой суд его нести.

Так как дольщица была прописана в другом субъекте Российской Федерации, а обращаться в суды по месту нахождения застройщика или квартиры не хотелось, мы решили подать иск по месту её временной регистрации. К тому же, суд, который обслуживает район проживания дольщицы, очень даже неплохой – это Преображенский районный суд г. Москвы.

Наш иск был принят к рассмотрению в ноябре 2016 года, однако судья, желая убедиться в том, что истец действительно зарегистрирован по указанному адресу, запросила выписку из домовой книги. Так как все документы были оформлены в соответствии с законом, то предоставить её суду не составило труда. Однако, так как уже наступал Новый год, заседание было отложено на начало февраля 2017 года. Так как застройщик не направлял своего представителя, хотя повестки в суд получал, рассмотрение дела откладывалось ещё несколько раз, поэтому основное заседание состоялось только в конце марта.

Делая расчёт неустойки мы всегда исходим из того, как выгодней для клиента её считать в данном конкретном случае. Так как за период просрочки (весь 2016 и начало 2017 года) ключевая ставка менялась несколько раз, то мы посчитали неустойку периодами. Более того, желая восстановить справедливость, за цену квартиры мы взяли её стоимость по договору уступки. При таком подсчёте неустойка составила 695 565,00руб.

Однако судья Львова Ю. И. проявила бдительность и сделала перерасчёт, исходя из стоимости квартиры по ДДУ. Кроме этого она пересчитала неустойку за весь период просрочки по единой ставке, которая на дату заседания составляла 10%. Формулу расчёта она привела в своём решении:

1 957 500руб. *0,1 / 300 * 2 * 410 = 535 050руб.

Так как застройщик дважды проигнорировал заседания, то суд решил не снижать неустойку, взыскав её в 100% размере.
Кроме этого были взысканы:
3 000руб. – компенсации морального вреда;
267 525руб. – штрафа (в полном объёме);
10 000руб. – расходов на представителя.
а всего: 815 575руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, поэтому буквально на прошлой неделе мы получили исполнительный лист и сдали его в банк.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Некоторые застройщики включают в пункт договора долевого участия пункт, в соответствии с которым споры должны разрешаться в Третейском суде. Этот пункт любят вставлять в договор юристы группы компании Мортон и подконтрольных ей фирм. Спешим Вас обрадовать: такое условие является незаконным и легко оспаривается в суде.

Напомним, что на отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, распространяет своё действия Закон Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «Закон о ЗПП»). А в соответствии с пунктом 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

Сегодняшний кейс как раз связан с оспариванием пункта о рассмотрении дела в Третейском суде.

Нашему клиенту – жителю ЖК «Бутово парк - 2» застройщик ООО «Лотан» должен был передать квартиру не позднее 30 июня 2015г. Как и многим другим дольщикам в оговоренный в договоре срок квартира так и не была передана. Уведомление о приглашении на её приёмку было получено дольщиком только в сентябре 2015 года.

Придя на осмотр 29 числа, дольщик обнаружил в квартире недостатки. Несмотря на то, что они не были существенными (неисправности в оконной раме, наличие строительного мусора и т.д.) он отказался от подписания акта приёма – передачи, составив соответствующую претензию. Так как от застройщика реакции не последовало, а заехать в квартиру от дольщика требовали жизненные обстоятельства, то он самостоятельно составил и подписал акт приёма – передачи, направил его застройщику и стал новосёлом. Однако и застройщик к этому времени уже составил односторонний акт и в январе 2016 года также направил его дольщику.

Так как вопрос с переездом был уже решён, то дольщик решил взыскивать неустойку, обратившись в суд самостоятельно. Однако его очень смущал следующий пункт ДДУ:

«Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанному на сайте adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным».

Фраза звучит угрожающе и не сулит ничего хорошего, поэтому за помощью новосёл обратился в Московский дольщик.

Безусловно, ни в какой Третейский суд мы обращаться не собирались. Это дорого и неэффективно. Вместо этого мы подали иск в суд по месту регистрации дольщика: Преображенский районный суд г. Москвы.

Помимо признания пункта ДДУ о рассмотрении дела в Третейском суде недействительным, мы, руководствуясь правилом «всегда проси больше», попытались взыскать неустойку по дату составления акта приёма – передачи дольщиком (13 января 2016г.).

Иск рассматривался 31 мая 2016г. судьёй Сакович Т. Н.

Суд согласился с нашими доводами о том, что третейская оговорка является недействительной, но и не упустил из виду, что недостатки, из-за которых квартира не была принята, позволяли подписать акт приёма – передачи и требовать их устранения уже в рамках гарантийных обязательств застройщика, указав в решении:
«…Суд также отмечает, что в отношении недостатков, не являющихся существенными, их наличие не является основанием для отказа в приёмке квартиры. Истец не лишён возможности в порядке самостоятельного спора обратиться с требованиями, основанными на обнаруженных им недостатках…».

Отметив этот факт, суд сократил период взыскания неустойки по дату осмотра квартиры дольщиком – 29 сентября 2015г. Таким образом, период просрочки составил 70 дней, а сумма неустойки за этот период – 188 905,46руб. Оснований для её снижения Суд не нашёл.
С ответчика также был взысканы:
- 5 000руб. – компенсации морального вреда;
- 96 952,73руб. штрафа (в полном объёме);
- 6 358,58руб. судебных расходов,
а всего: 297 216,77руб.

На сегодняшний день дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Вопрос: подскажите, если ДДУ оформлен на двух человек (муж и жена), как взыскивать неустойку? Две претензии, два исковых, два решения, два исп. листа и две выплаты в равных долях или все объединяется в одно дело?

Отвечаем: если ДДУ или договор уступки прав и обязанностей по ДДУ оформлен на нескольких лиц, то для направления претензии достаточно составить один текст, в котором необходимо будет указать данные обоих дольщиков. Иск также будет подаваться один, в котором в качестве истцов будут указаны оба супруга. Решение по результатам дела выдаётся одно на двоих, и вот исполнительных листа будет два: по одному для каждого дольщика.

В этой статье мы хотим обратить ваше внимание на важность такого документа, как претензия.

В последние годы всё чаще возникают ситуации, когда, несмотря на то, что строительство дома не завершено, недобросовестные застройщики рассылают дольщикам предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сообщения о завершении строительства дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том, что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет направлен односторонний акт передачи квартиры.

Парадоксальная ситуация: разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ) не получено, ключи не выдают, но дольщик уже извещен о необходимости принять квартиру и даже предупрежден о последствиях уклонения. Что делать?

Во-первых, если на момент получения вами уведомления о готовности передать квартиру РВЭ не получено, то мы не рекомендуем идти на осмотр квартиры, так как в случае обнаружения вами недостатков, которые вы, безусловно, отразите в акте комиссионного осмотра, в суде застройщик заявит, что эти недоделки являлись прямым следствием того, что дом ещё не был окончен строительством, а после получения РВЭ всё было устранено.

Во-вторых, немедленно пишите претензию застройщику! В дальнейшем именно наличие этой претензии может сыграть решающую роль при рассмотрении судом вашего иска о взыскании неустойки, ведь недобросовестный застройщик через 2 месяца после получения РВЭ может направить вам односторонний акт, даже если фактическая выдача ключей ещё не началась.

В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:

1. Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о готовности передать квартиру, РВЭ не было получено, фактическая выдача ключей не началась, а акты приёма – передачи не подписываются. Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты, времени звонка, ф.и.о и должности сотрудника предоставившего информацию), на результаты вашего прибытия на объект с целью его приёмки и т.д.

