Лексар: взыскание неустойки и оформление права собственности, юридические консультации Опции

[Юр бюро Лексар]

Давайте опишем краткую схему расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке при просрочке передачи квартиры и требования, которые можно заявить в суде.

Через два месяца после просрочки передачи квартиры у дольщика возникает право на односторонний отказ от исполнения договора. Для этого дольщику необходимо направить застройщику ценным письмом с описью вложения соответствующее уведомление, и со дня его направления договор считается расторгнутым. У застройщика есть 20 рабочих дней на то, чтобы выплатить вам сумму договора и проценты за пользование вашими денежными средствами за период со дня оплаты квартиры по день возврата сумм. Как правило, квартиры покупаются за несколько лет до окончания строительства, соответственно проценты начисляются за весь этот период. При покупке в рассрочку проценты рассчитываются с момента совершения каждого платежа.

На практике застройщики либо никак не реагируют на данное уведомление, либо возвращают только стоимость квартиры без уплаты процентов. В обоих случаях нужно обращаться в суд. Так как проценты за пользование денежными средствами не являются неустойкой, то максимальное их снижение возможно не более чем в 2 раза.

Итого, в суде взыскиваются:
1. Цена квартиры по ДДУ;
2. Проценты за пользование денежными средствами;
3. Проценты за несвоевременный возврат сумм по п. 1 и 2 (в соответствующих случаях);
4. Компенсация морального вреда (5-10 тыс.);
5. штраф 50% от взысканных сумм по пп. 1-4;
6. судебные расходы, если участвует представитель.

В итоге дольщик может получить двойную стоимость квартиры...

Если Вы купили квартиру по договору уступки, то возвращаются суммы (и рассчитываются проценты на них), уплаченные первоначальным дольщиком.

После получения исполнительного листа он относится в банк, где у застройщика открыты счета, либо судебным приставам.
Здесь стоит отметить, что в случае неоплаты листа более 3-х месяцев (в отличие от дольщиков, взыскивающих неустойку), Вы имеете право подать заявление в Арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Так как в подавляющем большинстве случаев банкротство застройщику абсолютно не нужно, то на этой стадии деньги находятся почти всегда.

[Юр бюро Лексар]

Виктор купил квартиру в ЖК «Булатиниково» (застройщик ООО «ЖК «Булатниково»), которая должна была быть ему передана ещё в декабре 2015 года, однако дом до сих пор не достроен.

Особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются дольщикам по договору уступки. Виктор, как и многие дольщики, не обратил внимания на комплект документов, который у него остался на руках, а поэтому, когда он пришёл в офис, выяснилось, что основного ДДУ у него и нет.

Напомним, какой комплект документов должен остаться у дольщика, приобретающего квартиру по договору уступки:

1. основной договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первоначальным дольщиком, права и обязанности по которому уступаются покупателю (далее – «Основной ДДУ») и все приложения и дополнительные соглашения к нему;
2. документы, подтверждающие оплату квартиры (или иного объекта недвижимости) по Основному ДДУ (это могут быть платёжные документы, акт о произведённых расчётах по договору или другие акты);
3. согласие застройщика на уступку (если получение такого согласия предусмотрено договором);
4. акт передачи документов (желательно);
5. договор (ы) уступки прав и обязанностей по Основному ДДУ;
6. платёжные документы, подтверждающие расчёты между сторонами по договору уступки.

Конечно, и с тем набором документов, который был, можно было идти в суд, но дело могло бы затянуться, так как суд мог истребовать доказательства в Росреестре, а это быстро не бывает. Мы обсудили все возможные трудности с дольщиком, и приняли решение подать иск в Видновский городской суд МО, при этом посчитав сумму неустойки от цены договора уступки, так как цена квартиры по ДДУ нам была неизвестна.

Застройщик получил наш иск, а также повестку в суд, однако на заседание не явился. При таких обстоятельствах судья Побединская М. А. решила не затягивать рассмотрение дела и не запрашивать копию договора долевого участия в Росреестре, а рассмотреть дело на основании имевшихся в деле доказательств. Так образом было взыскано:

- 981 930,43руб. – неустойки (в полном объёме от цены договора уступки);
- 30 000руб. компенсации морального вреда;
- 150 000руб. – штрафа (в полном объёме);
- 15 000руб. – расходов на услуги бюро;
- 1 700руб. - расходов на нотариальное оформление доверенности;
- 1 033,04руб. – почтовых расходов;
а всего: 1 179 663,43руб.

[Юр бюро Лексар]

Дольщику из ЖК «Брусчатый посёлок» застройщик ООО «Факт» задержал передачу двух машино-мест на 475 дней. Неустойка за этот период составила 272 400руб. Судья Пресненского районного суда г. Москвы Кузьмичёв А. Н. взыскал:

- 100 000руб. – неустойки;
- 5 000руб. компенсации морального вреда;
- 52 500руб. – штрафа (в полном объёме);
- 20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 177 500руб.

Дольщица купила квартиру в ЖК «Дом 1» в г. Жуковский Московской области (застройщик ООО «СУ-27 монолиткомплект+») в 2014 году. Особенностью договора участия в долевом строительстве является то, что застройщик очень хитро сформулировал в его тексте срок передачи квартиры, поставив его в зависимость от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

«3.1. Срок передачи Застройщиком Участнику Квартиры составляет не позднее 3-х месяцев с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса указан в проектной декларации по строительству Застройщика…».

Таким образом, застройщик посчитал, что может сколь угодно долго продлевать строительство, внося соответствующие изменения в проектную декларацию, при этом полагая, что это позволит ему избежать выплаты неустойки. И именно эти сомнения в успехе дела привели дольщицу, которая уже подала иск в Жуковский городской суд Московской области, в «Лексар».

Мы изучили договор участия в долевом строительстве, судебную практику и пришли к выводу, что сформулированный застройщиком срок передачи квартиры является несогласованным. Однако, предполагая добросовестное исполнение застройщиком своей обязанности по своевременному окончанию строительства, с учётом данных проектной декларации по состоянию на дату заключения ДДУ, мы смогли убедить суд, что дольщица была вправе рассчитывать на срок передачи квартиры, исходя из имевшейся на тот момент информации – до 30.06.2015г. На дату подачи иска сумма неустойки составила 800 763,78руб.

Судья Царьков О. М. взыскал:
- 500 000руб. неустойки,
- 50 000р., морального вреда,
- 250 000руб. штрафа,
- 25 000руб. расходов на услуги бюро (в полном объёме),
- 1 900руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;

а всего: 826 900руб.

[Юр бюро Лексар]

В битве побеждает сильнейший!
Дело о взыскании 100% неустойки и 100% штрафа!

С дольщиками ЖК «Татьянин парк», который возводит девелопер МИЦ, мы работаем уже больше года. За это время юристы застройщика стали нам как родные Однако наши отношения складывались долго и были неоднозначными.