2. Заявить требование о передаче квартиры, а также об уплате неустойки за просрочку, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки претензии.
Наличие претензионной переписки имеет решающее значение для успеха дела. Данная переписка существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.

Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно, любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления такой претензии. Но! Время может быть упущено, и пока вы соберётесь пойти к юристам, застройщик может успеть отправить вам односторонний акт приёма – передачи квартиры, а если до этого момента вы никаких ответных действий не предприняли, то ваши шансы на получение хорошей суммы неустойки становятся минимальными.

Важно понимать, что, направляя подобные уведомления, застройщик заранее готовится к судебным тяжбам и планирует таким образом уменьшить период, за который дольщик будет взыскивать неустойку. Сделайте и вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите претензию, даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для вас. К сожалению, предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно: задержка может продолжаться несколько месяцев… Отправка же претензии вас ни к чему не обяжет, но зафиксирует факт недобросовестного поведения застройщика и сослужит хорошую службу в случае, если в дальнейшем вы все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.

Сотрудники нашего бюро имеют большой опыт работы с подобными ситуациями и будут рады помочь вам защитить свои права!

Наглядным примером подобного недобросовестного поведения застройщика является дело нашего клиента – жителя ЖК Татьянин парк (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»).

В 2013 году между дольщиком и ООО «Стройкомплекс «Говорово» был заключён договор участия в долевом строительстве, согласно которому квартира подлежала передаче в течение 4-х месяцев, исчисляемых с 01 января 2016 года, то есть не позднее 30 апреля 2016г.

В феврале 2016г. дольщик получил сообщение о готовности передать объект долевого строительства с предложением явиться на его принятие в период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. Однако по состоянию на 01 апреля 2016 года разрешение на ввод в эксплуатацию так и не было получено, в связи с чем дольщик не посчитал возможным прийти на осмотр квартиры.

После того, как дом был введён в эксплуатацию, застройщик уже по электронной почте повторно направил приглашение на осмотр. Дольщик прибыл в согласованное время на объект, однако выявленные недостатки не позволили подписать акт приёма – передачи. Вместо этого был составлен акт комиссионного осмотра, в котором были отражены указанные недоделки и дан срок (месяц) на их устранение.

В конце мая застройщик направил дольщику электронное письмо, в котором сообщил об устранении недостатков и снова пригласил на приёмку. Однако после повторного осмотра квартиры выяснилось, что ничего сделано не было, поэтому дольщик повторно заполнил дефектную ведомость, в которой дал застройщику ещё две недели на ликвидацию недоделок. Ведомость была направлена ценным письмом по почте.

В середине июня застройщик сообщил, что недостатки устранены, дольщик в этом убедился, и, наконец, был подписан передаточный акт. Так как фактическая площадь квартиры увеличилась, то также было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым дольщик должен был внести доплату, что и было сделано. Однако застройщик решил повернуть эту ситуацию в свою пользу и в суде, в качестве обоснования своей позиции, сделал вывод о том, что так как полный взаиморасчёт произошёл только в июне, то обязанность застройщика по передаче квартиры до этого момента не возникла. Также он просил в случае взыскания неустойки, снизить её до 5 000 руб., исходя из стоимости устранения недостатков, из-за которых не был подписан передаточный акт.

Безусловно, суд не согласился с такими доводами застройщика, а активные действия дольщика посчитал оправданными и не являющимися злоупотреблением правом.

На момент подписания акта приёма передачи сумма неустойки составила 484 983,60руб., но судья Никулинского районного суда Шайхутдинова А.С. посчитала возможным снизить её до 346 216,00руб. Также были взысканы 50 000руб. штрафа, 5 000р., морального вреда, 20 000руб. расходов на представителя (в полном объёме), 1 800руб. расходов на доверенность, а всего: 423 016,00руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение. Однако судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение Никулинского районного суда в силе, а жалобу застройщика без удовлетворения. На сегодняшний день дольщик уже получил взысканные суммы на счёт.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Делимся образцом уведомления о готовности принять объект.
Безусловно, текст может быть скорректирован в соответствии с вашими требованиями.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Нередко дольщики сталкиваются с ситуацией, когда при приёмке квартиры представители застройщика начинают шантажировать, ставя условием получения ключей подписание дополнительного соглашения об изменении срока.

Рекомендуем вам не поддаваться на угрозы, а потребовать предоставить акт приёма передачи для подписания. При этом здесь нужно понимать, что согласно п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве) «…Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства», таким образом, застройщик не просто обязан передать вам квартиру по акту приёма – передачи, но и каждый день задержки в подписании акта ему стоит денег, то есть это ему попросту невыгодно.

Если вам удалось заставить представителя застройщика предоставить вам для подписания акт приёма передачи, то о ключах уже можете не беспокоиться: с момента передачи квартиры вы вправе начать ей пользоваться незамедлительно, в том числе менять замки. В свою очередь застройщик не вправе чинить вам препятствия при совершении указанных действий. Обращаем ваше внимание: не подписывайте акт приёма-передачи с открытой датой! Проставьте её от руки.

Однако бывают случаи, когда представители застройщика не внимают вашим доводам и не дают возможность подписать акт приёма – передачи квартиры без пресловутого дополнительного соглашения. В такой ситуации тоже не стоит отчаиваться.

Постарайтесь забрать экземпляр этого дополнительного соглашения себе или сделайте его фотографию (это будет дополнительным доказательством вашей позиции в суде). После этого спокойно направляйтесь домой и составьте письменную претензию, в которой укажите следующее:

1. Представители застройщика на объекте неправомерно принуждали вас к подписанию дополнительного соглашения о переносе сроков, с которым вы не согласны;
2. Представители застройщика отказывали вам в подписании акта приёма – передачи квартиры, несмотря на то, что вы готовы были её принять, таким образом, препятствуя вам в выполнении ваших обязанностей;
3. Вы, руководствуясь договором долевого участия и законом № 214-ФЗ, требуете немедленно передать вам квартиру по акту приёма – передачи.

Претензию направьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения на адрес регистрации застройщика (т.н. юридический адрес).

И теперь уже застройщику придётся «бегать за вами», так как в суде застройщик уже не сможет обвинять вас в уклонении от принятия квартиры. Эта претензия будет подтверждать вашу добросовестность и усиливать вину застройщика в увеличении просрочки, вследствие умышленного уклонения от передачи квартиры.

Нам пришёл вопрос: Что бы Вы могли посоветовать своим будущим клиентам по юридически грамотной фиксации недостатков, чтобы потом это стало доказательством в суде?

Безусловно, самое лучшее, что вы можете сделать – это прийти на приёмку квартиры с экспертом, который проведёт все необходимые замеры, составит грамотно акт осмотра, дефектную ведомость, экспертное заключение и другие технические документы. Также эксперт даст рекомендации о том, позволяют ли имеющиеся недостатки принять квартиру или есть основания для отказа от подписания акта приёма – передачи.

Если вы самостоятельно осматриваете квартиру, то вы также должны составить (заполнить) акт осмотра с фиксацией всех замеченных вами недоделок. При этом необходимо, в том числе, ориентироваться на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г, в котором прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Неисправность (неработоспособность) инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) являются существенными недостатками, которые могут позволить отказаться от подписания акта приёма передачи квартиры с требованием их устранения в установленный дольщиком срок (примерно 1 месяц). Такие недостатки, как слой пыли на подоконнике, наличие полиэтиленового (или другого) покрытия на окнах, царапина на дверной ручке и т.д. не являются существенными и, соответственно, позволят застройщику заявить об уклонении дольщика от подписания акта приёма – передачи квартиры.