А началось всё с того, что в целях повышения грамотности участников долевого строительства по вопросам, возникающим при просрочке передаче квартиры, на форуме жителей мы создали свою ветку. В ней мы давали (и продолжаем давать) консультации по грамотному поведению дольщиков при первых признаках надвигающейся просрочки, по общению с застройщиком, приёмке квартиры, подготовке к суду и многим другим вопросам, которые возникают у будущих новосёлов.

Юля, давно следившая за нашей темой, также столкнулась с тем, что к назначенному сроку (31 октября 2016 года) её квартира не была готова к передаче. Однако, благодаря нашим многочисленным разъяснениям на форуме, она уже прекрасно знала, что подписание дополнительного соглашения о переносе сроков, на котором настаивали менеджеры застройщика, является правом, а не обязанностью дольщика. Поэтому на уговоры она не поддалась, а в день «икс», когда чуда вручения ключей так и не случилось, решила обратиться в наше бюро с просьбой помочь правильно принять квартиру и в дальнейшем вести её дело в суде по взысканию пеней.

Так как просрочка только-только началась, и требовать выплаты неустойки было ещё рано, то первое, что мы сделали – это направили застройщику уведомление о готовности принять объект.

Вскоре Юля получила приглашение на приёмку квартиры и записалась на осмотр в декабре. Во время приёмки мы постоянно держали с ней связь, поэтому менеджеры не смогли «подсунуть» ей дополнительное соглашение о переносе сроков, а вместо этого она грамотно заполнила акт комиссионного осмотра и составила дефектную ведомость, которую тут же и вручила застройщику.

После фиксации выявленных недостатков, которые в данном случае не позволили дольщице принять квартиру, мы подготовили уже требование об уплате неустойки за период с 1 ноября по дату осмотра, вложили туда копию дефектной ведомости и потребовали устранить выявленные недостатки в течение одного месяца. Весь пакет документов был направлен застройщику ценным письмом с описью вложения.

Наступления Нового года мы дожидаться не стали, поэтому через довольно короткий срок подали иск в Никулинский районный суд города Москвы.

Собеседование было назначено на первую рабочую неделю Нового года, а уже через несколько дней дольщица повторно пришла на осмотр квартиры, убедилась в том, что недостатки исправлены и, посоветовавшись с нашим юристом, подписала акт приёма – передачи квартиры.

В заседании, которое состоялось в конце января, мы увеличили исковые требования, сделав расчёт неустойки по дату подписания акта приёма – передачи. Таким образом, Юля сэкономила время, так как основное заседание по делу фактически состоялось менее чем через две недели после приёмки квартиры.
Так как за этот период (с 1 ноября 2016 года по январь 2017 года) ключевая ставка ЦБ не менялась, то мы посчитали неустойку за весь период просрочки по действовавшей на тот момент ставке 10%, таким образом, сумма составила 359 202,66руб.

В заседании со стороны ответчика участвовало два юриста, которые, безусловно, просили отказать в иске, а одним из доводов являлся следующий: так как по результатам обмеров БТИ квартира увеличилась (а по условиям договора в таких случаях дольщик должен произвести доплату), то и цена квартиры увеличилась, следовательно, до оплаты дополнительных метров застройщик имеет право не передавать квартиру по акту приёма – передачи, а так как метры были оплачены после подписания акта, то в данном случае просрочка отсутствует.

Отметим, что нередко застройщики вписывают пункт о том, что они имеют право не передавать квартиру до оплаты дополнительных метров, прямо в условия договора участия в долевом строительстве. Однако законом № 214-ФЗ такое право застройщика не предусмотрено. В случае невнесения платежа в течение более чем 2ух месяцев застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке либо в любой момент обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за период просрочки оплаты.

Таким образом, мы смогли оспорить этот аргумент застройщика, а в совокупности с иными доводами, характеризующими дольщика как добросовестную сторону договора (составление акта комиссионного осмотра и дефектной ведомости, извещение застройщика обо всех своих действиях, повторный осмотр квартиры в разумный срок и т.д.) смогли убедить Суд в том, что взыскание нестойки должно быть произведено в полном объёме.

В итоге судья Черняк Е. Л. взыскала:

359 202,66руб. – неустойки (в полном объёме),
1 000руб. – компенсации морального вреда,
179 601,33руб. – штрафа (в полном объёме),
10 000руб. – расходов на представителя,
2 100руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме),
а всего: 551 903,66руб.

После этого заседания наши отношения с застройщиком вышли на новый уровень – теперь каждому обратившемуся к нам дольщику застройщик уже предлагал заключать мировое соглашение… На сегодняшний день с нашей помощью в судах Москвы и Московской области заключено более 25 мировых соглашений с компаниями, входящими в структуру девелопера МИЦ.

Однако, несмотря на эту новую стадию взаимодействия, юристы застройщика, как настоящие бойцы, всё же обжаловали это решение в Московском городском суде. Попытка была хорошей, но неудачной, поэтому решение Никулинского суда г. Москвы было оставлено в силе, а жалоба ответчика – без удовлетворения.

Через месяц дело вернулось в районный суд, и недавно мы смогли получить исполнительный лист. Так как у этого застройщика нет проблем с выплатами, то ожидаем пополнение счёта дольщика буквально сегодня – завтра.

[Юр бюро Лексар]

Три решения в пользу дольщиков из ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-Стройкапитал». Все иски были поданы в Видновский городской суд Московской области.

По первому делу просрочка составила 88 дней, сумма неустойки – 264 327руб.
Судья Зырянова А. А. взыскала:
- 130 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 40 000руб. штрафа,
- 25 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 206 700руб.

По второму делу просрочка составила 65 дней, сумма неустойки – 202 503,63руб.
Судья Смирнов М. В. взыскал:
- 100 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 25 000руб. штрафа,
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 145 000руб.

По третьему делу просрочка составила 68 дней, сумма неустойки – 214 905,79руб.
Судья Смирнов М. В. взыскал:
- 100 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 25 000руб. штрафа,
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 145 000руб.

[Юр бюро Лексар]

В нашей группе в ВК "Московский дольщик" на прошлой неделе был опубликован анализ застройщика ЖК "Звезда Томилино" ООО «Вторая Ипотечная компания» (ОГРН 1027700279177, ИНН 7717128800) на предмет получения взысканных сумм на свой счёт.

Итак, ниже мы приводим опубликованный в группе анализ ООО «Вторая Ипотечная компания».


Данные Федеральной Налоговой Службы России:

Дата создания: 04 октября 2002г.
Адрес регистрации: 129164, г. Москва, ул. Маломосковская, д. 2, стр. 1
Уставный капитал: 20 000руб.
Присутствие по адресу своего местонахождения: да
Задолженность по уплате налогов: нет
Представление налоговой отчётности: да
Решения о ликвидации / уменьшении уставного капитала (за последний год): нет

Владельцы: Белова Елена Викторовна (ИНН 770170488653), 100%.
Сведения о судимости за преступления в сфере экономики: отсутствуют.
Сведения в реестре дисквалифицированных лиц: отсутствуют.
Факты невозможности участия или руководства в организации: отсутствуют.

Директор: Исаев Виктор Григорьевич (ИНН 770105330698)
Сведения о судимости за преступления в сфере экономики: отсутствуют.
Сведения в реестре дисквалифицированных лиц: отсутствуют.
Факты невозможности участия или руководства в организации: отсутствуют.


Данные реестров:

Реестр недобросовестных поставщиков: отсутствует.
Реестр недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: отсутствует.
Реестр проблемных застройщиков: отсутствует.

Информация о финансовом результате текущего года, а также о проведении аудиторских проверок отсутствует.


Сведения о делах, рассматриваемых в судах общей юрисдикции:

Подсудность по месту нахождения застройщика: Останкинский районный суд г. Москвы. Банк данных судов общей юрисдикции города Москвы

Кол-во возбуждённых дел: 3
Находится на рассмотрении: 2

Подсудность по месту нахождения объекта: Люберецкий городской суд МО

Кол-во возбуждённых дел: 1 (иск о взыскании неустойки удовлетворён частично)
Находится на рассмотрении: 0


Сведения о делах, рассматриваемых в Арбитражных судах :

Гражданские дела: 2. В совокупности с застройщика взыскано около 1 886 000руб.

Административные дела: 0

Банкротные дела: 03.04.2017г. ООО «ТоргБетон» подало заявление о признании застройщика банкротом. 28 июля 2017г. дело прекращено в связи с отказом от требований (полагаем, что застройщик погасил долг).

Данные Федеральной Службы Судебных Приставов:

Кол-во исполнительных производств: 0
Сумма задолженности: 0


Учитывая вышеизложенное, есть достаточные основания полагать, что в настоящее время денежные средства на счетах у застройщика имеются, и можно дать положительный прогноз взыскания неустойки по исполнительному листу. Вместе с тем, полагаем, что не стоит затягивать с началом процесса и стоит подавать исковое заявление в ближайшее время.


Документация размещена на сайте ЖК «Звезда Томилино»

Образец договора участия в долевом строительстве отсутствует.

О том, какие незаконные условия, чаще всего встречаются в договорах ДДУ, читайте в этой статье.

Проектом предусмотрено строительство одного 12-и этажного дома с подземным паркингом на арендуемых застройщиком участках.
Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию: 31 марта 2017г., перенесён на 30 сентября 2017г.
Разрешение на строительство: до 30 июля 2017г. информация о продлении отсутствует.


Обращаем Ваше внимание!

1.Несмотря на изменение сроков окончания строительства, публикуемых в Проектной декларации, участнику долевого строительства необходимо ориентироваться на дату, указанную в качестве срока передачи квартиры, в договоре участия в долевом строительстве. Просрочка передачи квартиры, а значит и право требования неустойки, начинается со следующего дня после этой даты.

2. Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи квартиры, несмотря ни на какие формулировки в ДДУ.

Если застройщик прислал Вам письменное уведомление об увеличении сроков передачи квартиры с предложением подписать дополнительное соглашение, выясните, какую дату предлагается указать в этом соглашении. Сделайте расчёт неустойки за этот период и направьте ему встречное предложение об изменении других пунктов ДДУ, касающихся цены квартиры в сторону уменьшения на полученную сумму. Напоминаем, на сегодняшний день ключевая ставка составляет 9%.

[Юр бюро Лексар]

История о том, как застройщик пытался всех обмануть

Алексей приобрёл квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» в мае 2013 года. Покупка была радостным событием, а менеджеры по продажам были просто сама любезность. Но, как это случалось со многими покупателями квартир у ГК Мортон, радушие исчезало, как только деньги застройщиком были получены. Так случилось и с нашим героем.

Несмотря на то, что Алексею квартира должна была быть передана не позднее 30 июня 2016 года, уведомление о готовности её передать им было получено только в августе. В день осмотра (в сентябре 2016 года) дольщиком был подписан акт приёма – передачи, составленный на двух листах, однако со стороны застройщика подписи не было. Алексей проставил текущую дату на первой странице и рядом со своей подписью на второй странице, после чего сделал фотографии документов и отдал все экземпляры менеджеру для подписания со стороны застройщика. Несмотря на заверения, что акт будет возвращён в течение месяца, документы так и не были переданы. Алексей написал претензию, и акт, наконец, был получен, однако в этот раз он состоял из одного листа, а датой его составления был указан июль 2016 года.

Таким образом, тёмные силы произвели подмену первого листа акта приёма – передачи квартиры.

После такого «сюрприза» Алексей пришёл в наше бюро. Так как он оказался не единственным, у кого акты стали содержать другую дату, то мы помогли инициативной группе подать коллективное заявление в Прокуратуру г. Красногорска о проведении проверки в отношении застройщика по данному факту.

Тем временем, мы готовились к подаче иска в суд. Традиционно для Мортона в договоре участия в долевом строительстве (п. 9.2.) была сделана третейская оговорка, согласно которой предполагалось рассматривать дело в подконтрольном застройщику Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Несмотря на содержащуюся в тексте ДДУ фразу о том, что третейская оговорка принята сторонами добровольно, является юридически самостоятельной, не зависит от других условий договора и в случае признание договора недействительным (ничтожным) не влечёт за собой недействительность, в силу закона, этой третейской оговорки, мы предпочли подать иск в Коптевский районный суд г. Москвы.

Так как после обращения в прокуратуру поднялся шум, и мы дали понять застройщику, что в случае возражений будем требовать проведения судебно-технической экспертизы акта приёма – передачи, которая, безусловно, покажет фальсификацию, то представители ООО «РИВАС МО» решили не появляться заседаниях, ограничившись письменными возражениями. И правильно сделали, потому что работа не стоит того, чтобы становиться фигурантом уголовного дела.

После второго пропуска заседания уже в феврале этого года судья Сало М. В. решил больше не откладывать рассмотрение дела по существу и взыскал:

191 912,70руб. – неустойки (в полном объёме);
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
95 956,35руб. – штрафа (в полном объёме);
15 000,00руб. – расходов на услуги Московского дольщика;
2 000руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме),
а всего: 309 868,05руб.

Однако застройщик всё же решил оттянуть день расплаты и подал апелляционную жалобу, в которой просил уменьшить период взыскания неустойки до даты, указанной им на первой странице (июль 2016 года).

В заседании, которое состоялось уже в июне этого года, его представитель также благоразумно не появился. Наша юрист рассказала суду, как всё было, и решение Коптевского районного суда осталось в силе.

Алексей уже получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Два решения со 100% результатом!

ЖК «Марьино град», застройщик ООО «МарьиноСтрой», просрочка 497 дней.
Пресненский районный суд г. Москвы.
Судья Лебедев Ю. В. взыскал:
- 1 149 227,37руб. неустойки (в полном объёме),
- 10 000р. морального вреда,
- 579 613,69руб. штрафа (в полном объёме),
- 10 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 1 750 541,06руб.


ЖК «Спортивный квартал», застройщик ООО «СтройПлюс» , просрочка 320 дней.
Щербинский районный суд г. Москвы.
Судья Федотов Д. И. взыскал:
- 489 384,67руб. неустойки (в полном объёме),
- 10 000р. морального вреда,
- 249 692,33руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
- 1 700руб. расходов на нотариальное оформление доверенности;
а всего: 766 177,06руб.