Не менее важный момент - все недостатки необходимо фотографировать. Желательно, чтобы на фотографии отражалась дата, место (сделайте фотографии рядом с дверью Вашей квартиры, по возможности, чтобы в кадр попал представитель застройщика). Сделайте видеозапись осмотра. И даже несмотря на то, что её приобщить к материалам делам не получится, запись можно продемонстрировать судье.

Акт осмотра должен быть подписан дольщиком и представителем застройщика. Требуйте от представителя застройщика предъявления доверенности, в которой указаны его полномочия на подписание такого акта. Если вам отказываются предоставить копию доверенности, сделайте её фотографию, а данные укажите в акте. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт – сделайте в нём соответствующую отметку.

На основании акта осмотра необходимо составить дефектную ведомость, в которой необходимо помимо отражения выявленных в ходе осмотра недостатков, привести ссылки на несоответствие конкретным ГОСТам, СНИПам, и т.д

Далее необходимо немедленно направить ценным письмом с описью вложения письменное требование застройщику устранить выявленные недостатки. Ближе к дате, к которой застройщик должен их устранить (указана Вами в акте осмотра), направить письмо, в котором вы напоминаете о необходимости их устранения, требование передать квартиру надлежащего качества и о вашей готовности её принять (укажите дату вашего приезда на объект). Если к повторному осмотру существенные недостатки не будут устранены, необходимо проделать вышеописанные действия заново. При этом можно писать письма почаще – раз в две недели. Судью необходимо убедить в том, что вы не уклонялись от подписания акта, а активно пытались принять квартиру. Опять же, это всё имеет значение при наличии существенных недостатков.

Так как самые важные действия (составление акта осмотра, дефектной ведомости и других технических документов) требуют специальной подготовки, мы ещё раз настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертом, а лучше с двумя.

Даже если выявленные недостатки позволят принять квартиру, при наличии технической экспертизы вы можете заставить застройщика их устранить (тем самым не переплачивая за ремонт) или устранить самостоятельно, взыскав с него эти расходы.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертными компаниями, которых мы можем рекомендовать.

Нам пришёл вопрос: Добрый день! Составляю исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика. В подпункте 3 ч. 1 ст. 131 ГПК сказано, что в исковом заявлении, в том числе, должна быть указана цена иска, а в ст. 90 ГПК сказано, что «Цена иска определяется по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы». Если я заявляю в иске сумму неустойки 200 000руб, штраф 50%., моральный ущерб 50 000руб., то цена иска будет 350 000руб.?

Отвечаем: В цену иска включается только сумма неустойки. Для расчёта государственной пошлины также учитывается только сумма неустойки (сумма штрафа и компенсации морального вреда не учитываются). Поэтому в вашем случае цена иска будет составлять 200 000руб.

Обращаем Ваше внимание, что в решениях, которые мы публикуем (если не расписываем заявленные требования), под фразой «цена иска» понимается исключительно сумма взыскиваемой неустойки.

Вопрос: почему штраф, который по закону ОЗПП фактически является законной неустойкой, не рассматривается как имущественное требование и не включается в цену иска?

Полагаем, что тут следует обратиться к тексту закона «О защите прав потребителей», предусматривающему взыскание штрафа: «В п. 6 статьи 13 Закона предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя…) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (…), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Таким образом, взыскание штрафа, если даже об этом заявлено в иске, не означает разрешение денежного требования (спора), в связи с чем размер данной санкции не включается в суммы, которые определяют цену иска.

Стоит отметить, что в исковых заявлениях в просительной части юристы, как правило, не указывают сумму полагающегося штрафа, а вместо этого пишут: «за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца».

Как правило, вопрос о том, какие суммы включать в цену иска, возникает:

1. когда необходимо решить, в какой суд обращаться: мировой или районный (включение указанных требований в цену иска может привести к возвращению искового заявления, если на основании ошибочного включения обсуждаемых сумм в цену иска, он стал подсуден районному суду, в то время как при правильном расчёте цены иска, он подлежит рассмотрению мировым судьёй);

2. при расчёте суммы государственной пошлины: (ошибочное включение в цену иска лишних сумм может привести к излишней уплате государственной пошлины).

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в Апелляционном определении от 16.09.2014г., отказывая в удовлетворении частной жалобы, в которой истец просил отменить определение районного суда о возвращении иска в связи с неподсудностью, указала: «…Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска, поскольку данные требования производны от основного имущественного требования…».

Ситуация: в ДДУ указан суд, в котором предполагается разрешать спор в случае невозможности его урегулирования путём переговоров. Вы изучили практику этого суда, суда, находящегося по месту вашей регистрации, и пришли к выводу, что хотите судиться по месту регистрации. Как быть? Можно ли подать иск в иной суд, чем указан в ДДУ?

Давайте разбираться.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

В соответствии с п. 1 статьи 16 этого же Закона «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными…».

Таким образом, оспорить подсудность можно. Для этого необходимо в исковом заявлении помимо требования о взыскании неустойки и иных выплат указать требование о признании недействительными условия ДДУ (пункт договора), устанавливающего договорную подсудность, так как этот пункт ущемляет Ваше право потребителя на выбор суда.

Обращаем Ваше внимание, что в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «…Судья не вправе, ссылаясь на статью 32, пункт 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ, возвратить исковое заявление потребителя, оспаривающего условие договора о территориальной подсудности спора, так как в силу частей 7, 10 статьи 29 ГПК РФ и пункта 2 статьи 17 Закона о защите прав потребителей выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу….».

Если Суд всё же возвратит исковое заявление (и такое бывает), то на такое определение может быть подана частная жалоба. В нашей практике есть случаи, когда приходилось оспаривать подобные определения.

Для того, чтобы Вы могли лучше ориентироваться в судебной практике того или иного суда, мы будем публиковать реальные результаты свежих судебных решений, которые приняты с участием наших юристов.

Дело на миллион!

Застройщик АО «А101-Девелопмент» , ведущий масштабное строительство на территории Новой Москвы, как и многие другие, допускает просрочку в передаче домов. Так, дольщик квартала таунхаусов «Вяземское» , который должен был въехать в свой дом ещё в августе 2015 года, смог его принять только в 2017 году. В юридическое бюро «Лексар» обманутый покупатель обратился в ноябре 2016 года. Так как стоимость таунхауса гораздо выше квартиры, и сумма неустойки за каждый день просрочки набегает существенная, мы решили взыскивать пени периодами примерно по 7-8 месяцев. Первый период мы определили со 2 августа 2015 года по 31 марта 2016 года (242 дня просрочки).

Как мы писали ранее, формула расчёта неустойки выглядит следующим образом:

Неустойка = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка ЦБ / 150 * кол-во дней просрочки

В период с 2015 по 2016 год ставка ЦБ менялась и на дату взыскания неустойки (31 марта 2016 года) составляла 11%, в то время как в 2015 году её размер был 8,25%

Безусловно, для клиента было выгоднее проводить расчёт по ставке 11% за весь период, что мы и сделали. Сумма неустойки при таком подсчёте составила 1 564 000руб.

В январе 2017 года мы подали исковое заявление в Видновский городской суд Московской области. Так как цена иска превысила 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 2 820,45руб.

В марте 2017 года состоялось основное заседание под председательством судьи Побединской М.А. Эта судья традиционно снижает сумму неустойки в два раза, даже если она превышает один миллион рублей, что в нашем случае было очень хорошо.