[Юр бюро Лексар]

Сегодня мы расскажем об интересном деле, где столкнулись два хитреца: коварный застройщик и хитрый дольщик…

Небольшое предисловие

От дольщиков, желающих взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, нам приходит много вопросов, связанных с целесообразностью получения писем от застройщика. Рассуждения строятся следующим образом: «если я не получу письмо, то застройщик не сможет предъявить мне претензий, а квартиру я смогу не принимать сколь угодно долго».

Этим в корне неверным утверждением руководствовался и наш герой, который в итоге получил односторонний акт…

Итак…

В начале 2013 года Александр купил квартиру в ЖК «Бутово-парк», который возводил Мортон в лице ЗАО «СТ-Инжиниринг». Датой передачи квартиры стоял июнь 2015 года. Как уже понятно, дом к этому времени готов не был, поэтому через полгода ожиданий Александр обратился в наше бюро. В мае 2016 года состоялось судебное заседание, на котором мы взыскивали неустойку за просрочку по текущую дату, и в совокупности дольщику было присуждено 273 000руб.

Так как просрочка продолжалась, то мы договорились встретиться в следующий раз через полгода, если дом так и не будет введён в эксплуатацию.

Однако уже 15 июля 2016 года застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию и разослал дольщикам приглашения на осмотр. Нашему герою это тоже было известно, так как он постоянно мониторил форум жителей. Однако, так как он также знал, что обязательства застройщика (и течение неустойки) прекращаются вместе с подписанием акта приёма – передачи квартиры, а ему хотелось взыскать пени за как можно больший период, то решил, что получать письмо он не будет, а придёт на осмотр когда-нибудь потом…

Это «потом» наступило только в конце ноября, когда мы позвонили «проведать» дольщика и узнать, как идёт ремонт… Александр сообщил, что уведомление о готовности передать квартиру он не получал, не уточнив, правда, что причиной явилось то, что он его просто не забрал с почты, но уже готов идти в суд взыскивать неустойку за второй период.

«Что-то не похоже на Мортон…», - подумали мы, и фактически заставили Александра записаться на осмотр квартиры. Он послушался, но посчитал, что выявленные недостатки не позволяют ему её принять. Замечания были отражены в соответствующем акте и дефектной ведомости, которые были в декабре направлены застройщику с предложением исправить недостатки либо уменьшить стоимость квартиры на сумму их устранения.

Параллельно с этим мы подали иск в Балашихинский городской суд Московской области, сделав расчёт неустойки на дату подачи иска.

Однако и застройщик не сидел, сложа руки. Сделав «ход конём», он направил дольщику односторонний акт, датированный…. 11 октября 2016 года…

«Странная дата», - подумали мы, но включили в исковые требования ещё одно - о признании этого акта недействительным…

Однако тайна раскрылась на судебном заседании, где представитель ответчика предъявил суду конверт и квитанции об отправке уведомления о готовности принять объект, которое по истечении срока хранения вернулось обратно. Мы проверили адрес, отследили номер почтового отправления на сайте Почты России – всё было неприятной правдой.

В такие моменты тело юриста покрывается испариной, так как эти «три бумажки» обычно губят всё дело по причине того, что они являются неоспоримым доказательством уклонения дольщика от приёмки квартиры со всеми вытекающими последствиями…

Но наш юрист, как настоящий супергерой, быстро пришёл в себя и, зацепившись за то, что факт выявленных при осмотре недостатков, об устранении которых застройщик так и не сообщил, остаётся фактом, смог убедить суд продолжить рассмотрение дела. Для подтверждения их наличия и уточнения стоимости на устранение была назначена судебная экспертиза, а заседание отложено.

Уже в марте было получено заключение эксперта, которое всё подтвердило, и определена сметная стоимость устранения дефектов в размере 9 639,04 руб.

Судья Захарова Е. В. признала односторонний акт действительным (с учётом новых доказательств - совершенно справедливо), но, тем не менее, посчитала возможным взыскать неустойку по его дату, которая составила 263 754,60руб., хоть и с применением ст. 333 ГК РФ.

В итоге результатам заседания было взыскано:

200 000руб. – неустойки,
9 639,04руб. – стоимость устранения выявленных недостатков (в полном объёме),
9 639,04руб. – штраф за неудовлетворение требований истца о соразмерном уменьшении цены в связи с выявленными недостатками в добровольном порядке,
10 000руб. – компенсации морального вреда,
50 000руб. – штрафа,
10 000руб. – расходов на представителя,
2 300руб. – расходов на нотариальное удостоверение доверенности (в полном объёме),
а всего: 291 578,08руб.

Да, расходы на проведение судебной экспертизы составили внушительные 94 500руб.!! Но эта сумма в пользу экспертной организации была взыскана с застройщика.

В настоящее время дольщик уже получил на свой счёт взысканные суммы.


Уважаемые участники долевого строительства!

Ближе к получению застройщиком разрешения о вводе объекта в эксплуатацию и после этой информации регулярно (не реже 1 раза в месяц) навещайте своё почтовое отделение, чтобы не пропустить уведомление от застройщика о готовности передать Вам квартиру. Если у вас изменился адрес, известите его, направив соответствующее ценное письмо.

С этого года, если суд установит, что вы уклоняетесь от приёмки квартиры, застройщик будет освобождён от уплаты неустойки

[Юр бюро Лексар]

Дольщице, купившей квартиру в ЖК «Горизонт», застройщик ООО «БизнесЛэнд» не передал квартиру с установленный договором срок. Просрочка передачи квартиры на дату подачи иска составила 252 дня, сумма неустойки за этот период – 495 512,37руб. Судья Щёлковского районного суда г. Москвы Савина Е. В. взыскала:
- 200 000руб. неустойки,
- 1 000р. морального вреда,
- 150 000руб. штрафа,
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 366 000руб.


ЖК «Новокосино-2» и застройщик ООО «ЭкспертСтрой» (ранее ООО «Эксперт»). Просрочка передачи квартиры составила 488 дней, сумма неустойки за этот период 1 223 165,08руб. Судья Федотов Д. И. Щербинского районного суда г. Москвы взыскал:
- 490 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 250 000руб. штрафа,
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 765 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Нам пришёл логичны вопрос «А как узнать, где застройщика есть счета»?

Узнать, где есть счета у застройщика, можно разными способами. Во-первых, в вашем договоре долевого участия в разделе «реквизиты сторон» указан банк, в котором у застройщика открыт счёт. Далее можно поискать эту информацию в интернете, на сайте застройщика и на других ресурсах. Ещё можно попробовать прийти в отдел продаж и попросить текущий вариант договора долевого участия и посмотреть страницу с реквизитами (правда тут необходимо убедиться, что застройщиком в этом новом договоре является то же юридическое лицо). Существуют и иные способы, однако наиболее надёжным способом является обращение в налоговую инспекцию застройщика с соответствующим запросом. ФНС подробно описала процедуру получения этой информации на своём сайте
www.nalog.ru

Вместе с запросом налоговому органу необходимо предъявить нотариальную копию исполнительного листа либо копию и оригинал исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению (налоговая инспекция сверит документы и вернёт подлинник исполнительного листа взыскателю). Информация предоставляется в течение семи дней со дня получения запроса.