В итоге было взыскано:
790 000р. - неустойки;
20 000р. - компенсации морального вреда;
200 000 000р. - штрафа;
10 000р. – расходов на представителя;
2 820,45руб. – государственной пошлины,
а всего 1 022 820,45руб.

Исполнительный лист уже предъявлен в банк и оплачен, а исковое заявление за новый период подано в суд. Вперёд, за новым миллионом!

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

В 2014 году семейная пара приобрела в общую совместную собственность квартиру в мкр. «Красногорский», Нахабино. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО «Град» должен был передать её не позднее 31 декабря 2015 года.

В конце 2015 года, когда дом уже фактически был построен, но имелись сложности с подключением коммуникаций, застройщик предложил дольщикам прийти на осмотр и получить ключи от своей квартиры. Несмотря на радость от получения долгожданных ключей, дольщики всё же смогли выявить в помещении недостатки и отразить их в дефектной ведомости. Застройщик пообещал всё устранить, был подписан акт о допуске в квартиру для проведения ремонта, и дольщики полностью погрузились в эти хлопоты.

Наступила весна, а к работам по облагораживанию семейного гнёздышка супруги так и не смогли приступить: какой может быть ремонт, если в квартире нет то электричества, то воды? На все претензии отдел продаж отвечал: вы акт о допуске в квартиру для ремонта подписали? Подписали. Ключи получили? Получили. Свои обязательства застройщик исполнил, остальное – мелочи.

Такое отношение к себе, безусловно, дольщикам не понравилось, и в конце апреля 2016 года супруги обратились за помощью в наше бюро.

Мы изучили имеющиеся документы и выяснили, что дом, оказывается, до сих пор не введён в эксплуатацию!

Напомним, что согласно п. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – «закон № 214-ФЗ») обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Однако акт о допуске в квартиру для ремонта не является актом приёма – передачи, а вручение ключей – не снимает с застройщика обязанности передать квартиру в установленном законом порядке.

Поэтому первое, что мы сделали – направили застройщику требование о передаче квартиры в соответствии с законом № 214-ФЗ, а также предложили добровольно уплатить неустойку за период с 1 января 2016 года по дату направления претензии.

Как это почти всегда бывает, ответа на претензию супруги не получили, поэтому в середине мая мы сдали иск в Перовский районный суд г. Москвы.

Во время ожидания заседания, которое в связи с отпусками судей было назначено только на август, застройщик, наконец, получил Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, а через полтора месяца, 17 августа, дольщики подписали акт приёма-передачи квартиры. Таким образом, период просрочки с 1 января составил 230 дней, а сумма неустойки за этот период – 768 831,35руб. (так как за это время ключевая ставка снизилась с 11% до 10,5%, то мы сделали расчёт по периодам).

Здесь стоит отметить неудовлетворительную работу суда: ответчику не была направлена повестка о дате рассмотрения дела, поэтому оно было отложено на середину сентября. Для того чтобы второй раз такого не допустить, мы взяли отправку телеграмм на себя (эта услуга входит в стоимость). Однако заседание было отложено снова, так как в этот раз суд не направил ответчику материалы дела…

А пока мы выполняли работу суда по уведомлению ответчика о дате очередного заседания, юрист застройщика связался с дольщиками и предложил добровольно выплатить 250 000руб. Безусловно, на такую сумму супруги согласиться не могли.

Тогда на борьбу с дольщиком застройщик нанял адвоката.

Заседание, на котором в буквальном смысле слова разыгралась «битва» между нашим юристом и адвокатом застройщика, состоялось в сентябре 2016 года под председательством судьи Савостьянова С. В.

Адвокат застройщика требовал в иске отказать полностью, мотивировав:

1. тем, что квартира была фактически передана (ключи, акт о допуске для ремонта), следовательно, дольщик мог пользоваться квартирой, а застройщик исполнил свои обязательства;
2. а также пытался переложить вину за неполучение в предусмотренный договором срок на Министерство строительного комплекса Московской области.

На самом деле ни одно из этих обстоятельств не может являться основанием для отказа во взыскании неустойки, с чем судья согласился, однако всё же посчитал необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить её размер. В итоге в пользу дольщиков было взыскано:

по 192 107,93руб. – неустойки каждому супругу;
по 10 000,00руб. – компенсации морального вреда каждому;
по 101 053,86руб. – штрафа каждому (в полном объёме);
20 000руб. – расходов на оказание юридических услуг супруге, с которой мы заключали договор,
а всего: 626 323,58руб.

После заседания адвокат пообещал, что будет добиваться отмены этого решения в Московском городском суде, и через несколько недель даже направил краткую апелляционную жалобу, которую суд оставил без движения до конца ноября, предложив подготовить полный мотивированный текст. Однако либо адвокат так и не смог подготовить аргументированную позицию, либо был занят другими делами, но срок он пропустил, и решение вступило в силу.

Из-за Новогодней суеты в судах добиться получения исполнительного листа мы смогли только 26 января 2017 года. В этот же день мы отвезли его в обслуживающий застройщика банк, а уже через 2 рабочих дня взысканные суммы были зачислены на счета супругов.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Не построил гараж?
Верни двойную стоимость!

Городская целевая программа строительства гаражей-стоянок в городе Москве была инициирована Правительством Москвы в 2008 году и предполагала возведение «доступных» паркингов в различных районах города по цене 350 000руб. Для проектирования и строительства объекта гаражного строительства в районе Коньково распоряжением Правительства Москвы от сентября 2011г. были выделены бюджетные средства города, а за несколько лет до этого Государственное Унитарное Предприятие г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (далее – «ГУП ДС г. Москвы») было наделено функциями застройщика. Эти меры, вероятно, должны были вселить в покупателей уверенность в том, что уж под контролем-то города все планы будут реализованы в срок.

Жительница Коньково, обрадованная возможности приобрести постоянное парковочное место для своего автомобиля, заключила в мае 2012 года с ГУП ДС г. Москвы договор участия в долевом строительстве в гаражном комплексе. 350 000руб. были внесены в счёт оплаты будущего машино-места в тот же день. Перспективы окончания стройки в ближайшем будущем радовали – согласно ДДУ уже к 30 июня работы должны были быть завершены.

Однако в какой-то момент что-то пошло не так..

Сначала в июне 2012 года застройщик предложил изменить условия договора, касающиеся срока окончания строительства, на апрель 2013 года. Дольщица пошла навстречу и подписала соответствующее дополнительное соглашение к ДДУ. Затем буквально через месяц застройщик вновь попросил скорректировать сроки, продлив их уже до августа 2013 года. Дольщица снова согласилась и подписала документы.

А затем покупательнице раз в год стали приходить письма о том, что застройщик в очередной раз продлил разрешение на строительство и уведомляет о продлении срока передачи гаража. Каждый раз письмо от государственного предприятия хоть и расстраивало, но всё же вселяло надежду на то, что «уж в этот – то раз точно всё доделают». Так прошло почти пять лет…

В декабре прошлого года москвичка решила прекратить свои мучения и по совету такого же обманутого покупателя ненародного гаража решила обратиться в наше бюро за помощью в расторжении договора участия в долевом строительстве. Работу решено было начать сразу же после новогодних праздников.

Мы подготовили уведомление о расторжении договора, сделали расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами и все документы направили в адрес ГУП ДС г. Москвы.

Согласно п. 4 ст. 9 закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно п. 2 ст. 9 этого же закона указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Таким образом, период, за который мы взыскивали проценты, начал исчисляться с мая 2012 года, когда дольщица выплатила стоимость машино-места, и составил 1720 дней. Этот же пункт статьи 9 закона № 214-ФЗ даёт застройщику 20 рабочих дней на добровольный возврат цены ДДУ и набежавших процентов.