Если Вам некогда этим заниматься, то вы можете воспользоваться услугой, которую предоставляет наше бюро по розыску счетов застройщика.

[Юр бюро Лексар]

Дело на полмиллиона!

С жителями ЖК «Переделкино ближнее» у нас сложились особенные отношения. С начала этого года мы помогли отстоять свои права около 50 дольщикам!

Сегодняшняя наша история об одном из таких дел.

В 2014 году дольщик купил квартиру в ЖК «Переделкино ближнее» (застройщик ООО «Олета»), заплатив за неё более девяти миллионов рублей. Как мы писали ранее, особенностью этого проекта является то, что все квартиры продаются по договору уступки с Закрытым Паевым Инвестиционным Фондом недвижимости «Рассказовка», находящимся под управлением ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент». Безусловно, продажа квартир по договору уступки выгодна застройщику, так как расчёт неустойки в случае просрочки производится от цены договора участия в долевом строительстве, заключённым между застройщиком и первоначальным дольщиком. В данном случае стоимость квартиры для ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д. У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» составила 5 327 260руб.

По условиям договора квартира должна была быть передана дольщику до 30 июня 2016 года, однако акт приёма – передачи был подписан только 15 ноября. После того, как были предприняты первые меры по организации ремонта квартиры, дольщик решил параллельно заняться взысканием неустойки, для чего за помощью обратился в наше бюро.

Первое, что мы сделали, – это направили застройщику требование об уплате неустойки, на которое, как это практически всегда бывает, ответа не получили. Выждав минимально необходимый срок, в декабре 2016 года мы подали иск в Видновский городской суд Московской области. За период с 01 июля по 15 ноября 2016 года просрочка составила 138 дней, а сумма неустойки - 490 107 руб.

В феврале 2017 года состоялось заседание, на котором представитель застройщика не присутствовал. Тем не менее, им было представлено объёмное возражение на наш иск, в котором застройщик, в том числе, описал трудности, вызванные сложившейся экономической ситуацией, указал на небольшой период просрочки и отсутствие убытков у истца. Все эти доводы, по его мнению, должны были явиться основанием для снижения неустойки при применении ст. 333 ГК РФ.

Однако судья Кравченко С. О. не согласилась с доводами ответчика и справедливо посчитала, что оснований для снижения неустойки нет. Таким образом, было взыскано:

490 107,00руб. – неустойки (в полном объёме);
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа,
а всего: 550 107,00руб.

Застройщик не стал опротестовывать это решение, и уже 28 марта мы сдали исполнительный лист в банк. Через несколько дней дольщик получил взысканные суммы на свой счёт.

[Юр бюро Лексар]

Страхование ответственности застройщика. Спасёт ли?


Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.

Сразу скажем, что это не так.

Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.


Итак, с 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:

1. поручительством банка;

2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.

Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.

А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).

Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:

1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков;

2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.

Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на конец первого квартала этого года на этом рынке осталось только 17 компаний:

1. ООО «Региональная страховая компания»;
2. САО «ВСК»;
3. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
4. СПАО «Ингосстрах»;
5. АО «СК «УралСиб»;
6. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
7. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
8. ОАО «АльфаСтрахование»;
9. ООО «Абсолют Страхование»;
10. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
11. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
12. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
13. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
14. ООО «Проминстрах»;
15. ООО «БИН Страхование»;
16. ООО «СК «Респект»;
17. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 организаций в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере 108 миллионов руб.

Согласно данным заместителя председателя ЦБ РФ В. Чистюхина страховыми компаниями в 2017 году было выплачено более 2 миллиардов рублей.

Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…

Почему так?

Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.


Что должно случиться, чтобы получить страховку?

Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.

При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.

2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.

Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО «Юбилей».

Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил страховой случай.


Продлевать ли договор страхования?

Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:

1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или

2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.

Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Минусы для первого варианта:

1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3. Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.

Минусы для второго варианта:

1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).


С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).

Но о нём мы расскажем в другой раз…

[Юр бюро Лексар]

Запись вебинара "Как взыскать 150% неустойки с застройщика".

Уважаемые участники долевого строительства!

Месяц назад мы проводили бесплатный вебинар о том, как физическому лицу взыскать неустойку с застройщика в арбитражном суде. Так как мы понимали, что далеко не все, кто хотел принять в нём участие, смогли подключиться, то сделали на всякий случай его запись. И, судя по поступающим к нам звонкам, совсем не зря.

Для Вашего удобства публикуем видео (запись вебинара) прошедшей встречи:

[Юр бюро Лексар]

Что делать, если квартира «потеряла» 11 метров?


Архитектурный пригород «Южная долина» (застройщик ООО «Вента Гранд») сочетает в себе малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Казалось бы, в этих, почти индивидуальных, проектах не может быть места для ошибки…

Тем не менее, нашей героине не повезло: её дом не просто не был сдан в срок, но и обмеры БТИ показали, что квартира фактически потеряла кухню ценой, между прочим, больше чем полмиллиона рублей! Застройщик же сделал вид, что так и должно быть…

Любовь всегда привлекала неспешная загородная жизнь, поэтому она выбрала квартиру в таунхаусе: с одной стороны и соседи есть, а с другой – их мало, что создаёт комфортную среду.

Договор долевого участия был заключён в 2014 году – за один год до предполагаемого новоселья, ведь заехать в свой новый дом Любовь должна была до мая 2015 года. Однако за несколько месяцев до этого долгожданного события отдел продаж застройщика буквально уговорил девушку подписать соглашение о переносе сроков, клятвенно заверив, что до конца лета будет готов не только её таунхаус, но и соседние дома, так что ей не придётся «ходить по грязи».

Как это часто бывает, слово своё застройщик не сдержал, но и Любовь второй раз на уговоры уже не поддалась.

Ожидание растянулось на целый год, а акт приёма – передачи был подписан только в июне 2016 года. При этом, при подписании документов Люба с удивлением обнаружила, что её квартира уменьшилась на 11,5 кв.м… Сначала она подумала, что это ошибка, однако обмеры БТИ подтвердили этот неожиданный факт.

Отказываться от квартиры не хотелось, а застройщик на словах пообещал вернуть разницу, которая составляла ощутимые 677 514,50руб. Безусловно, быстро это сделать не получалось, так как находились то одни, то другие причины. Прошло полгода, был отпразднован Новый 2017 год, а перечислять деньги застройщик не торопился.

Стоит отметить, что в отличие от многоквартирных высотных домов соседи, живущие в коттеджных посёлках и таунхаусах, очень быстро друг с другом знакомятся и зачастую становятся хорошими друзьями. Так и Любовь, общаясь со своей соседкой, и затронув в разговоре тему «исчезнувшей кухни», узнала, что она уже получила с застройщика неустойку за просрочку, но, в отличие от Любы, сделала это, обратившись в суд с помощью нашего бюро. Так как Любовь неконфликтный человек, то ей просто в голову не приходило, что за помощью можно обратиться к юристам, которые могут взять её головную боль на себя.