Однако ГУП ДС г. Москвы никак не отреагировал на наше уведомление, поэтому мы были вынуждены подать иск в Черёмушкинский районный суд г. Москвы. На дату подачи иска просрочка увеличилась до 1 748 дней, а сумма процентов превысила цену парковочного места и составила 407 866,66руб.

Судебное заседание состоялось в марте этого года под председательством судьи Иваховой Е. В. Представитель ГУП ДС г. Москвы явился в судебное заседание, не возражал против возврата денежных средств, уплаченных в счёт цены договора, однако категорически был против удовлетворения остальных наших требований (о взыскании процентов, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов). Выслушав доводы ответчика и аргументы нашего юриста, суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований дольщицы. Однако так как сумма процентов была явно несоразмерна нарушенному обязательству (превысила цену машино-места), то суд счёл возможным применить к ней ст. 333 ГК РФ.

В результате судья Ивахова Е. В. взыскала:
350 000 руб. – стоимость машино-места;
100 000 руб. – процентов за пользование суммой договора;
1 500 руб. – процентов за пользование денежными средствами;
10 000 руб. – компенсации морального вреда;
230 750 руб. – штрафа (в полном объёме);
20 000 руб. – расходов на представителя;
1 820 руб. – расходов на заверение доверенности у нотариуса,
а всего: 714 070 руб.

Таким образом, дольщица вернула 204% вложенных средств!
P.S. В настоящий момент «Народный гараж» в Коньково так и не достроен…

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Два свежих решения по делам дольщиков из ЖК «Марьино град» (застройщик ООО «МарьиноСтрой»).

По первому делу просрочка составила 442 дня, сумма неустойки за этот период – 652 171руб. Судья Никулинского районного суда г. Москвы Кузнецова Е. А. взыскала:
- 300 000руб. неустойки;
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 155 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 11 700руб. – судебных расходов;
а всего: 476 700руб.

По второму делу просрочка составила 448 дней, сумма неустойки за этот период – 698 073,60руб. Судья Пресненского районного суда г. Москвы Лебедев Ю. В. взыскал:
- 698 073,60руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 354 036,80руб. – штрафа (в полном объёме);
- 10 000руб. – судебных расходов;
а всего: 1 072 110,40руб.

Ещё одно свежее дело.

Для дольщика ЖК «Калейдоскоп» (застройщик ООО «Жилищная компания») покупка квартиры была инвестиционный проектом. Купив за собственные деньги квартиру менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.
Цена квартиры составляла 2 179 120руб.

Поверив обещаниям застройщика, дольщик решил подождать ещё полгода (до конца 2016г.), в надежде, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования.

Однако наступил 2017 год, а стройка так и не закончилась. Решив, что «время – деньги», а также подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ на возврат указанных сумм, и подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области. На дату заседания сумма процентов составила 835 329,32руб.

Судья Лапшина И. А. взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств;
200 000руб. – штрафа;
10 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на представителя;
10 372,25руб. – государственной пошлины,
а всего: 2 991 112,66руб.

Таким образом, менее чем за два года дольщик вернул 135% вложенных средств, что в два раза выгоднее, чем если бы он положил эти деньги на депозит под 10% годовых.

Сегодня хотим предложить Вашему вниманию редкое судебное решение, в котором судья пересчитала неустойку по единой ставке, действовавшей на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ (дата, до которой квартира должна быть передана).

В 2015 году мать и дочь решили купить квартиру в долевую собственность в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»). Как мы уже писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Эта схема выгодна застройщику, так как первоначальному (своему) покупателю квартира продаётся по низкой цене, от которой в случае просрочки сдачи дома впоследствии и будет рассчитываться неустойка в случае её взыскания реальными гражданами – участниками долевого строительства. Стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 2 529 040руб.

По условиям договора участия в долевом строительстве квартира должна была быть передана дольщицам до 30 июня 2016 года, однако этого не произошло. За помощью в разрешении ситуации в октябре они обратились в наше бюро.

Женщин беспокоило то, что так как они купили квартиру в долевую собственность, но не являются супругами, то им придётся взыскивать неустойку каждой за себя. Это распространённое заблуждение мы быстро развеяли, сообщив, что претензию и иск будем подавать один на двоих, а вот исполнительных листа будет два – для каждой дольщицы отдельно. Мы подготовили одно требование об уплате неустойки, выждали 10 дней и подали иск в Видновский городской суд Московской области.

В это время мать и дочь успели принять квартиру и получить ключи, поэтому в заседании мы уточнили исковые требования, сделав перерасчёт неустойки с 01 июля 2016 года по дату подписания акта. Так как за время просрочки ключевая ставка снизилась с 10,5% до 10% (с 19 сентября), то мы сделали расчёт периодами, потому что этот способ имеет наибольшее распространение в судах Москвы и области. При таком подсчёте сумма заявленной неустойки составила 239 412,00руб. из расчёта:

Период просрочки с 01 июля 2016г. по 18 сентября 2016г. (80 дней, ставка 10,5%)
2 529 040,00*0,105 / 150 * 80 = 141 624 руб. 00 коп
Период просрочки с 19 сентября 2016г. по 15 ноября 2016г. (58 дней, ставка 10%)
2 529 040,00*0,1 / 150 * 58 = 97 788 руб. 00 коп.

Заседание состоялось в январе 2017 года. Судья Зырянова А. А. к нашему удивлению пересчитала неустойку, применив ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанную в договоре участия в долевом строительстве, то есть по ставке 10,5% за весь период просрочки в 138 дней. При таком подсчёте сумма неустойки составила 244 305,26руб.
2 529 040,00*0,105 / 150 * 138 = 244 305,26руб.

Несмотря на то, что этот способ расчёта имеет своё обоснование, в судах общей юрисдикции практика, в соответствии с которой применяется ставка, действовавшая на дату исполнения обязательства, указанная в договоре долевого участия, практически отсутствует.

Но даже этот способ подсчёта не уберёг нас от снижения суммы: по ходатайству Ответчика судья применила статью 333 ГК РФ и уменьшила неустойку до 160 000руб. Тем не менее, дополнительно были взысканы:
20 000руб. – компенсации морального вреда;
50 000руб. – штрафа;
20 000руб. – расходов на представителя.
А всего: 250 000руб. при сумме заявленной неустойки 239 412руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже в первых числах марта мы сдали исполнительные листы в банк. На сегодняшний день мать и дочь получили на свои счета взысканные суммы.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Уважаемые жители!

С сегодняшнего дня в третий раз в этом году снизилась ключевая ставка. Теперь она составляет 9%. Так как при снижении ключевой ставки выгодней делать расчёт неустойки по периодам, то мы напомним, как менялась ключевая ставка с 2016 года, а также приведём формулу расчёта за соответствующие периоды.

Текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ (www.cbr.ru):

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования приравнялась к ключевой ставке, которая на тот момент составляла 11 % (в формуле учитывается как 0,11)
Период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

С 14 июня 2016г. - 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
Период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

С 19 сентября 2016г. - 10% (в формуле учитывается как 0,1)
Период с 19.09.2016г. по 31.12.2016г. (104 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 104

Период с 01.01.2017г. по 26.03.2017г. (85 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 85

С 27 марта 2017г. - 9,75% (в формуле учитывается как 0,0975)
Период с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. (36 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0975 / 150 * 36

Со 02 мая 2017г. - 9,25% (в формуле учитывается как 0,0925)
Период со 02.05.2017г. по 18.06.2017г. (48 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 48

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0925 / 150 * 12

Корректировка к предыдущему сообщению.
В последней формуле опечатка, должно быть так:

С 19 июня 2017г. – 9% (в формуле учитывается как 0,09)
Период со 19.06.2017г. по 30.06.2017г. (12 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,09 / 150 * 12

Сегодня хотим поделиться интересным делом о расторжении ДДУ на покупку апартамента.