Уже через неделю мы встречали Любовь в нашем офисе и вместе радовались её гнёздышку, которое, несмотря на серьёзную потерю в метрах, осталось очень уютным.

Но красота красотой, а за невыполнение своих обязательств нарушитель должен отвечать. Поэтому мы взяли ситуацию под свой контроль, и направили застройщику письменную претензию. Наши требования были ожидаемо проигнорированы, и это окончательно развеяло иллюзии Любови относительно ценности слов отдела продаж. Но так как она в это время отдыхала на югах, то восприняла эту информацию спокойно.

Выждав необходимый срок, мы подали иск в Видновский городской суд Московской области.

Помимо требования о возврате денег за пропавшую «кухню», мы, безусловно, просили взыскать неустойку, которая составила не менее внушительные 1 283 342,92руб. А так как все эти суммы превысили 1 миллион рублей, то нами была уплачена государственная пошлина в размере 5 104,28руб.

В этот раз никаких проволочек не было, поэтому основное заседание состоялось уже через полтора месяца после подачи иска – в конце июня. Застройщик решил на него не являться, однако представил отзыв, в котором, не оспаривая факт пропажи метров, тем не менее, требовал в возврате переплаченной суммы отказать, так как (если коротко) «не видел для этого оснований». Вот так!

Но, в отличие от застройщиков, наши юристы, ведущие дело, присутствуют на всех заседаниях. Поэтому и в этот раз в своём выступлении мы разгромили позицию застройщика, убедив судью Зырянову А. А. взыскать:

677 514,50руб. – стоимости пропавших метров;
800 000руб. – неустойки;
20 000,00руб. – компенсации морального вреда;
300 000руб. – штрафа;
40 000руб. – расходов на услуги Московского дольщика (в полном объёме);
1 700руб. – расходов на нотариальное оформление доверенности (в полном объёме);
5 104,28руб. – расходов на уплату госпошлины (в полном объёме);
а всего: 1 844 318,78руб.

Несколько дней назад мы передали исполнительный лист в банк. Уверены, что деньги она получит быстро, так как стройка идёт, и коттеджи с таунхаусами продаются, а значит счета застройщика активные.

[Юр бюро Лексар]

Договор участия в долевом строительстве – законный способ продажи квартир в строящемся доме. Содержание этого договора должно соответствовать действующему законодательству, однако, как мы видим в своей практике, застройщики всеми правдами и неправдами вставляют в текст положения, ущемляющие права дольщиков.

Мы проанализировали больше сотни договоров участия в долевом строительстве, уже подписанных дольщиками или только предлагаемых к подписанию.

Предлагаем Вашему вниманию ТОП 10 незаконных условий, включаемых недобросовестными застройщиками в текст ДДУ.

Проверьте свой договор на наличие этих «подводный камней».

Как известно, договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Заключая договор, предполагается, что мы соглашаемся с изложенными в нём условиями. Однако в реальности это далеко не всегда так, и документы, подписываемые при покупке квартиры яркое тому подтверждение. Дольщик зачастую не имеет возможности влиять на содержание ДДУ, поэтому перед ним вопрос всегда стоит так: или он подписывает договор на условиях застройщика, или квартира не продаётся.

Это позволяет застройщику включать в текст ДДУ пункты, ущемляющие права дольщика. Дольщик же, со своей стороны, уверен, что прописанные в договоре условия, даже если они противоречат закону, являются согласованными, поэтому обязательны к выполнению.

Хотим развеять этот миф раз и навсегда.

Покупая квартиру/машино-место/кладовку для личных нужд Вы автоматически подпадаете под протекцию Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – «ЗоЗПП»). А в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Давайте же, наконец, перейдём к этим самым недействительным условиям, которые так любят вставлять в текст юристы застройщиков.


1. Обязанность дольщика заключить договор на оказание услуг по регистрации ДДУ/дополнительного соглашения в Росреестре с конкретной компанией.

Такие условия противоречат ч. 2 ст. 16 ЗоЗПП, в соответствии с которым запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).


2. Право застройщика составления одностороннего акта до истечения двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи квартиры/кладовки/машино-места.

Этого права у застройщика нет. Согласно ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ застройщик вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства дольщику.


3. Начисление пеней (штрафов) за нарушения срока приёмки квартиры, прописанного в ДДУ.

Такая ответственность дольщика Законом № 214-ФЗ не предусмотрена. Как и в предыдущем пункте, в случае уклонения дольщика от приёмки квартиры, застройщик имеет право составить односторонний акт, но не ранее чем через 2 месяца с даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи объекта долевого строительства.


4. Право застройщика не передавать дольщику объект долевого строительства до полной оплаты цены договора.

Этого права у застройщика тоже нет, но в случае просрочки внесения платежа более чем на 2 месяца, застройщик, руководствуясь статьёй 5 закона № 214-ФЗ, имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке или взыскать неустойку за период просрочки.


5. Соглашение о том, что изменение площади квартиры более чем на 5% допускается сторонами и не является существенным недостатком.

Такие условия противоречит п. 2) ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым изменение указанной в договоре площади жилого помещения более чем на 5% является существенным и позволяет расторгнуть ДДУ в судебном порядке.


6. Обязанность дольщика оплачивать расходы на содержание квартиры за период со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию до дня подписания акта приема-передачи.

Эти положения противоречат пп. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ, в соответствии с которым обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.


7. Обязанность дольщика по оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперёд.

И это условие незаконно. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ.

8. Установление ответственности дольщика за нарушение внешнего вида фасада (в частности, установка внешнего блока кондиционера) или перепланировки квартиры до получения права собственности в виде штрафа, который уплачивается застройщику.

Данная ответственность не предусмотрена законом № 214-ФЗ, а застройщик не наделён полномочиями по сбору таких штрафов. Вместе с тем, в частности, установка внешнего блока кондиционера в непредусмотренном для этого месте является нарушением, предусмотренным ст. 7.21 КоАП РФ и влечёт ответственность в виде предупреждения или наложения штрафа в размере до двух с половиной тысяч рублей. Право рассмотрения дела о совершении данного административного нарушения принадлежит главным государственным жилищным инспекторам субъектов РФ, в том числе по городам и районам, а также их заместителям.


9. Установление срока для возврата денежных средств, превышающего 20 рабочих дней, в случае одностороннего расторжения договора дольщиком.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ в указанном случае застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора, а в случае расторжения ДДУ в судебном порядке – в течение десяти рабочих дней. За нарушение указанных сроков с застройщика можно взыскать проценты за пользование денежными средствами.


10. Рассмотрение споров в определённом суде, в том числе третейском.

Согласно ч. 2 ст. 17 ЗоЗПП иски о защите прав потребителей (а это дела о взыскании неустойки или расторжении ДДУ) могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
- нахождения организации (застройщика),
- жительства или пребывания истца,
- заключения или исполнения договора.

При подаче иска в суд общей юрисдикции необходимо включить требование о признании недействительным такого пункта ДДУ.

[Юр бюро Лексар]

Немного свежей судебной практики.

Дольщице ЖК «Татьянин парк» (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово») передал квартиру с просрочкой 94 дня, неустойка за этот период составила 527 319,64руб. Иск был подан в Мещанский районный суд г. Москвы.
Судья Русинович Н. А. взыскала:
- 520 000руб. неустойки,
- 10 000р. морального вреда,
- 265 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 35 000руб. расходов на услуги бюро,
- 2 000руб. расходов на нотариальное оформление доверенности,
а всего: 832 000руб.


Семейной паре, купившей квартиру в ЖК «Парковые аллеи» застройщик ООО «Парк» также задержал передачу квартиры. В этот раз просрочка составила 183 дня, а сумма неустойки за этот период – 408 173,66руб. На дату заседания квартира так и не была передана. Иск был подан в Черёмушкинский районный суд г. Москвы.
Судья Ивахова Е. В. взыскала:
- 240 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 130 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 30 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 420 000руб.


И дольщику из ЖК «Планерный» застройщик ЗАО «Моноловер Трейд» не передал квартиру в срок. На дату заседания просрочка составила 241 день, а сумма неустойки за этот период – 1 386 418,67руб. Иск рассматривался в Савёловском районном суде г. Москвы.
Судья Иванова О. А. взыскала.
- 600 000руб. неустойки,
- 20 000р. морального вреда,
- 310 000руб. штрафа (в полном объёме),
- 15 000руб. расходов на услуги бюро,
а всего: 945 000руб.

[Юр бюро Лексар]

Осторожно! Мортон!

Когда компания нарушает договорные обязательства, логично ожидать извинений от её руководства и проявлений стремления всех её сотрудников как можно быстрее исправить ошибки и предпринять все возможные действия, чтобы клиент остался счастлив.

Но застройщик ЖК «Мортонград Путилково» ООО «РИВАС МО», очевидно, о таких манерах не знает… Поэтому вместо исправления недостатков в квартире, стоимость которых могла «влететь» дольщику «в копеечку», решил от такого покупателя просто откреститься, направив ему односторонний акт.

О том, удалось ли ему это, читайте сегодня.

Сергей, купивший квартиру в ЖК «Мортонград Путилково» у ООО «РИВАС МО», должен был получить ключи до конца июня 2016 года. Однако, как и его соседями, уведомление о готовности её передать было им получено только в августе.

Так как Сергей обратился за консультацией в наше бюро заранее, то на приёмку квартиры он пришёл с рекомендованным нами экспертом, который выявил значительные недоделки по качеству, из-за чего ему пришлось отказаться от подписания акта приёма – передачи. Вместо этого были составлены акт комиссионного осмотра, а позднее и подробная дефектная ведомость с требованием устранить недостатки, которая была направлена застройщику.

Ни через месяц, ни через два от застройщика реакции не последовало, поэтому Сергей пришёл к нам уже за помощью во взыскании неустойки и расходов на устранение недостатков.

Как, наверное, у всех покупателей Мортона, в договоре долевого участия присутствовала Третейская оговорка. Мы на неё отреагировали тоже традиционно, но для нас – просто проигнорировали, подав иск по месту жительства истца, а именно – в Одинцовский городской суд Московской области.

Заседание было назначено на конец января 2017 года, однако так как представитель застройщика не явился, то оно было отложено. Но застройщик на него не пришёл не просто так: за это время он направил Сергею односторонний акт, датированный сентябрём 2016 года, посчитав, таким образом, что сможет предъявить суду доказательства его уклонения от приёмки квартиры и избежать ответственности.

Кроме этого уже на заседании, состоявшемся в феврале 2017 года, представитель ответчика заявил о том, что не доверяет имевшимся у нас результатам осмотра и смете на устранение расходов, которые, на минуточку, составили 182 858,70руб., поэтому потребовал проведения комплексной судебно-технической экспертизы.

Так как специалист, которого мы рекомендовали Сергею для участия в приёмке квартиры, был высокой квалификации, то экспертиза подтвердила выявленные им недостатки, согласилась с тем, что они делают квартиру непригодной к проживанию и огласила точно такую же стоимость на их устранение.

При таких обстоятельствах судья Васина Д. К. признала односторонний акт недействительным и взыскала:

300 000руб. – неустойки;
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
152 500руб. – штрафа (в полном объёме);
182 858,70руб. – расходов на устранение недостатков;
50 000руб. – неустойки за отказ удовлетворить требование о соразмерном уменьшении цены ДДУ добровольно;
20 000руб. – расходов на услуги нашего бюро;
а всего: 710 358,70руб.

Так как к этому времени Сергей уже не хотел иметь никаких отношений с застройщиком, то с нашей помощью он расторг навязанный при покупке квартиры договор на оказание услуг по регистрации ДДУ и права собственности и вернул сумму за неоказанные услуги.


Застройщик не согласился с таким решением и подал апелляционную жалобу в Московский областной суд, который, однако, в июле этого года вынес определение об оставлении решения Одинцовского городского суда в силе.


Уважаемые покупатели квартир в новостройках!

Так как в настоящее время квартиры нередко передаются в непригодном для проживания состоянии, настоятельно рекомендуем Вам приходить на осмотр квартиры с квалифицированным специалистом, который сможет выявить все недостатки, грамотно их зафиксировать и составить неоспоримую смету на их устранение. Мы готовы поделиться контактами проверенных экспертов.

[Юр бюро Лексар]

Холодный расчёт – залог успеха


Для многих из нас приобретение квартиры – это способ улучшить свои жилищные условия. Однако для некоторых покупателей недвижимость является лишь инвестиционным проектом, на котором можно заработать: купить квартиру по низкой цене на стадии строительства и продать её после ввода дома в эксплуатацию или оформления права собственности совсем за другие деньги.

А что делать, если дом не сдан в срок, а желающих приобрести квартиру по договору уступки – нет?

Наш герой не растерялся и обернул эту неприятную ситуацию себе на пользу!

О том, как ему это удалось, читайте сегодня.

Дольщик ЖК «Калейдоскоп» (ООО «Жилищная компания») Евгений рассматривал покупку квартиры в строящемся доме как выгодное вложение денежных средств. Купив однушку в Ногинском районе Московской области за 2 179 120руб. менее чем за год до окончания строительства, он планировал её продать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако к назначенному сроку – 1 июля 2016 года, дом так и не был достроен.

На все вопросы на тему «когда?» отдел продаж застройщика клятвенно заверял: «до конца года всё будет!». Поверив этим обещаниям, Евгений решил подождать ещё несколько месяцев в надежде на то, что дом будет сдан, и он сможет, наконец, выгодно уступить своё право требования. А так как кататься в офис застройщика у него времени не было, то любезные приглашения приехать и подписать дополнительное соглашение об изменении сроков просто проигнорировал. В ноябре 2016г. было размещено объявление о продаже квартиры, однако звонков было немного, да и те в основном от агентств недвижимости, предлагавших свою посредническую помощь.