В 2015 году дольщик решил купить на стадии строительства апартаменты в «Клубном доме на Менжинского» (застройщик ООО «Капель +») . Так как такого объекта недвижимости, как апартаменты, в законодательстве нет, то по документам они проходят как офисные/торговые/складские помещения в офисных, торговых торгово-развлекательных центрах, как номера в гостиницах (чем, собственно, апартаменты и являются) и под другими видами нежилых помещений. Как мы писали ранее, главной причиной их покупки является более низкая цена по сравнению с покупкой квартиры при прочих равных условиях. В данном случае цена приобретённого дольщиком апартамента составила 5 317 200руб.

Согласно проектной декларации и условиям договора участия в долевом строительстве этот дом является многофункциональным деловым центром, а объектом долевого строительства – нежилое помещение.

Дом должен был быть построен ещё летом 2016 года, а апартаменты переданы покупателям – не позднее 31 декабря. Однако по состоянию на сентябрь 2016 года не был возведён даже первый этаж. Стало понятно, что к указанному в ДДУ сроку квартира передана не будет.

Согласно ч. 1 п.1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Несмотря на то, что при таких основаниях расторжение ДДУ законом не предусмотрена процедура направления застройщику соответствующего уведомления, мы всё же его направили, предложив выплатить проценты за пользование денежными средствами добровольно. Сделано это было для того, чтобы получить по Закону о защите прав потребителей штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Так как застройщик никак не отреагировал на наше письмо, мы подали иск в Бабушкинский районный суд г. Москвы. На дату судебного заседания сумма процентов за пользование денежными средствами (820 дней) составила 2 825 205р. Таким образом, цена иска составила внушительные 8 142 405руб., а сумма госпошлины 35 712руб. Так как для дольщика эти суммы являлись значимыми, то на заседание он пришёл вместе с семьёй.

В суде представитель застройщика попытался воспользоваться тем, что согласно условиям ДДУ дом является многофункциональным центром, а объект ДДУ – нежилым помещением, поэтому Закон о защите прав потребителей к данным правоотношениям применён быть не может. Тем не менее, мы смогли доказать, что дольщик планировал использовать апартамент для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому штраф должен быть взыскан.

Судья Зотова Е.Г. согласилась с нами, признала ДДУ расторгнутым и взыскала:
5 317 200руб. – стоимости апартамента;
2 825 205руб. – процентов за пользование денежными средствами,(в полном объёме);
2 000 000руб. – штрафа;
5 000руб. – компенсации морального вреда;
32 100руб. – расходов на представителя;
35 712руб. – государственной пошлины,
а всего: 10 215 217руб.

Таким образом, дольщик взыскал почти 200% стоимости апартамента.

Дольщице из ЖК «Квартал Гальчино» застройщик ООО «Квартал Гальчино» передал квартиру с задержкой в 214 дней. При этом куплена она была по договору уступки. Так как действие происходило в 2015 году, когда ставка рефинансирования составляла 8,25%, при этом цена квартиры по ДДУ была менее 1 500 000руб., то сумма неустойки за этот период оказалась небольшая – всего 189 000руб. За нашей помощью дольщица обратилась в конце марта этого года.

Мы направили застройщику претензию, и уже в середине апреля подали иск в Домодедовский городской суд Московской области. В конце мая состоялось заседание, на котором застройщик предложил подписать мировое соглашение на сумму 70 000руб. Мы не согласились, однако попросили суд отложить рассмотрение дела, так как появился шанс вступить с застройщиком в переговоры. В итоге уже на следующем заседании судья Трушкин Ю. А. утвердил мировое соглашение на 125 000руб.


Квартира в ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс») должна была быть передана дольщику до 31 декабря 2015 года, однако дом до сих пор не введён в эксплуатацию. В конце декабря прошлого года, после обращения в наше бюро, мы направили застройщику претензию, а ещё через полторы недели сдали иск в Щербинский районный суд г. Москвы. Дело попало к судье Киприянову А.В.

На дату направления претензии сумма неустойки составила 489 384,67руб. В марте должно было состояться заседание, однако ответчик на него не явился. Мы уточнили исковые требования, и рассмотрение дела было отложено до мая. Однако и в мае от застройщика никто не пришёл, а мы ещё раз уточнили наши требования на эту дату (цена иска составила 740 366,72руб.). В третий раз судья решил, что мы уже достаточное количество раз извещали застройщика о заседании, поэтому рассмотрел иск без него. В итоге было взыскано:

- 740 366,72руб. неустойки (в полном объёме);
- 10 000руб. компенсации морального вреда;
- 370 183,36руб. – штрафа;
- 22 100руб. – судебных расходов;
а всего: 1 142 650,08руб.

Три месяца – и миллион в кармане!

Квартал таунхаусов «Вяземское» находится в живописном месте недалеко от Москвы по Калужскому шоссе. Формат «таунхаус» предполагает малоэтажную застройку (2-3 этажа), с отдельным входом в многоуровневую (по числу этажей) квартиру. Такое жилье считается элитным, поэтому стоит дороже. Молодые супруги, планировавшие обосновать здесь уютное семейное гнёздышко, приобрели таунхаус в этом квартале в самом начале стройки – в 2013 году. При этом, как это часто бывает, отдел продаж заверил, что ввиду малого числа этажей дома будут построены быстро, а заветные ключики будут переданы уже до конца 2014 года.

Однако застройщик ООО «А 101-Девелопмент» не смог сдать эти трёхэтажные дома не только к концу 2014 года, но и в указанный в ДДУ срок – не позднее 01 августа 2015 года.

Безусловно, как каждого обманутого дольщика, просрочка не могла не расстроить супругов, но оптимистичные сотрудники отдела продаж продолжали «кормить их завтраками» и просили подождать «ещё чуть-чуть». В начале 2016 года терпению дольщиков пришёл конец, и для борьбы с застройщиком семейная пара обратилась в наше бюро.

Проведя традиционные мероприятия по досудебному урегулированию спора, в конце мая прошлого года мы подали иск по месту нахождения ответчика – Видновский городской суд Московской области.

Так как просрочка началась в 2015 году, когда ставка рефинансирования, составлявшая 8,25%, не была привязана к ключевой ставке, а иск мы подавали в 2016 году, когда Центральный банк России их сравнял, взяв за ориентир именно ключевую ставку (11%), то возник классический вопрос: как считать неустойку?

Безусловно, в данном случае для дольщиков было выгодно считать неустойку по единой ставке 11% за весь период просрочки, который на дату заседания составил уже 339 дней! Так как стоимость таунхауса превышала 7 миллионов рублей, то и неустойка за этот период набежала внушительная: 1 867 657,03руб.

Судья Зырянова А. А. согласилась с предложенным нами расчётом, однако (как это обычно бывает с суммами с шестью нулями) решила применить статью 333 ГК РФ и снизить неустойку. Тем не менее, общий результат оказался впечатляющим:
1 000 000руб. – неустойки;
20 000р. - компенсации морального вреда;
300 000р. - штрафа;
30 000руб. – услуги бюро (в полном объёме)
1 667р. – государственной пошлины,
а всего 1 351 667,00 руб. (так как истцов было два, то в пользу каждого было взыскано по 675 833,50руб.).

Судья быстро изготовила полный текст решения, а застройщик не стал продолжать омрачать супругам жизнь, решив не подавать апелляционную жалобу. Таким образом, оно вступило в силу 12 августа 2016г. Судебные работники в этот раз тоже проявили чудеса оперативности и выдали исполнительный лист буквально через 5 дней.

Оставалась последняя часть «квеста»: получить взысканные суммы на счёт.

Так как свободные таунхаусы ещё оставались, и продажи шли, то ещё до получения исполнительного листа наши сотрудники под видом покупателей приехали в отдел продаж и попросили ознакомиться с текстом предлагаемого к подписанию договора участия в долевом строительстве. Получив заветную информацию о банке, в который надлежало производить оплату, мы сразу подготовили соответствующее заявление. Как только лист был добыт, мы отнесли его в этот банк, и уже на следующий рабочий день взысканные суммы поступили на счета супругов.

Итого: с момента обращения в суд до получения неустойки и сопутствующих сумм прошло всего 3 месяца!

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла

Уважаемые участники долевого строительства ЖК "Томилино"!

В нашей группе Вконтакте "Московский дольщик" проходит голосование.

Мы анализируем застройщиков, работающих в Москве и Московской области, независимо от масштабности стройки. Единственный критерий - он должен быть интересен ВАМ!
Также исследуем предлагаемые дольщикам к подписанию договоры участия в долевом строительстве на предмет их соответствия действующему законодательству.

Примеры недавних опубликованных нами анализов:

ЖК "МАРЗ"
ЖК "Брюсов парк" ч. 1
ЖК "Брюсов парк" ч. 2
ЖК "Болтино"
ЖК "Переделкино ближнее"
ЖК "Катюшки"
ЖК "Андерсен"
ЖК "Новое Пушкино"
ЖК "Мортонград Путилково"
ЖК "Москва А 101"
ЖК "Зелёные аллеи"
и многие другие.

Ещё несколько дней назад ЖК "Томилино" занимало 7 строчку голосования, однако сегодня дольщики ЖК "Новокосино-2" отодвинули Ваш ЖК на 8 место (из 10)... Не верим, что в других новостройках жители более сплочённые!

Вступайте в группу Московский дольщик и поддержите своих соседей!

Несколько дней назад мы рассказывали о деле, связанном с расторжением ДДУ на апартаменты, после чего нам пришло несколько вопросов. Их общая тема: апартамент и квартира: в чём отличие?

При слове «апартаменты» каждый из нас представляет что-то своё. Кто-то – шикарный номер в отеле, кто-то просторную квартиру в элитном жилом комплексе, кто-то обычную квартиру, но с панорамным остеклением. В западных странах под апартаментом понимают жильё, предназначенное для сдачи внаём. Их же снимают туристы, предпочитающие на время путешествия пожить в частной квартире, а не в отеле.

А что же такое апартаменты в России? Чем апартаменты отличаются от привычной квартиры? И почему в последние годы застройщики предлагают их всё чаще?

Давайте разбираться.

Итак, начнём с того, что такой вид недвижимости, как «апартаменты», в Российском законодательстве отсутствует… Последние три года идут активные дискуссии на тему введения этого термина в жилищный и гражданский кодексы, однако, в отличие от машино – мест, которые стали самостоятельным объектом недвижимости с этого года, статус апартаментов так и не изменился.

Апартаменты упоминаются в Российском законодательстве всего несколько раз.

Согласно ныне не действующему приказу Федерального агентства по туризму (Ростуризм) от 21 июля 2005 г. N 86 г. «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» апартамент - номер площадью не менее 40 кв.м., состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел (ванна/душ, умывальник, унитаз) и кухонное оборудование. Согласно ранее разработанной классификации, апартамент относился к высшей категории номеров.

Действующий же приказ Министерства спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (Минспорттуризм России) от 25 января 2011 г. N 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» не даёт определения апартаментам, но также выделяет его в высшую категорию гостиничных номеров, к которой предъявляются определённые требования. Среди них всё то же количество комнат (2 и более), площадь номера не менее 40 кв.м., наличие кухонного оборудования и полного санузла, а также требования к техническому оснащению номера, наличию в нём определённого комплекта мебели и средств гигиены. И только при соблюдении указанных в данном приказе условий, такой номер имеет право называться «апартаментом».

Таким образом, в действующем законодательстве под апартаментами понимается гостиничный номер высшей категории, который должен отвечать установленным Приказом Минспорттуризма России требованиям.

Ещё апартаменты упоминаются в Постановлении Правительства Москвы от 11 ноября 2014г. № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 г. N 228-ПП». В этом документе были уточнены формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в Москве, в соответствии с которыми апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и т.д.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Логика властей понятна: если согласно действующему законодательству, апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

А что же продают застройщики под видом апартаментов?

Если коротко, то продают кто – что. Одни, следуя логике закона, предлагают «номера» в гостиницах, другие – нежилые помещения (офисы) в торговых, торгово-развлекательных или развлекательных центрах, то есть в коммерческих зданиях, третьи – складские помещения. Однако все эти помещения позиционируются застройщиками как «нестандартный вариант» или «новый формат» жилья.

Почему же в этих домах нельзя построить полноценные жилые помещения?

Дело в том, что перечень жилых помещений установлен Жилищным Кодексом России (далее – «ЖК РФ»), и он является закрытым. В п. 1 статьи 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Ими являются:
Жилой дом, часть жилого дома;
Квартира, часть квартир;
Комната.

Может быть, апартаменты всё-таки можно причислить к квартире или хотя бы к комнате?

Давайте читать дальше статью 16 ЖК РФ:
П. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
П. 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
П. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Нет, из приведённых положений закона этого не следует. И квартира, и комната должны находиться в Жилом доме, коими ни гостиница, ни, тем более, бизнес или деловой центр не являются.

Согласно действующему законодательству нежилые помещения в многоквартирных домах строить можно, а жилые помещения в коммерческой недвижимости – нельзя.

Тем не менее, рынок полон предложений апартаментов, и спрос на них продолжает расти. Давайте подробней рассмотрим, в чём же заключается отличие квартиры от пресловутых апартаментов.

1. Стоимость

Так как апартаменты – это, как правило, офисные (нежилые) помещения, то их стоимость ниже квартир. Разница в стоимости колеблется в пределах 10-20% за квадратный метр. Именно этот фактор более всего привлекает покупателей к этой недвижимости.

2. Инфраструктура

Обратите внимание на то, где вам предлагается приобрести апартаменты. Как правило, такие объекты социального значения, как школы и поликлиники, находятся в отдалении, и надеяться на то, что они будут построены в «шаговой доступности», бессмысленно. К строительству нежилых помещений предъявляется гораздо меньше требований, чем к многоквартирным домам. Застройщик, например, не обязан облагораживать территорию вокруг дома, обустраивать детские и иные площадки. Отсутствие социальной нагрузки на застройщика является одной из основных причин того, что апартаменты дешевле квартиры.

3. Перепланировка

Понятие «свободная перепланировка» вполне уместно при покупке апартаментов, так как их можно перекраивать под себя как угодно без необходимости получения многочисленных согласований с различными государственными учреждениями. Все ограничения касаются только несущих конструкций.
Покупая же «квартиру свободной планировки», вы получаете жилое помещение без возведённых перегородок, которые предусмотрены проектом. А если вы не хотите возводить перегородки или желаете, чтобы они были в других местах, то это считается перепланировкой со всеми вытекающими последствиями.