Наступил 2017 год, отгремели праздники, страна вернулась из отпусков и приступила к работе. А что дом, ключи?

А стройка так и не закончилась, но отдел продаж застройщика бодро продолжил свою успокоительную работу, однако в этот раз новые сроки передвинулись уже на лето 2017 года. «Подливало масла в огонь» то, что желающие купить квартиру так и не звонили, поэтому «удачное» вложение денежных средств с каждым днём всё больше превращалось в чистый убыток.

Нужно было что-то срочно предпринимать.

В первые же выходные февраля Евгений внимательно изучил договор, статьи в нашей группе, форумы, где мы даём консультации, и пришёл к следующим выводам:

1. что он может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (так как просрочка превысила 2 месяца, а дополнительное соглашение о переносе срока он не подписал);
2. что в случае расторжения ДДУ застройщик должен выплатить ему проценты за весь период пользования его денежными средствами;
3. что при расторжении ДДУ шансы на получение взысканных сумм на счёт стремятся к 100% (так как если исполнительный лист не будет оплачен в течение 3-х месяцев, дольщик сможет подать заявление на банкротство застройщика, в то время как если бы он взыскивал неустойку, такого права у него бы не было).

Евгений думал недолго. Подсчитав, что процент, который должен выплатить застройщик в случае расторжения ДДУ, не такой уж и плохой, он решился отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. За помощью в решении этого вопроса он обратился в наше бюро.

Мы подготовили и направили застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке, в котором предложили добровольно вернуть стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, выждали 20 дней, отведённые законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на возврат указанных сумм, и, не получив ответа, подали иск в Долгопрудненский городской суд Московской области.

На дату заседания, которое состоялось в мае этого года, сумма процентов составила 835 329,32руб., также мы заявили требование об уплате неустойки за то, что застройщик не перечислил дольщику эти суммы в установленный законом срок.

В заседании присутствовали и Евгений, и представитель застройщика. После бурных прений судья Лапшина И. А. удалилась в совещательную комнату, а вернувшись, взыскала:
2 179 120руб. – стоимости квартиры;
500 000руб. – процентов за пользование денежными средствами;
71 620,41руб. – процентов за нарушение срока возврата денежных средств (в полном объёме);
200 000руб. – штрафа по закону о ЗПП;
20 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – расходов на услуги бюро;
а всего: 2 991 112,66руб.

Две недели назад мы отнесли исполнительный лист в банк, и деньги, хоть и частями, но уже поступают на счёт дольщика.

[Юр бюро Лексар]

Один из вопросов, который интересует дольщиков, которые приходят к нам на консультацию, следующий:
Обязан ли дольщик присутствовать на судебном заседании?

Ответ на этот на этот вопрос неоднозначный, и сегодня мы расскажем почему.


Если Вы судитесь самостоятельно.

Дольщики, идущие в суд самостоятельно, как правило, изучают Гражданский Процессуальный Кодекс, и поэтому знают, что дело может быть рассмотрено и в отсутствие сторон на основании соответствующего ходатайства. Поэтому некоторые истцы, которые уверены в том, что их исковое заявление содержит всю информацию, а суд обязательно во всём разберётся, подумывают о том, чтобы в заседание не ходить.

Мы не рекомендуем пропускать основное заседание, на котором выносится решения по делу, так как, как минимум:

1. Ваше присутствие в зале показывает суду заинтересованность в исходе дела;
2. Вы можете сделать устные пояснения своей позиции, если у суда возникнут вопросы;
3. Вы сможете услышать позицию застройщика и представить контраргументы;
4. Вы сможете разоблачить представителя застройщика, если он начнёт откровенно врать относительно фактов по делу;
5. Вы сразу узнаете результат по делу.

Да, бывают случаи, когда застройщик не является в суд, и заседание длится не более пяти минут. В таком случае пункты 2 и 3 вас обходят стороной, но при этом пункты 1, 2 и 5 остаются. Поэтому, если Вы судитесь самостоятельно, то обязательно приходите на основное заседание по делу.


Если ваши интересы в суде представляет юрист.

Если с самостоятельным отстаиванием своих прав сомнений в том, что на заседании нужно появиться, нет, то при наличии квалифицированного юриста не всё так однозначно.

И дело здесь не в том, что дольщик не может присутствовать в заседании. Наоборот – может, наличие представителя никак не умаляет это право истца. Тут причины другие. Их две.

Первая причина проста – для некоторых судей наличие истца и представителя в одном заседании почему-то вызывает отрицательную реакцию – «слишком много вас». Таких судей немного, но они есть, и мы с ними сталкивались.

А вот вторая причина несколько сложнее.
Дело в том, что в суде врут. Да-да, вы не ослышались: врать в гражданском процессе – это нормально. Присягу никто не приносит, поэтому работает принцип – «попробуй доказать обратное».

Стороны (и Истец в том числе) искажают факты, обстоятельства, преувеличивают свой ущерб, вину обидчика, и/или, наоборот, преуменьшают свои недочёты, скрывают неприятные моменты и так далее. Задача квалифицированного юриста – взять имеющиеся доказательства и факты и представить их суду в наиболее выгодном для клиента свете, пуская в ход всю свою фантазию. Так выстраивается позиция и тактика поведения в суде.

А вот обычный человек может оказаться к этому не готов. И так как юрист может не посвящать клиента в такие тонкости, то Ваше несогласованное появление в зале суда может попросту развалить всё дело, например, если вдруг судья решит задать Вам вопрос, который Вы не ожидаете, а Ваш ответ будет идти вразрез с позицией представителя.

Ещё пример. Вы, как человек, не терпящий неточностей, услышали, что защитник исказил какую-то информацию, сообщил о чём-то, чего не было. Напомним, что во время заседания обстановка напряжённая, пострадавший дольщик не всегда может сдержать свои эмоции, кажется, что весь мир против него, а тут юрист выдаёт такое! И Вы начинаете прямо в зале суда спорить со своим же представителем, утверждая обратное. Как вы понимаете, при таких обстоятельствах хороших результатов ждать не стоит.

С другой стороны, безусловно, прийти в суд и посмотреть на то, как работает юрист, которому Вы доверили своё дело, нужно, чтобы убедиться в его компетентности и понять, что всё, что можно было сделать – сделано.

Поэтому, если Вы доверили ведение дела юридическому бюро, но всё же решили появиться в заседании, то обязательно заранее обговорите этот момент с юристом, который будет представлять Ваши интересы в суде. Согласуйте с ним своё поведение, позицию по делу и следуйте его указаниям. В общем, хоть и звучит грубо, но не мешайте работать профессионалу.

Как понять, а профессионал ли перед вами? Достаточно ли у него опыта по ведению этой категории дел?

Тут можно дать только общие советы: ищите сайт компании, смотрите, давно ли она работает на рынке (так как профессионализм приходит только с опытом и никак иначе), просите предоставить решения по делам, в которых участвовал этот юрист, читайте отзывы и т.д. В общем, этот вопрос требует не менее тщательной проработки, как и покупка квартиры в новостройке.

Удачи Вам в суде!