4. Регистрация

Оформить постоянную регистрацию (прописаться) в апартаментах нельзя, так как они являются нежилыми помещениями. Исключения составляют «номера» в гостинице, где временную регистрацию, хоть и с некоторыми трудностями, но оформить можно. На этот пункт обращаем особое внимание, так как многие недобросовестные застройщики на этапе продаж заверяют в обратном. Новосёлы же, получая отказ в регистрации по месту фактического проживания, зачастую оказываются к этому не готовыми.

5. Стоимость коммунальных услуг

Так как апартаменты являются нежилыми помещениями, то размер ежемесячной квартплаты в них выше в среднем на 10-20%. Это связано с тем, что для коммерческой недвижимости ставки выше, чем для жилых домов.

6. Возможность пользоваться субсидиями

Владельцы апартаментов, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не могут воспользоваться льготами при оплате коммунальных услуг, так как они предоставляются только гражданам, проживающих в жилых домах.

7. Налоговая ставка.

В соответствии с Законом г. Москвы от 19.11.2014г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц» ставки налогов следующие:
0,1%-0,3% от кадастровой стоимости недвижимости – для жилых помещений;
0,5% - 2% от кадастровой стоимости недвижимости – нежилых помещений (за исключением машино-мест, гаражей и объектов незавершённого строительства).

Таким образом, владельцы апартаментов должны платить налог в большем размере. Однако такая ситуация владельцам апартаментов, проживающих в них на постоянной основе, показалась несправедливой, поэтому после длительных дискуссий власти Москвы пошли им навстречу.

Так как российским законодательством не предусмотрен такой вид недвижимости, как «апартаменты», то для идентификации зданий, которые на бумаге не являются жилыми, а по факту – в них проживают граждане на постоянной основе, власти Москвы начали формировать их реестр. Для владельцев апартаментов в домах, вошедших в этот список, предусмотрены льготы по оплате налога на имущество, начиная с налогового периода 2015 года:
собственникам апартаментов площадью до 300 кв. метров с кадастровой стоимостью свыше 100 000 руб. за один кв. метр предоставляется льгота в виде снижения ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. м. Если же размер апартаментов больше 150 кв. м, то вся превышающая площадь будет облагаться по ставке 1,2%. Льгота предоставляется по одним апартаментам собственника.

На сегодняшний день в этот реестр, утверждённый 26 октября 2016г. Постановлением Правительства Москвы № 706-ПП, вошли 7 объектов, расположенных по следующим адресам: Пресненская набережная, дома 6 (стр. 2), 8 (стр. 1) и 12; ул. Новый Арбат, д. 32; 4-й Крутицкий переулок, д. 14; Алтуфьевское шоссе, д. 48 (корп. 2) и ул. Братиславская, д. 6. Власти Москвы утверждают, что этот список будет постоянно расширяться.

8. Общее имущество

В отличие от Жилого дома, где технические помещения (подвалы, чердаки и другое общее имущество) принадлежат каждому собственнику пропорционально его доле, в случае с апартаментами покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в них самих. Для того чтобы иметь доступ к подвалу или чердаку владелец апартаментов должен их выкупить или арендовать у застройщика.

9. Создание ТСЖ

Товарищество собственников жилья - объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении. Так как апартаменты не являются жилыми помещениями, а здание, в котором они находятся – жилым домом, то создание ТСЖ для совместного управления общим имуществом невозможно.

10. Управляющая компания

Ситуация гипотетическая, но она может возникнуть: если по какой-то причине управляющая компания вдруг откажется обслуживать здание с апартаментами, то в отличие от жилого дома, который сразу же будет передан ГБУ «Жилищник» до выборов новой УК, собственники апартаментов в аналогичной ситуации не могут рассчитывать на вмешательство органов власти и рискуют на какое-то время остаться без жилищно-коммунальных услуг.

11. Жилищный кодекс

При покупке апартаментов покупателю нужно всегда иметь в виду, что он приобретает не жильё, а коммерческую недвижимость, на режим пользования которой не распространяются нормы Жилищного кодекса России, а также некоторые иные нормы.

Так, закон города Москвы от 12.07.2002г. № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», запрещающий совершение действий, нарушающих покой граждан в ночное время (с 23.00 до 07.00 часов), распространяется только на апартаменты, расположенные в гостиницах. Это значит, что если ваш апартамент расположен в торгово-развлекательном центре, а соседнее помещение выкуплено с целью организации в нём музыкальной/танцевальной студии, где по вечерам и глубокой ночью планируется проводить громкие мероприятия, то пожаловаться на таких «соседей» будет невозможно.

12. Обращение взыскания на недвижимое имущество

Согласно статье 79 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются. Таким образом, на апартаменты возможно обращение взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами указанного закона.

13. Банкротство застройщика

Так как апартаменты являются нежилым помещением, то в случае банкротства застройщика, дольщики, вложившие свои денежные средства в приобретение такого вида недвижимости, не смогут воспользоваться теми преимуществами законодательства о банкротстве застройщика, какие есть у дольщиков, купивших квартиры. Так, в случае начала процедуры банкротства застройщика, параграфом 7 главы 9 Федерального Закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается открытие реестра о передачи жилых помещений, в который включаются требования граждан, заключивших договоры на приобретение квартир. Дольщик, включивший свои требования о передаче жилого помещения в такой реестр, имеет возможность впоследствии получить свое жилье при соблюдении некоторых условий, указанных в этом параграфе. Что касается дольщиков, вложивших денежные средства в покупку апартаментов, то законодатель для них не предусмотрел никаких специальных реестров. Это значит, что в случае банкротства застройщика, приобретатели апартаментов, как правило, могут только требовать возврата внесенных ими денежных средств, включившись в соответствующую очередь реестра требований кредиторов.

Итак, мы рассмотрели основные отличия апартаментов от квартир. Безусловно, так как этот формат недвижимости набирает популярность, просто необходимо корректировать законодательство с учётом требований времени. А пока дискуссии по поводу присвоения апартаментам того или иного статуса продолжаются, то на сегодняшний день, принимая решение о покупке апартаментов, необходимо учитывать все приведённые нами особенности их действующего правового статуса.

80 000руб. за моральный ущерб!

Всем известно, что в России суды общей юрисдикции редко когда присуждают хорошие суммы в качестве компенсации морального вреда. Зачастую, даже в самых вопиющих случаях (наличие малолетних детей, вынужденных проживать в крохотной квартире вместе со взрослыми детьми, бабушками и дедушками, необходимость снимать жильё, пока строится дом и т.д.) суммы компенсации морального вреда редко превышают 30 000руб. Однако недавно нам удалось пробить эту систему.

Житель квартала таунхаусов «Вяземское» не получил свою квартиру в срок, указанный в договоре долевого участия, к 01 августа 2015 года. Осенью 2016 года дольщик обратился к нам за помощью во взыскании неустойки. Мы обсудили с дольщиком его ситуацию, выяснили некоторые подробности его жизни и смогли повлиять на решение судьи присудить невероятную (по сравнению с существующей судебной практикой) сумму компенсации морального вреда, которая составила 80 000руб.

Помимо этой суммы были взысканы: неустойка в размере 855 469,00руб., штраф в размере 100 000,00руб. расходы на нашего представителя в размере 15 000,00руб, а также оплаченная государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 2 055,82руб.

Всего в пользу дольщика было присуждено: 1 052 524,82руб.

27 января мы получили исполнительный лист, и уже 30 числа дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла Нажмите для просмотра прикрепленного файла